Сергей Домнин, Анастасия Моторина, "Эксперт Казахстан", 16 февраля

В позапрошлую пятницу в шахтерской столице Казахстана рухнул жилой дом (точнее, четыре подъезда). К тому моменту людей в строении уже не было – они были эвакуированы за несколько дней до происшествия, когда стали рушиться несущие конструкции здания. Учитывая, что многие казахстанские дома, построенные после приобретения Казахстаном независимости, и построены, и приняты проверяющими на честном слове, не исключено, что данный инцидент станет лишь первым в череде подобных. Похоже, что грехи, допущенные во времена строительного бума, будут напоминать о себе еще долго.

Сплошное болото
Буквально через день после того, как стало известно об обрушении дома в элитном карагандинском микрорайоне "Бесоба", аким Караганды заявил о том, что ущерб жителям дома № 7 будет возмещен не в полном объеме. "Просчитанная сумма – это очень серьезная нагрузка на бюджет, поэтому будем решать вопрос, чтобы всем жителям, потерявшим жилье, взамен предоставить квартиры равнозначной площади, предварительно в этом же районе. Все остальные вопросы по компенсации ремонта, мебели и прочее – эти вопросы учитываться не будут. Мы должны будем взыскать эти бюджетные деньги с застройщиков, и после завершения уголовного дела будут определены виновные лица. Затраченные средства в виде выделенных квартир (более 300 миллионов тенге) – это нагрузка, которую несет бюджет. По времени это займет примерно два месяца", – заявил аким Караганды Бауржан Абдишев.
Тогда же было возбуждено уголовное дело в отношении должностных лиц – председателя и членов государственной приемочной комиссии этого дома по статье "Злоупотребление служебным положением", а также в отношении застройщика по статье "Некачественное строительство".
Между тем о том, что дом построен, мягко говоря, с нарушениями, было известно уже давно. Как заявил "Эксперту Казахстан" источник в одном из предприятий, осуществляющих экспертизу строительных объектов в Караганде, пожелавший остаться неизвестным, дом № 7 обследовали еще год назад, там ставили маяки, измеряли осадку, давали заключения. "Не случись столь холодной зимы, может быть, ничего и не произошло бы. Другой вопрос – заключения экспертной организации носят рекомендательный характер: "мы советуем" или "настойчиво просим" сделать то-то и то-то. Собственник может их и не выполнить", – отмечает эксперт.
По его мнению, дом был возведен с грубейшими нарушениями. В данном районе болотистая местность, грунтовые воды подходят практически к основанию фундамента. Этот район похож на некоторые астанинские. "Фундамент у бесобинских домов ленточный – большие бетонные блоки. Не могу судить за проектировщика, но, по-хорошему, в такой местности нужен свайный фундамент. В "Бесобе" нужно было работать так же, как и в Астане – забивать сваи, а здесь почему-то решили использовать ленточный фундамент. В этом году были сильные морозы, из-за этого произошло морозное пучение грунта. С наступлением весны, так как грунт расширился, фундамент начал оседать". Кроме неверного выбора фундамента на момент обследования была выявлена масса дефектов – несоблюдение технологии строительства. "Ума не приложу, как этот проект прошел экспертизу. Это должен установить суд. По идее, все проекты должны проходить экспертизу, но никакая нормальная экспертиза такой дом не пустит дальше чертежа. Можно предположить, что сначала дом построили, а потом пошли за решением экспертизы. Кто-то, может, и сопротивлялся, но им дали взятку, или задействовали административный ресурс. Крайнего сейчас в любом случае искать будут, вот только кого теперь найдут?"
После обрушения дома городской аким распорядился проверить все жилье, построенное с привлечением средств дольщиков. Между тем, по словам специалистов, опасение вызывает еще один дом в микрорайоне "Бесоба". "Есть информация, что в доме № 5 обнаруживаются сходные проблемы с домом № 7, часть которого и упала. Так что я не знаю, как будет дальше складываться судьба этого дома. Пока специалисты регулярно выезжают туда для проверки параметров, но за судьбу этого дома никто не может поручиться".
Что касается уцелевшей части обрушенного дома, то она может еще простоять, но лишь в том случае, если в ней не будет обнаружено отклонений, подобных тем, которые имели место в разрушенной части и при условии, что она будет укреплена. Дело в том, что дом разделен деформационным швом, и у каждой из частей – собственный фундамент.

Громкое обещание
Случай в "Бесобе" будет первым, но, к ­сожалению, не единственным. По словам специалистов, масштабы нарушения технологий строительства в стране колоссальны. Хотя после произошедшего в Караганде власти других регионов и поспешили заверить, что на их территории этого произойти не может. Однако некоторые чиновники, ответственные за качество строительства, все-таки иногда признают явные нарушения всевозможных строительных норм и правил. Буквально за несколько недель до карагандинского инцидента даже глава Агентства по делам строительства и ЖКХ признал, что недоволен качеством возводимого в Казахстане жилья. Причин тому несколько, и главная – отсутствие персональной ответственности у проектных институтов. "Мы выдаем замечания, а лишить лицензии очень трудно. Есть техинспекторы, авторский надзор, технический надзор. Также их персональная ответственность отсутствует", – заявил г-н Нокин.
Кроме того, даже лишившиеся лицензии недобросовестные застройщики без проблем получают ее повторно и вновь принимаются за строительство. Для того чтобы этого избежать, как заверил г-н Нокин, в агентстве будут внедрены категории лицензирования. Застройщики должны будут предоставлять всю свою историю, а лицензии будут выдаваться по трем категориям. При наличии опыта не менее 10 лет в возведении сложных объектов компании будет выдаваться лицензия первой категории, имеющей опыт не менее пяти лет – второй. "Все остальные относятся к третьей категории. Если мы будем лишать лицензии ту или иную компанию – они будут автоматически попадать в третью категорию. Например, по завершении строительства, если не будет соответствовать качеству, мы будем указывать конкретную фамилию, непосредственно будем спрашивать с экспертов. Мы улучшим качество строительства", – пообещал глава агентства.
Правда, обещание это глава АДС и ЖКХ дал буквально месяц назад. А что делать с теми домами, которые были сданы в эксплуатацию задолго до этого заявления? И не только домами, но и школами, больницами…

Оценить масштабы
Строения, подобные дому № 7 в "Бесобе", есть в любом регионе Казахстана. Стоит вспомнить многочисленные скандалы вокруг домов, построенных по госпрограмме, где сразу же после заселения начинают течь потолки, перекашиваются окна и т.д. "Такие дома есть не только в Караганде, но и в Астане. Сейчас сходная ситуация в одном столичном жилом доме, где такие же трещины. Наши специалисты поедут обследовать этот объект", – отмечает источник в одном из предприятий, осуществляющих экспертизу строительных объектов в Караганде.
Однако нарушения допускают не только застройщики, но и жильцы. Например, компания выкупает цокольный этаж здания и начинает благоустраивать его, снося несущие стены. Потом у жильцов на верхних этажах появляются трещины. Пока это не приводит к печальным последствиям, но где гарантия, что не приведет позже? Особенно это касается сейсмоопасных регионов.
По словам директора ТОО ­"СМК-3" Владимира Ялбачева, в Алматы под угрозой дома корпорации "КУАТ" – они были построены с нарушениями. "Об этом мне говорили люди, которые работали непосредственно на строительных площадках этой организации. Но этой организации сейчас нет. Так что нет и ответчика", – говорит он.
Между тем дом, возводящийся с нарушениями, можно определить на любом этапе – вплоть до определения пригодности земельного участка. Разрушение строения может произойти, к примеру, в результате низкой плотности грунта или других параметров в ходе изыскательной деятельности. Если все же дом начали возводить, то на стадии забивки свай и заливки фундамента можно определить прочность будущей конструкции. Немаловажный фактор понимания бюджета строительства – это предварительная оценка, которая проводится еще до принятия решения по строительству. Вместо этого бюджет у нас часто задается заранее, затем выясняется, что он недостаточен для данных обстоятельств, а попытка в него вписаться негативно сказывается на качестве строительства. "Это как в анекдоте, когда мужик заказал из овчинной шкурки шесть шапок, которые не налезали ни на одну голову", – говорит директор ТОО "Береке КАБ" Кумар Мусаев.
Зачастую бюджет тает на глазах по мере того, как застройщик получает всевозможные разрешения от уполномоченных органов. Во времена строительного бума на эти "незапланированные" расходы приходилось порядка 30–40% от общей сметной стоимости проекта. В итоге строительная компания начинает экономить, причем в первую очередь на стройматериалах. "Их качество целиком на совести заказчика. Если заказчик использует бетон марки B25, когда по нормам требуется B40, то, естественно, риск очень большой. Плюс арматура, задешево купленная в Китае, риск только увеличивает. Но необходимо отметить, что застройщик строит на столько, на сколько у него осталось денег после раздачи средств заинтересованным сторонам – как официальных, так и неофициальных. И всячески стремится удешевить строительные работы не за счет менеджмента и системы качества, а за счет приобретения низкосортного материала и, возможно, даже подлога документов. Но такова система – организация строительства в стране", – считает г-н Ялбачев.
Небольшой пример: в жилищном строительстве должен применяться цемент марки М600, который в Казахстане, по крайней мере, до недавних пор, никто не производил. Потому в ход шел М400. К ­тому же около 40% рынка занимал импорт. Хорошо, если производителем была Россия, но чаще "серое вещество", как и практически все остальные стройматериалы, везли из Поднебесной.

Инвентаризация – не панацея
Каким образом можно изменить ситуацию? Во-первых, если говорить о повышении качества строительства, то здесь необходимо внедрить принцип "четырех глаз": оценку бюджета, проекта и других работ должны делать независимые консультанты. "При строительстве домов есть внутренний контролер, который в одной упряжке с застройщиком. Есть внешний контролер в лице госорганов, которые отвечают перед государством. Но также должен быть контролер от инвестора, который работает в интересах репутации", – говорит г-н Мусаев.
Во-вторых, подготовка бюджета строительства должна уже на начальном этапе проводиться с участием независимого технического консультанта.
Кроме того, сами жильцы могут предотвратить подобные ситуации. Если дом уже построен и при визуальном осмотре имеет отклонения от проекта и СНиПов РК, можно уже говорить о возможных рисках разрушения. Потому при заселении не следует подписывать акт приемки, если нарушения налицо. Необходимо обязать застройщика устранить недостатки. То есть правовой механизм недопущения подобных ситуаций существует. Другое дело, что в реальности он не работает, а существует порочная практика – застройщик спустя рукава строит, контролер принимает, а жилец – радостно вселяется.
По мнению экспертов, сейчас необходимо проверить весь жилой фонд, введенный после 1995 года. "Необходимо поднимать всю документацию и перепроверять эти дома заново. По-другому никак не узнаешь. У нас застройщик, как правило, это компания, которая через несколько лет после постройки дома перестает существовать. Ни ее саму, ни руководителей не найдешь", – считает директор ТОО "СМК-3".
Однако даже если такая ревизия и будет проведена, кто даст гарантию, что не будет иметь место коррупционная составляющая? "У нас к решению чудовищных структурных проблем приступают только при наличии столь же чудовищного повода, и только при его интенсивном освещении со стороны СМИ. В противном случае нижестоящим никто не погрозит сверху и виноватых искать не начнут (впрочем, даже их нахождение вовсе не служит гарантией решения каких-либо вопросов), – считает директор консалтинговой компании "Qncepto" Олег Алферов. – Надеюсь, что отсутствие жертв в карагандинском случае не позволит отнести его к примерам досадного форс-мажора. По законам жанра должна состояться кампания по оценке состояния свежепостроенных домов. Но ­проверять будут примерно те же люди, что недавно принимали рухнувший дом. Поэтому карагандинский прецедент не последний. И поскольку такие события – результат работы регионального госаппарата в его сегодняшнем виде, конечную материальную ответственность перед собственниками жилища должно нести государство. Риск недобросовестного приема строительного объекта в эксплуатацию лежит на совести госслужащих".
Но государство не готово брать на себя эту ответственность. Недаром аким Караганды открещивается от дополнительных компенсаций (помимо предоставления равнозначных квартир), ссылаясь на то, что бюджет города и без того несет колоссальные потери. "За привлечение к работам института надо платить, разбор, который идет – это финансы. Завтра будут предложены мероприятия по усилению домов – это, естественно, расходы. И я хочу, чтобы вы понимали, что это все из бюджета. Это все для вас делает исполнительная власть", – подчеркнул г-н Абдишев.
А уж если предположить, что инвентаризация все-таки будет проведена и окажется, что часть домов непригодна для проживания, вряд ли государство сможет предоставить им адекватную замену. "Считаю, что надо уже сейчас менять подход в строительстве: первым этапом надо задаться вопросом, почему произошло разрушение. При этом не искать "крайних", а найдя причину разрушения, сделать выводы о том, что необходимо менять, а что оставлять в подходах при строительстве домов", – считает Кумар Мусаев.
Правда, вопрос о том, что же делать людям, живущим в непригодных для жизни домах, так и остается открытым.