caravan.kz, 13 ноября

Сложная история случилась с жительницей Усть-Каменогорска: оставшись на старости лет одна, похоронив дочь, она оказалась в долгу за ремонт квартиры, которой никогда не владела.

Имею право
Вход рубль, а выход – три
Нет. Здесь нет никакого криминала, против пожилого человека никто не использовал мошеннических схем, просто такое решение… вынес суд. Дело в том, что в 2011 году был сделан капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по государственной программе модернизации жилья, а дочь нашей героини владела в нем недвижимостью. В 2012 году, незадолго до своей смерти, она продала эту квартиру, и о существовавшем некогда жилье все забыли. Забыли все, кроме кредиторов, и спустя семь лет, уже в 2019 году, суд обязал нашу героиню выплатить долг бывшей собственницы, мол, наследство дочки официально у нотариуса приняла, значит, вместе с наследственной массой взяла на себя и чужие долги, а раз так – плати.
Нужно сказать, что логика судьи, вынесшего решение, вроде бы правильна. Действительно, в Гражданском кодексе имеется статья, о существовании которой полезно знать всем, мало ли как жизнь повернется: "Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования, вытекающие из обязательств наследодателя, к исполнителю завещания (доверительному управляющему наследством) или к наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику (ст. 1081)". Иными словами, принимая в наследство квартиру с долгами, наследник будет обязан ответить за них перед кредиторами, будь то коммунальные платежи, оплата кредита на капитальный ремонт, проведенный за счет государственной программы, или погашение кредита перед банком.
Но, как мы помним, наша героиня вступила в права наследства уже после того, как квартира была продана, и та в наследственную массу не входила. Отсюда мог бы к суду возникнуть вопрос – почему тогда пожилая женщина должна платить. А потому, что "кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования… наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику". Иначе говоря, не было квартиры, но была дача, или депозит, или автомобиль, раз взяли, отдайте долг. Хотя относительно нашей истории не все может быть так однозначно.
Если помните, квартира была продана после того, как капитальный ремонт в доме был сделан, следовательно, на ней было обременение. С высокой точностью мы, конечно, говорить не можем, детали договора займа по госпрограмме в этой истории нам неизвестны, но такой порядок существует. Если имеется обременение на квартире, оно автоматически переходит на новых владельцев. Как известно, не желая попасть в подобную ситуацию и платить по чужим долгам, все покупатели недвижимости стремятся получить от продавца справку об отсутствии обременения. Как проходила сделка в Усть-Каменогорске, повторюсь, нам неизвестно, но на сегодняшний день это единственная возможность уйти от выплаты данного долга.
О чем еще важно знать: если вы вместе с другими собственниками решили отремонтировать дом на условиях займа по государственной программе, нужно быть готовым к тому, что придется платить и за себя, и за соседей, причем до гробовой доски, уж извините за пафос.
Дело в том, что этот льготный кредит государство дает на основе солидарного обязательства, смотрим ст. 287 Гражданского кодекса: "… 3. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью...". Отсюда такая неумолимость требований кредиторов в нашей истории, специально повторю основания для этого: "Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью". Именно поэтому нужно очень внимательно относиться к принятию решения об участии в госпрограмме, как любят говорить юристы, это тот случай, когда вход будет стоить тенге, а выход – три.

Избегаем рисков
Рассказали историю нашей героини мы, конечно же, не случайно. В свое время мы описывали риски, с которыми сталкиваются собственники, пожелавшие отремонтировать дом за счет государственного займа. Сегодня мы показали, как это работает уже после того, как человек перестал быть собственником недвижимости в отремонтированном доме. Ведь будь дочь жива, по судам пришлось бы ходить ей, пусть и продала она ту квартиру семь лет назад. Еще хуже, когда пришлось бы платить по долгам соседей, и это не какая-то выдумка, а вполне реальная история. Поэтому рассмотрим ситуации, когда вы либо хотите купить квартиру в доме, отремонтированном по госпрограмме, либо продаете свою.
Во-первых, откуда можно узнать, что собственник продает квартиру – должницу государства? В квитанции обязательно будет графа, где об этом написано, там же вы увидите, насколько аккуратен был продавец с платежами и нет ли у него по займу долгов. Возьмите у него телефон КСК, встретьтесь с председателем и узнайте: какие работы по данной госпрограмме были проведены в доме, какова общая сумма долга по дому, срок его уплаты, имеются ли долги у других собственников по госкредиту. Если ситуация с платежами аховая, размер кредита высок, стоит подумать о том, чтобы воздержаться от покупки квартиры в таком доме.
Необходимо также посмотреть и качество проведенных работ, мне известны случаи, когда после ремонта все стало только хуже, чем было. Одним словом, перед сделкой необходимо будет провести работу по исследованию объекта продажи. Нелишним будет договориться с продавцом о снижении цены.
Вот в этом месте нужно быть внимательным уже продавцу, и наши рекомендации будут полезны собственникам, пожелавшим продать квартиру в доме после капремонта по госпрограмме. Если вам предложили снизить цену, настаивайте на том, чтобы в договор купли-продажи был внесен пункт о том, что сумма сделки снижена на размер кредита и что в дальнейшем ответственность по его погашению лежит на покупателе. Отказываются вписывать пункт в договор – смело прощайтесь. Все речи, мол, "что вы нам не доверяете? Мы – порядочные люди, мы вас не обманем", не слушаем, думаем о себе, о своем благополучии, и вспоминаем пожилую женщину из Усть-Каменогорска, к которой спустя семь лет после продажи квартиры пришли кредиторы. Нет пункта в договоре – значит никому в суде вы ничего не докажете, а слова к делу не пришьешь.
К слову, нужно быть готовым к тому, что сумму скидки попросят увеличить из-за солидарного обязательства по данному кредиту. Ну и раз уж мы заговорили о долгах, которые могут лежать на квартире, здесь работает тот же принцип. Неоплаченные счета за коммуналку будут висеть на том хозяине, который их накопил. Поэтому, продавая квартиру и слыша просьбу о снижении цены из-за таких долгов, смело отказываем (мол, боимся, что поставщики за долгом ко мне придут), либо соглашаемся, но включаем пункт, где прописываем условие сделки: они платят меньше на сумму долгов по коммуналке – значит берут на себя обязательство по их погашению. Отказываются, начинают стыдить – прощаемся и ждем надежных покупателей. В помощь запоминаем название документа: нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 23 декабря 2005 года №9 "О некоторых вопросах применения судами законодательства, связанного с взысканием задолженности за тепловую и электрическую энергию". Как могут быть связаны горячая вода и энергоснабжение – не спрашивайте, суды рассматривают все долговые дела по коммуналке по данному нормативному постановлению, так что на него смело и ссылайтесь. Документ легко отыскать в Интернете, мы традиционно рекомендуем пользоваться сайтом министерства юстиции adilet.zan.kz.
Добавим также, что заем на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома предусмотрен и проектом поправок в жилищное законодательство. Правда, там в игру вступят непосредственно банки, через них государство планирует кредитовать собственников, до конца сам механизм еще не ясен, разговоров много, но, пока закон не принят, рассматривать его преждевременно. Наверняка можно говорить только об одном – принцип солидарного обязательства сохранится при любом раскладе.