Людмила МАКАРЕНКО, "Вечерний Алматы", 29 августа

Чтобы начать строительство дома, больше не нужно просить разрешения в государственных структурах, а если жить в старой "хрущевке" стало невозможно, есть шанс переехать в новую многоэтажку. О многих других правах и возможностях нашим читателям рассказал директор департамента государственного архитектурно-строительного контроля по г. Алматы Бахитжан МУХТАРОВ

Проще – по закону
( Айнур:
– Мы хотим сделать из однокомнатной квартиры студию, то есть снести внутренние перегородки. Возможно ли это, и как получить разрешение?
Бахитжан МУХТАРОВ:
– Прежде чем начать любую перепланировку, следует выяснить, возможна она именно в вашей квартире или нет: позволят ли это конструктивная схема, сейсмостойкость и другие технические характеристики. Такую экспертизу делают в КазНИИССА и другие специалисты, имеющие аттестат эксперта на этот вид работ. При положительном заключении можно получать архитектурно-планировочное задание в городском управлении архитектуры и градостроительства и на его основании заказывать проект. Но и он должен пройти экспертную оценку. В заключение вам останется уведомить департамент ГАСК о своем намерении совершить перепланировку, наши сотрудники в течение пяти дней проверят имеющиеся у вас документы на их соответствие, и можно приступать к работам.
( А.:
– Как все сложно и, наверное, дорого?
Б. М.:
– Это только кажется сложным, на самом деле я представил вполне отработанную схему, которая не должна создавать трудностей. Тем более что в этом году в рамках оптимизации и снижения административных барьеров разрешительные документы для производства строительных работ отменены, то есть органы архитектурно-строительного контроля больше не выдают разрешений, а отношения нашего ведомства с застройщиками носят уведомительный характер. Что касается стоимости работ, то все государственные услуги бесплатны, оплачивается помощь частных экспертов и проектировщиков, но тут уже все зависит от установленного ими прейскуранта.
( Жанна ШУЛЬГА:
– Купили квартиру, как выяснилось, она не соответствует плану. И что, теперь придется узаконивать перепланировку через суд?
Б. М.:
– Узаконивать перепланировку через суд вовсе не обязательно. В соответствии с Административным кодексом департамент ГАСК решает такие вопросы самостоятельно, и процедура это несложная. Но все-таки нести ответственность за нарушение придется вам, даже если пропустили вы его по невнимательности или незнанию. Расскажу, как следует в таких случаях поступить. Скорее всего, техпаспорт с новым планом вы получили уже при покупке квартиры, к нему прилагалось заключение о незаконной перепланировке. За такое нарушение предусмотрен штраф для физических лиц по статье 238 КоАП РК "Незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений" в размере от пяти до десяти МРП. Сразу после его оплаты вы можете обращаться в управление архитектуры и градостроительства за актом приемочной комиссии и, согласовав его, регистрировать право собственности на квартиру в органах юстиции. Вот и все. Но я бы советовал еще до совершения сделки не стесняться требовать у владельца план квартиры и сверять его с реальным состоянием дел.
( Алексей Николаевич:
– Что называют перепланировкой и переоборудованием? Например, чем будет считаться переустановка сантехприборов в ванной комнате и замена внутрикомнатных дверей с изменением размера проемов?
Б. М.:
– Согласно постановлению Правительства РК перепланировкой считается изменение планировки помещений, сопряженное с изменением их границ, а переоборудование связано, как правило, с изменением функционального назначения помещения, полной или частичной заменой внутренней системы оборудования, необходимого для жизнеобеспечения. Переустановка сантехприборов в ванной комнате и замена внутренних дверей контролю со стороны департамента ГАСК не подлежат. Если вы меняете расположение санитарно-технических приборов внутри ванной комнаты и не выносите их за ее пределы, то для этого не требуется никаких разрешений уже потому, что на плане ни краны, ни ванна, ни другое оборудование не фиксируются.
( А. Н.:
– Тогда еще вопрос. У меня есть участок с ветхим домом, хочу его сносить и строить новый. Какие разрешения для этого нужны или проще его построить, а потом узаконивать?
Б. М.:
– Проще сразу все делать по закону. Порядок подготовки любого строительства примерно одинаков. Начать вам придется с геологических изысканий на участке: эксперты должны определить состояние грунта, уровень сейсмоопасности, другие его качества. Следующий важный момент – получение архитектурно-планировочного задания в управлении архитектуры и градостроительства. Там руководствуются генпланом и планом детальной застройки города, поэтому могут рекомендовать учесть различные условия: какой этажности может быть здание, каким параметрам должно соответствовать. Поэтому застройщику предстоит соотнести свои представления о новом доме с этими требованиями и только тогда заказывать проект. Строительство можно начинать после экспертизы проекта и проверки названных выше документов в департаменте ГАСК. Добавлю, что все заявки в госорганы принимаются через ЦОНы, поэтому прямой контакт граждан с уполномоченными лицами сведен к минимуму.
( А. Н.:
– Насколько мне известно, есть законодательный акт, по которому строительство в пригородной зоне Алматы должно согласовываться с городскими службами. Если начну строить дом в Талгарском районе, я обязан получать какие-то разрешительные документы в городе или все можно решить на уровне района?
Б. М.:
– Возможно, решите и на уровне района. По меморандуму между акимами Алматы и Алматинской области такие согласования требуются, если намечаемое строительство каким-то образом затрагивает интересы города. Например, это крупный объект либо он находится в 20-километровой пригородной зоне. Если так, то вам действительно придется согласовывать свои планы еще и с городскими структурами.

Ни добровольно, ни принудительно
( Турсын Мукамбетович:
– Пристройку к дому моего соседа признали незаконной. Но вот уже два года он не исполняет судебное решение о сносе. ГАСК как-то должен это контролировать?
Б. М.:
– Это функции не органов государственного архитектурно-строительного контроля, а Министерства юстиции, точнее, департамента судебных исполнителей. Тем не менее мы отслеживаем ситуацию: обновляем списки подлежащих к сносу объектов, а если исполнение судебных решений затягивается, перенаправляем эти сведения в акиматы районов и в уполномоченные органы по управлению земельными ресурсами, чтобы недобросовестные застройщики не могли, например, повторно получить землю, а также в ЦОН – информацию о наложении обременения. Вообще же проблема, которая вас беспокоит, очень серьезна. За пять последних лет только по представлению департамента ГАСК суд вынес 510 решений о принудительном сносе незаконных строений, из них исполнено не более десяти процентов. Сложности возникают потому, что не существует механизма исполнения таких судебных актов. Формально говоря, у судоисполнителя нет в распоряжении ни специальной техники, ни финансов, чтобы произвести эту работу, как нет и действенных методов принуждения к ней виновного лица. Возможно, следовало бы специально создать коммунальное предприятие или структуру на условиях государственно-частного партнерства, которые имели бы право производить снос незаконных строений, а приставам оставалось взыскивать с их владельцев понесенные расходы. А пока все, что я могу вам посоветовать, – обращайтесь в департамент исполнения судебных актов и требуйте обеспечения ваших законных прав.
( Татьяна Алексеевна:
– В квартире над нами делают ремонт и, как нам кажется, сносят капитальные стены. Жаловались председателю КСК, но его в квартиру не впустили. А у ваших специалистов есть такие полномочия, и как вообще контролируется перепланировка в жилых домах?
Б. М.:
– Мы на самом деле не обладаем такими же полномочиями, как, скажем, сотрудники полиции, и наших специалистов редко добровольно впускают в те квартиры, где наверняка обнаружились бы серьезные нарушения. В таких случаях прибегаем к помощи участковых инспекторов, ведь им проще обеспечить доступ в жилье к несговорчивым владельцам. Сложность еще и в том, что такие граждане не предоставляют документы на свое жилье, а на их истребование через официальные органы уходит время. Но нарушители должны понимать, что их незаконные действия представляют реальную угрозу, поэтому наказание за нарушение архитектурно-строительных норм неизбежно. И спасибо горожанам, которые помогают нам в этой работе. Кстати, напомню телефон доверия нашего департамента 261-16-16, по которому можно сообщить информацию о любых незаконных строительных работах. Ни один звонок мы не оставляем без внимания и стараемся оперативно реагировать на конкретные сообщения.
( Нурдаулет:
– Живу в частном доме, в прошлом году поставил легкий навес. Сосед говорит, что это незаконно. Он прав?
Б. М.:
– Вообще-то навес – не капитальное строение, а согласно Закону "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК" возведение временных построек – навесов, сараев, бань, летних кухонь – на собственных приусадебных участках контролю со стороны ГАСК не подлежит. Однако, если ваша новостройка ущемляет какие-либо права соседей, тогда у них появляются основания для защиты своих интересов в гражданско-правовом порядке путем обращения в суд.
( Гульмира:
– У нас – ТОО, обслуживаем жилые дома. Нужна ли лицензия на обслуживание внутренних систем горячего и холодного водоснабжения и отопления?
Б. М.:
– Обслуживание внутренних систем горячего и холодного водоснабжения и отопления в соответствии с Законом "О лицензировании" не входит в перечень лицензируемых видов работ в сфере архитектуры, градостроительства и строительства.
( Кулимбала БАЙНЕМИРОВА:
– Мы живем по переулку Дружбы, между улицей Жарокова и проспектом Гагарина. Рядом с нашими домами начали какое-то строительство и перекрыли переходную дорожку на остановку, теперь нужно добираться до нее через квартал. Ничем нам не поможете?
Б. М.:
– Я понял, о чем речь. В этом районе строится автосалон, срок окончания работ – апрель следующего года. В настоящее время застройщик прорабатывает вопрос устройства пешеходной дорожки вдоль установленного ограждения. Думаю, этот вопрос скоро решится.
( Геннадий КОВАЛЬСКИЙ:
– На паспорте строительных объектов часто указывается общественный контролер, типа партийной первички. Что могут контролировать непрофессионалы, и вы считаете это серьезной поддержкой?
Б. М.:
– Партийный контроль скорее обеспечивает прозрачность финансовой части строительства. Это больше психологическое воздействие на застройщика. Наше дело – контроль качества строительства. Мы не мешаем друг другу, и, наверное, такая форма участия общественности в государственных проектах оправдывает себя.

Прощай, старый дом
( Светлана КУЛЕЦКАЯ:
– Наша мама живет в старом двухэтажном доме постройки 40-х годов. Что нужно сделать, чтобы его признали непригодным для проживания?
Б. М.:
– Вы, наверное, знаете, что в нашем городе действует долгосрочная социальная программа переселения из ветхого жилья. В первом полугодии этого года по ней уже введено пять жилых домов в Турксибском районе, для таких же переселенцев строится жилье в Ауэзовском, Алмалинском, Медеуском районах. Чтобы ваш дом признали ветхим, нужно подготовить коллективное обращение жильцов к застройщику – ТОО "Предприятие капитального строительства", специалисты которого проведут обследование и сделают заключение, пригоден ли он для проживания. Только после этого может быть принято решение о включении дома в госпрограмму. Есть и другой вариант. Пишите такое же заявление непосредственно в КазНИИССА либо в госпредприятие "Сейсмостройзащита", где вам также подготовят заключение о техническом состоянии здания.
( Галина Ильинична:
– В городе начали монтировать новые остановочные павильоны. Мне кажется, они неудобные, маленькие и главное – без торговых точек, теперь и воды не купишь по-быстренькому. Почему был взят именно такой проект?
Б. М.:
– Потому что время дикой торговли закончилось. Пора привыкать к более цивилизованному, эстетичному и культурному образу жизни. Возможно, кому-то нравилось, что на остановке можно купить все, что душе угодно, но привлекательности нашему городу эти точки не добавляли, да и вообще, за покупками нужно ходить в магазин, а на остановках – ожидать транспорт. Концепция единого стилистического решения для всей сети остановочных павильонов была одобрена акимом и согласована с городским управлением архитектуры и градостроительства. Стоит напомнить, что это инвестиционный проект, который реализуется без какого-либо участия бюджета.
( Валентин ПАВЛОВ:
– Очевидно, что верхняя часть города сильно застроена и город все выше поднимается в горы, а внизу он загружен в основном малоэтажной застройкой. Когда же Алматы начнет расстраиваться в нижней части, вы можете как-то влиять на это?
Б. М.:
– Как гражданин я могу иметь собственное мнение на этот счет, но как директор департамента на градостроительную политику не влияю. Хотя, думаю, вы напрасно волнуетесь. Предгорья не застраиваются многоэтажными домами, это исключено генпланом, поэтому угрозы для экологической или климатической ситуации в городе не существует. Дело в том, что и нижнюю часть Алматы особенно загружать нельзя: там неблагоприятные районы по сейсмобезопасности, где-то и грунты слабые – здания выше пяти этажей строить нельзя. Но я не сомневаюсь, придет время, большое строительство дойдет и сюда, в частности по программе сноса ветхого жилья, найдутся и другие инвесторы. Ресурс верхней части практически исчерпан, так что город неизбежно будет расширяться на восток, запад и север.
( Асылбике Исаевна:
– Почему у нас не сносят дома, которые выслужили свой срок? Например, те же "хрущевки".
Б. М.:
– На здания действительно устанавливаются сроки эксплуатации, но на основании мониторинга технического состояния их можно продлевать. Частично избавиться от старого жилого фонда позволит государственная программа сноса ветхого жилья. Другой вариант – планируемая перспективная застройка города, когда дома сносят, чтобы освободить площадки для нового строительства. Других решений у этого вопроса пока нет. Государство не может распоряжаться фондом, который по преимуществу принадлежит жильцам, то есть это их собственность, а государственные и частные интересы не должны пересекаться. Так что единственный на сегодня вариант сноса "хрущевок" – признание их непригодными для проживания.
( Екатерина:
– В нашей семье есть инвалид-колясочник. Сейчас много говорят об удобной для таких людей городской среде. А скажите, при строительстве новых объектов учитывается необходимость пандусов, специальных поручней и так далее?
Б. М.:
– Еще на стадии проектирования всех без исключения объектов общественного пользования предусматриваются меры доступа для маломобильных групп населения, и не только маломобильных, ведь есть другие категории ограничения возможностей, например незрячие люди. Такие же требования предъявляются к многоквартирным жилым домам. Для обеспечения интересов этих граждан в государственную комиссию по приемке строительных объектов включается представитель органов соцзащиты.

Бетон быстрого действия
( Капитолина Сергеевна:
– Замечаю, как в городе быстро строят, особенно супермаркеты. Понятно, новые технологии, но как контролируется безопасность этих новостроек?
Б. М.:
– Вы правы, сейчас много новых технологий, современной оснастки, но я все-таки не соглашусь, что строить стали как-то особенно быстро. В строительном производстве есть определенный технологический процесс, поэтому опередить установленный регламент и режим невозможно. Правда, существуют, к примеру, различные добавки и присадки для бетона, которые ускоряют традиционную технологию. Но существует еще и целая контрольная система: авторский, технический надзор, лабораторные испытания, операционный и инспекционный контроль плюс к этому постоянный мониторинг объектов – плановые, внеплановые и иные формы проверок. Только за прошедшее полугодие наши специалисты провели около 4500 проверок по различным строительным объектам. Но это, естественно, касается только тех строек, которые ведутся на законных основаниях. В иных случаях гарантий безопасности дать не сможет никто.
( Акбота:
– Мы участники долевого строительства, и у нас не раз возникали сомнения по поводу качества используемых строительных материалов. Скажите, мы можем обращаться в ГАСК, чтобы провели промежуточные экспертизы?
Б. М.:
– Конечно, можете. Контроль качества применяемых материалов и самих работ в процессе строительства относится к нашей компетенции. Но уже по введенным в эксплуатацию зданиям инициировать экспертизы могут их владельцы и жильцы, для этого существует институт экспертов – аттестованных специалистов, которые могут давать заключение по техническому состоянию объекта. Кстати, на них возложена персональная ответственность за экспертные оценки на тот случай, если вдруг возникнут какие-нибудь проблемы с подконтрольным им объектом.
( Артак МАНУКЯН:
– Узнал из "Вечернего Алматы", что в городе есть компания, которая надстраивает на жилые дома мансардные этажи. Вы как специалист что об этом думаете?
Б. М.:
– Решать, достраивать дом дополнительными этажами или нет, – исключительное право его жильцов. И это может быть только коллективное решение. Безопасность таких объектов регулируется проектом, по­этому здание должно быть детально изучено на сейсмостойкость и другие нагрузки. Как специалист я ничего не имею против такого технического решения, если оно безупречно подготовлено.
( Анна ДОЦЕНКО:
– Скажите, а вы контролируете качество строительства внутригородских дорог?
Б. М.:
– Качество строительства контролируем, но в городе дороги практически не строятся, их ремонтируют, а это уже не наша сфера деятельности.
Дорогая красота
( Алия НУРСУМБАЕВА:
– Мы живем над участком, где пробивается вторая ветка метро, и очень по этому поводу волнуемся. Слышала, что там, где метро уже действует, людей беспокоит движение поездов.
Б. М.:
– Метро строится с соблюдением всех требований законов, СНиПов, норм и правил, у него есть охранная зона, в которой никаких строений быть не должно. А то, что люди чувствуют какую-то вибрацию, это не значит, что она действительно связана с данным видом транспорта. Метро у нас глубокого заложения, и нужно обладать невероятно высокой чувствительностью, чтобы различать его сигналы. И во всем остальном наша подземка соответствует самым современным мировым стандартам, в их числе предусмотрен комплекс безопасности – террористической, сейсмической, пожарной. Нужно радоваться, что у нас теперь есть такой удобный и доступный вид транспорта, который снимет массу проблем. Кстати, по поручению акима началась разработка следующих четырех станций до Калкамана.
( Нелли ЗОБНЕВА:
– Скажите откровенно, есть ли сегодня достоверная информация о том, сколько зданий в Алматы соответствуют стандартам по сейсмоустойчивости, а сколько нет. И какие технологии сегодня используются в строительстве, чтобы обеспечить эту безопасность?
Б. М.:
– Такой информацией мы не обладаем, потому что мониторингом на предмет сейсмобезопасности зданий занимаются МЧС и КазНИИССА. Что касается методов обеспечения сейсмоустойчивости при строительстве, то они, разумеется, есть: для разработки проектной документации на строительство, реконструкцию, усиление и восстановление зданий и сооружений, возводимых или расположенных на площадках сейсмичностью 7, 8, 9 и 10 баллов, учитывается специальный СНиП. Но есть, конечно, современные продвинутые технологии. Например, предлагают свои ценные строительные ноу-хау японцы, только для нас они пока дороговаты.
( Артем:
– Почему у нас не строят трех– и четырехуровневые развязки?
Б. М.:
– Во-первых, потому что у нас сейсмически неблагополучный регион, и такие конструкции могут представлять опасность. Во-вторых, мало места. Трех-, четырехуровневые развязки требуют больших разъездов, переездов, а площадь у нас ограничена. Если попробовать расширить территории для застройки за счет сноса, получится дорого и нецелесообразно.
( Мурат:
– Сейчас квартиры в новостройках сдают жильцам в так называемом черновом варианте. А по строительным нормам приемка таких домов допускается?
Б. М.:
– Да, постановлением правительства №880 от 29.06.2012 г. утверждены нормы, которыми допускается приемка жилых зданий в черновой отделке, если это предусмотрено утвержденным проектом. Но важно учитывать, что наружные отделочные работы, а также внутренние отделочные и монтажные работы в помещениях общего пользования должны быть выполнены в полном объеме.
( Касым:
– Читал, что новые развязки не будут облицовывать гранитом, оставят в голом бетоне. Грустное, по-моему, зрелище. А почему так?
Б. М.:
– В плане экономии и дальнейшей эксплуатации это более приемлемый вариант. Вы, наверное, замечаете, сколько хлопот с содержанием развязок, оформленных в гранитные плитки: они отваливаются, бывает сложно подобрать им замену строго в цвет, для такого ремонта нужно держать специальную службу. Словом, это дорогое удовольствие, которое позволяют себе немногие даже в Европе. И мне кажется, новые развязки в бетонном исполнении ничем особо не отличаются.