Юля Семыкина, "КонтиненТ", 17 октября

Если алматинский рынок жилищной недвижимости в последнее время приобретает все более цивилизованные черты, то о рынке коммерческой недвижимости можно сказать, что он развивается стихийно и находится в одной из начальных стадий формирования.

Риэлтеры не берутся прогнозировать какие-либо тенденции развития этого рынка. А большинство желающих купить или снять в аренду офис предпочитают не обращаться в агентства и сами перелопачивают рекламные полосы газет и носятся по городу в поисках подходящего местечка. Между тем помещений хорошего уровня в деловом центре города не хватает, а цены на коммерческую недвижимость выросли за последний год в три раза. На что же можно рассчитывать фирмам, компаниям и организациям, которые хотят заполучить место для комфортной работы, заплатив при этом разумные деньги?

Покупка

Наметившиеся тенденции роста экономики поспособствовали быстрому развитию казахстанского бизнеса, и у компаний, твердо стоящих на ногах, появились возможность и желание приобретать коммерческую недвижимость в собственность, а не платить ежегодно круглую сумму за аренду. По словам специалистов по коммерческой недвижимости агентства "Абсолют", рост заявок именно на покупку коммерческой недвижимости стал особенно заметен три-четыре месяца назад. Пальму первенства по востребованности держат помещения под магазины, кафе, рестораны и офисы. Но если продуктовый магазин в принципе может располагаться в любой части города, лишь бы место было бойким, то ареал поисков помещений под элитные бутики и офисы ограничен в основном центром города. Между тем большинство хороших мест уже занято, что и вызвало дефицит предложения и повышение цен. Если в прошлом году в центральной части города можно было подыскать помещение с неплохим ремонтом и выходом на одну из оживленных улиц по цене 300-350 долларов за квад рат, то нынче стоимость квадратного метра подобных площадей частенько переваливает за 1000 долларов.

В последнее время в Алматы получила распространение практика переделки под офисы квартир на первых этажах, которая, кстати, запрещена в Москве. Но, во-первых, такой тип офисов больше подходит фирмам, в которые не часто ходят посетители, а во-вторых, цена, запрашиваемая за эту недвижимость, явно завышена. Например, первые этажи активно возводимых нынче элитных домов часто отводятся под офисы или другие коммерческие помещения и предлагаются в среднем по 700-800 долларов за квадратный метр. Вложив еще от 200 долларов за квадрат в отделку, покупатель получит хороший офис за ту же сумму, что и переделанная под коммерческие цели квартира, но это будет помещение уже совсем другого, несомненно, более высокого уровня. Но подобных площадей, продаваемых под офисы, в современных новостройках очень немного, поэтому и переделанные квартиры находят своего покупателя.

Еще одна возможность обрести офис - купить частный дом с прилегающим участком где-нибудь недалеко от центра, например в районе парка Горького. В среднем он будет стоить около 15-20 тысяч долларов. В реконструкцию и надстройку придется вложить еще около 30 тысяч, и в результате получить офис площадью 120-150 квадратных метров за 50 тысяч долларов. Но при выборе этого варианта также не избежать сложностей: весьма остро встанет вопрос охраны владений, и опять же тяжело будет объяснять посетителям, как именно добраться по узким запутанным улочкам до ворот вашего офиса.

По словам представителей риэлтерского агентства "Хоромы Estate", из таких категорий коммерческой недвижимости, как встроенные помещения, помещения из квартир и отдельно стоящие здания, наиболее популярны последние, причем если они находятся не в частном секторе, а в центре города или где-то в непосредственной близости. А самым лакомым куском пирога долгое время являлись детские сады, которые можно было перепрофилировать под помещение практически любого назначения. Специалист по коммерческой недвижимости агентства "Абсолют" Александр Баев: "Увы, в Алматы нет столько детских садиков, сколько имеется желающих купить их. Очень многим компаниям хотелось бы приобрести хорошее кирпичное здание с прилегающей территорией. К тому же диапазон типов помещений, которые можно сделать из детсада, очень широк. Но не думаю, что те детские сады, которые до сих пор действуют по назначению, будут выставляться на продажу, а приватизированные садики уже обрели своих хозяев, которые вовсе не спешат с ними расставаться. Так что нынче, в связи с практически отсутствующим предложением, спрос с детских садов перекинулся, например, на общежития. У предприятий, на балансе которых они находятся, зачастую нет возможности привести устаревшее здание в божеский вид и общежития с достаточно большой квадратурой выставляются на продажу за практически символическую цену (не более 150 долларов за квадратный метр). Желающие купить такие объекты уже есть. Правда, и вложить в реконструкцию этих зданий, техническое состояние и внешний вид которых оставляют желать лучшего, придется немало.

Детские сады, реконструированные общежития, отдельно стоящие здания - все эти типы недвижимости, как правило, подразумевают солидную квадратуру. Между тем наибольшим спросом сегодня пользуются офисы средних размеров площадью от 100 до 200 квадратных метров. Предложений о продаже таких офисов на рынке очень немного. Особенно если клиент высказывает пожелания, чтобы помещение соответствовало высоким западным стандартам и имело подобающее окружение. Необходимость ввода в эксплуатацию современных офисов, которые можно будет приобрести в собственность, уже уловили некоторые застройщики. Так, в элитном районе "Нурлы Тау", возведением которого занимается корпорация "Базис-А", планируется строительство целого комплекса многоэтажных зданий, предназначенных под офисы и другую коммерческую недвижимость.

Стоит отметить также, что, приобретая площади в каком-либо здании, владелец, в том случае, если он не единственный хозяин недвижимости в нем, сталкивается со множеством проблем. Споры о коммунальных платежах, проблемы с уходом за помещениями общего пользования (коридоры, холлы, санузлы), организация круглосуточной охраны и так далее - все это требует согласованности в действиях хозяев здания, а добиться ее совсем непросто. Так что назрела необходимость не просто в офисных зданиях, в которых недвижимость можно будет приобрести в собственность, а в комплексах, где решением всех бытовых проблем займется хорошая служба эксплуатации. И по логике вещей в ближайшем будущем такие офисные комплексы должны появиться. Пока же желающие иметь офис, соответствующий западным стандартам, вынуждены либо заняться его строительством, либо подыскивать подходящее для реконструкции здание и вкладывать в него немалые деньги, либо довольствоваться арендой, что и делают многие отечественные фирмы и компании.

Аренда

В предложениях на рынке аренды офисной недвижимости царит сплошной разброд и шатание. Переделанные квартиры, бывшие министерские и институтские административные здания, бизнес-центры - где только не располагаются в Алматы фирмы и компании. Следуя по адресу, указанному на визитке, можно попасть в крайне непривлекательное здание с грязными лифтами и лестничными пролетами и обнаружить, в конце концов, вполне приличный офис с евроремонтом. Увы, к квадратному метру площади в каком-нибудь удобно расположенном бывшем министерстве по цене 4-10 долларов в месяц за аренду неминуемо прилагается морально устаревшая планировка, потрепанный фасад, неухоженные помещения общего пользования и бабушка-вахтерша в качестве охраны. И как бы компания ни облагораживала свой офис, общее впечатление будет все равно подпорчено. Средней фирме, готовой потратить на аренду расположенного в центре офиса от 10 долларов за квадратный метр, непросто найти удачное помещение. Спрос тут опять-таки превышает предложение. Специалист по недвижимости агентства "Абсолют" Ирина Огай: "Требуется все: офисы, магазины, кафе, разного рода помещения под специализированные цели (бильярдный клуб, игровой компьютерный зал и так далее). У нас большое, просто огромное количество заявок с просьбой помочь найти удачные площади, чтобы арендовать их, но практически нечего предложить. Если что-то появляется, то очень быстро, почти моментально уходит. В основном востребованы помещения средних размеров: если магазин - то площадью 70-120 квадратных метров, если офис - то 100-200 квадратов. Таких предложений на рынке либо нет, либо цены завышены, а большую квадратуру не каждый клиент в состоянии оплатить. Попадаются и приемлемые по цене неплохие помещения, но очень многие из них проходят мимо нас, так как при дефиците предложения арендодателям, которые не заламывают цену, достаточно дать лишь одну строчку объявления, чтобы найти съемщика. Если при сдаче высококачественных квартир, которых сегодня на рынке предлагается великое множество, без риэлтера нынче обойтись очень сложно (именно в агентства приходят основные клиенты этого сектора рынка аренды - иностранцы работающие в Алматы), то основная часть сделок по аренде коммерческой недвижимости проходит мимо риэлтерских компаний. К нам обращаются в основном, когда хотят найти что-то удачное за относительно небольшую цену или, наоборот, сдать по явно завышенным ставкам. В среднем же, если не учитывать арендные ставки в бизнес-центрах, которые очень популярны и часто предпочитают работать со съемщиками без посредников или через какую-то одну фирму, расценки на аренду квадратного метра приличного офисного помещения в центре города 10-20 долларов в месяц за квадратный метр. Причем за 20 долларов большинство клиентов хотело бы получить офис с несколькими телефонными линиями, мини-АТС, проложенной компьютерной сетью, идеально чистым ремонтом, какой-то офисной мебелью, а иногда и компьютерами.

Достаточно распространена схема, когда компании, вынужденные остановить свой выбор на помещениях в бывших советских учреждениях, самостоятельно делают евроремонт в счет арендной платы. Но все-таки подобные здания уже морально устарели и некоторые риэлтеры считают, что в перспективе все они будут выкуплены, отреставрированы и приведены в соответствующий современным запросам вид. Кстати, это неплохое вложение денег. Если качественно отреставрировать здание, в котором сегодня площади сдаются по 4-5 долларов в месяц за квадратный метр, то аренда в нем возрастет в среднем до 20 долларов за квадрат, и при удачном расположении такого объекта вложения окупятся лет за пять. Что можно считать достаточно небольшим сроком, так как зарубежная практика показывает, что на Западе деньги, вложенные в офисную недвижимость, возвращаются не раньше чем через пятнадцать лет.

Растет спрос и на арендные площади в высококлассных помещениях, расположенных в соответствующих западным стандартам офисных зданиях. Показателем этого роста может служить строительство новых бизнес-центров и быстрая заполняемость уже введенных в эксплуатацию. По некоторым оценкам, в качественных алматинских бизнес-центрах незанятыми остается не более 5 процентов площадей. Еще несколько лет назад в Алматы единственным местом, где можно было арендовать хороший по международным стандартам офис, был отель "Рахат-Палас". Сегодня у крупных казахстанских компаний и иностранных фирм и представительств появилась альтернатива - современные бизнес-центры.

В Казахстане официально не принята западная классификация, согласно которой офисам присваиваются категории по аналогии со звездностью, присуждаемой отелям. Но условно риэлтеры пытаются классифицировать бизнес-центры южной столицы в соответствии с мировыми стандартами. Так, самая высшая категория "А" подразумевает, что: здание недавно построено или полностью отреставрировано, имеет совершенную инженерную начинку, контролируемый микроклимат в помещениях (единую систему вентиляции, отопления и кондиционирования), продуманную планировку этажей, источник бесперебойного питания (UPS), современные системы безопасности, определенное количество мест для парковки машин и службу эксплуатации, поддерживающую эффективное функционирование объекта. Как правило, помещения класса "А" сдаются в состоянии, называемом shell and core, то есть арендатор может осуществлять конечную планировку помещения, отделку и дизайн в соответствии с потребностями и стилем компании. В то же время такие помещения общего пользов ания, как холлы, санузлы, лестничные пролеты, лифты, и другие, сдаются полностью оборудованными и готовыми к эксплуатации. Бизнес-центров категории "А" в южной столице всего несколько: Samal Towers, Dostyk Business Center, Prime Business Center, Capital Plaza и "Ренко-Палас". Средняя стоимость квадратного метра площадей в бизнес-центрах категории "А" равна 30 долларам за квадрат без учета НДС и коммунальных площадей. А основными их арендаторами (около 80 процентов занимаемых площадей) являются иностранные фирмы и представительства. В нынешнем году также предполагается ввод 8000 квадратных метров офисных площадей (общая площадь 14 000 квадратных метров) здания CDC Center, которое возводится на пересечении улицы Фурманова и проспекта Аль-Фараби. Владелец здания Capital Development Company надеется, что этот центр сможет успешно конкурировать с Samal Towers, так как строится с учетом всех требований, предъявляемых к офисам класса "А", и весьма удачно расположен. Уже сейчас подписаны договоры об аренде некоторых офисов в этом бизнес-центре. В 2003 году также планируется сдать новый бизнес-центр компании Capital Real Estate на пересечении улиц Тулебаева и Советская (ныне Казыбек-би), названный Tulebaeva. Он будет представлять собой полностью отреставрированное здание и тоже соответствовать категории "А".

Здания категории "В" могут быть построены несколько лет назад, иметь более слабую систему кондиционирования, меньшую высоту потолков, менее роскошную отделку и некоторые другие непринципиальные отличия. В качестве примера подобных бизнес-центров можно назвать "Достар", White Towers, Success. Стоимость аренды в бизнес-центрах класса "В" от 20 до 30 долларов. В первом квартале следующего года будет введено сразу три офисных объекта категории "В", расположенных в центральной, деловой части города. Это выкупленные и отреставрированные двухэтажные жилые здания, каждое площадью 750 квадратных метров (полезная площадь около 500 квадратов).

К категории "С" относятся все остальные офисные здания, включая бывшие институтско-министерские и переделанные квартиры. Офисы этой категории могут разительно отличаться по качеству, а спрос в этом сегменте самый высокий.

Специалист по коммерческой недвижимости компании Colliers International Ануар Сабантаев: "Цены на аренду растут, но незначительно, в среднем на 3-5 процентов в год. Спрос по офисам категории "А" достаточно стабильный. Стабильность и подъем экономики, конечно, способствуют появлению новых компаний, которые хотят снять площади в высококлассных офисных зданиях, но какой-то большой волны новых фирм и представительств и, соответственно, существенного роста спроса не ожидается. К тому же по этой категории офисов растет предложение, строятся новые бизнес-центры. Думаю, спрос и предложение постепенно выравняются, и арендные ставки уже никогда не поднимутся до уровня цен докризисных времен, когда за квадрат запрашивали до 60 долларов. Очень хороший спрос по офисам категории "В" и "С". Тут он несомненно превышает предложение. Вообще на рынке офисной недвижимости изменения происходят довольно быстро. Он настолько мобилен, что сейчас говорить о четко прослеживающихся тенденциях преждевременно. Полагаю, так как предложение потихоньку увеличивается, серьезного роста цен на аренду не будет.

В целом рынок офисной недвижимости растет и развивается, что свидетельствует о подъеме казахстанского бизнеса и положительных изменениях в экономике. Будет ли продолжать расти стоимость офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сказать сложно. Можно предположить, что если, как и планируется, в ближайшем будущем в эксплуатацию будет введено достаточно большое количество современных многоэтажных офисных зданий, спрос несколько выравняется с предложением и рост цен приостановится. До тех пор найти в деловом центре удачно продуманный офис будет достаточно проблематично. Вообще Алматы, как крупнейший деловой и культурный центр республики, несомненно, будет нуждаться в современных комфортных офисных зданиях, причем как в тех, где недвижимость будет продаваться, так и в бизнес-центрах, предлагающих площади в аренду. Но компаниям и фирмам, видимо, придется смириться, что далеко не все они будут находиться в вожделенном "золотом квадрате". Деловой части города пора расширяться, и в перспективе наиболее приемлемые по стоимости современные офисные помещения будут находиться недалеко от центра, а не непосредственно в нем.