Анна Шепель, www.bn.ru, 4 июля

Дочерняя структура Народного банка Казахстана, ОАО "НБК-Банк", стала известна российским девелоперам в результате участия в финансировании нескольких крупных проектов. С какими трудностями столкнулись банкиры при выходе на российский рынок, как они привлекают к сотрудничеству коммерческие структуры, чем руководствуются при выборе проектов - рассказал нашему корреспонденту председатель правления банка Булат Мукушев.

- Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости России?

- Рынок перегрет, но любое развитие циклично. И всегда есть выбор: купить бизнес или создать его. Отношение данных возможностей - это коэффициент Тобина. Если рыночная стоимость объекта намного больше затрат на его строительство, то начинают строить, и наоборот.

Только в Москве сейчас одновременно возводится 40 крупных офисных комплексов. Даже консультанты говорят, что к 2011 году доля вакантных площадей в московских бизнес-центрах составит 11%. Я полагаю, этот показатель будет еще выше.

- Как рост кредитных ставок влияет на общий уровень рисков, присущих девелоперским проектам?

- При росте ставок включается известный механизм adverse selection (принцип "негативногно выбора". - Ред.). Типичный пример: страховая компания объявляет, что готова застраховать риск смерти. Условно говоря, стоимость годовой страховки $1 тыс., максимальное покрытие - $500 тыс. Подобной услугой прежде всего воспользуются именно те, кто знает, что в этом году умрет. Де-факто в банковском финансировании девелоперских проектов та же ситуация. При недостатке денежного предложения ставки растут. В связи с этим, с одной стороны, многим хорошим проектам оказывается не по плечу принимать на себя непосильную долговую нагрузку. На рынке остается все больше рискованных предприятий, среди которых доля явно спекулятивных постоянно увеличивается. С другой стороны, происходит рисковая дифференциация и среди самих банков. Такие финансовые институты вынуждены повышать процентные ставки по депозитам, чтобы привлечь достаточные объемы пассивов. В итоге граждане несут свои сбережения именно в более рискованные кредитные учреждения.

- Расскажите о ваших проектах в Петербурге.

- У нас на сегодняшний день есть три проекта в Ленобласти: два девелоперских и торговая сеть. Ведем переговоры с несколькими инвестфондами, чьи штаб-квартиры находятся в Северной столице. Нам интересны клиенты, в капитале которых присутствуют фонды. Это, во-первых, говорит о высоком качестве заемщика, а во-вторых, мы с инвестиционными фондами находимся в одной лодке: инвестфонд на определенном этапе тоже выходит из проекта. Конечно, нас привлекает не только девелопмент - сейчас мы, к примеру, активно ведем переговоры с компаниями, занимающимися полиграфией и упаковкой, а также с владельцами сети автомастерских.

- Поделитесь своими перспективными планами по развитию банковского бизнеса в России.

- Мы прежде всего ориентируемся на участие в знаковых для регионов проектах. Это и строительство крупных многофункциональных комплексов и торговых центров, которыми станут пользоваться тысячи рядовых граждан. Хочется не только получать финансовую прибыль от участия в девелоперских проектах, но и испытывать гордость за то, что именно с твоей помощью возведены самые значительные объекты города. Как, например, в случае крупнейшего торгово-развлекательного центра в Новосибирске - "Ройял Парка". Или строительства в городе Шахты "с нуля" Ростовского электрометаллургического завода, которому предопределено стать градообразующим в данном регионе России.

В общем, хотелось бы создать универсальный банк по модели нашего головного в Казахстане (не нишевый и не монопродуктовый).

- Расскажите немного об истории выхода вашего банка на российский рынок.

- Мы рассматривали несколько путей выхода. Поначалу хотели купить действующий банк среднего размера, провели множество переговоров. Однако ожидания владельцев финансовых учреждений относительно цены оказались слишком завышены.

Тогда был выбран другой путь. У нас был совсем небольшой дочерний банк с головным офисом в городе Челябинске, и мы приняли решение эволюционно его развивать. Он был переименован из АКБ "Хлебный" в НБК-Банк. Сфера его интересов сейчас локализована в 12 граничащих с Казахстаном областях, а также в Петербурге, Москве, Калининграде и Ростове-на-Дону.

- Насколько успешной оказалась деятельность в России?

- В прошлом году мы одобрили сделки на сумму свыше $1 млрд, так или иначе профинансировали $300 млн. Часть проектов ушла в другие банки, с некоторыми мы просто окончательно не договорились, отдельные решено было приостановить самими учредителями. Некоторые финансовые структуры элементарно не пожелали отпускать своих клиентов, предложив им лучшие условия. В 2008 году ситуация для нас намного благоприятнее. Кредиторы существенно повысили ставки, ужесточили требования к заемщикам. Поэтому там, где раньше мы были неконкурентными, сейчас чувствуем себя достаточно комфортно. Такая перемена связана с мировым финансовым кризисом.

Посмотрите, даже крупнейшим российским девелоперам понизили рейтинги. Это говорит о том, что кэш (англ. cash - наличные деньги. - Ред.), который воспроизводят девелоперы, уже недостаточен для обязательных инвестиций в капитал и обслуживания краткосрочных долгов. За счет чего генерируется кэш? За счет квартир, которые продаются, за счет арендных платежей, реализации земельных участков и т. д. Говоря языком финансиста, если "схлопывается" кэш, это означает, что сделок просто нет. Впрочем, в Казахстане похожая ситуация - количество сделок уменьшилось в 10-15 раз, а цены на некоторые виды недвижимости упали больше чем на 50%.

- Какие факторы влияют на принятие положительного решения о выдаче кредита под проект?

- Есть очень простой вопрос, который мы всегда задаем: зачем вам наши деньги. Причем каждое слово в нем является ключевым: расскажите о цели кредита; почему именно вам из множества желающих мы должны обеспечить финансирование; почему вы остановились именно на нашем банке, когда в России их больше тысячи; уверены ли вы, что вам нужны именно живые деньги, а не совет, к примеру, или банковская гарантия.

Сейчас в России девелопером становится чуть ли не каждый второй предприниматель. Можно провести смешную аналогию с отцом Федором и свечным заводиком. Давняя мечта обывателя - иметь простой бизнес, который не требует ежедневного контроля, но обеспечивает постоянный денежный поток. Может, поэтому чиновники, как правило, конвертируют свой ресурс в собственное участие в девелоперских проектах. (Замечу, что такой интерес со стороны чиновного люда делает отрасль более непрозрачной и неэффективной.)

У людей обычно завышенные ожидания к сфере девелопмента. На самом деле не все так просто, как кажется на первый взгляд. Даже казавшийся аксиомой постулат о том, что главное для проекта - местоположение. Однако в Петербурге долгое время существовала яма, в Москве есть Царев сад.

- Что вы можете отнести к конкурентным преимуществам собственного банка?

- У нас публичный банк, 20% его акций котируется на бирже, среди инвесторов множество западных пенсионных фондов, и мы весьма трепетно относимся к собственной репутации. Кроме того, мы никогда не лезем в долю. Наконец, по моему глубокому убеждению, нормального клиента процентная ставка мало интересует. Определение ставки и срока может занимать две строки в двадцатистраничном договоре. Главное - на каких условиях происходит финансирование. То есть бывает, что два больше трех. Когда предоставляются гораздо лучшие условия по рефинансированию, например. Не зря говорят, что старый друг лучше новых двух. Если все сложилось, заемщик к вам вернется - независимо от предлагаемой ставки.

- Все согласования заявок проходят через головной офис в Казахстане?

- Да. Нас курирует непосредственно председатель правления Григорий Марченко, известный в Казахстане человек. Он долгое время возглавлял Национальный банк Республики Казахстан, руководил реорганизацией финансовой сферы, проводил реформу в пенсионном секторе, он постоянно действующий советник Президента. И всех крупных клиентов мы стараемся с ним знакомить.

Досье "ДН":

Булат Мукушев, председатель правления ОАО "НБК-Банк"

В 1993 году закончил физический факультет МГУ, кандидат физико-математических наук. Имеет степень MBA (Yale School of Management). С 1995 по 1998-м - работал в ЗАО "Нефтепромбанк" на различных должностях. В 1998 году основал и возглавил инвестиционную компанию "Атис-Капитал".

В 2000-2001 годах исполнительный директор британской инвестиционной компании Denholm Hall. Затем в КБ "Москоммерцбанк" занимал должность управляющего директора. С 2005 года генеральный директор инвестиционной компании "Ист Кэпитал". В 2006-2007 годах генеральный директор инвестиционной компании "НБК-Финанс". С октября 2007-го - председатель правления ОАО "НБК-Банк".

Источник: данные компании