Юлия Мамырбаева, "Известия-Казахстан", 2 февраля

Ситуация со сносом ветхих строений в Алматы в последнее время, казалось, начала стабилизироваться. После ряда мер, принятых властями не без давления со стороны правозащитников и общественных организаций, собственники наконец стали получать более справедливые компенсации. Однако недавнее объявление десятком алматинцев о проведении голодовки наглядно продемонстрировало, что покой нам только снится. Война между застройщиками и собственниками сносимых домов продолжается…

Об ультиматуме жителей знаменитых алматинских "косых" домов "Известия-Казахстан" писали в минувшую среду (см. "Алматыжер" возьмут измором?"). Напомним, что собственники квартир не согласны с предлагаемой им компенсацией. Кроме того, представители инициативной группы "домов специалистов" жалуются на многочисленные нарушения и произвол со стороны судов и госпредприятия "Алматыжер". В частности, предприниматель Нурлан Ибрашев рассказал, что судья самостоятельно вывела оценку его собственности, не приняв во внимание представленные отчеты специалистов.

– Это абсолютно незаконно, поскольку судья не является экспертом-оценщиком. Судья обязан выбрать одну из представленных оценок. Как правило, судом рассматриваются отчет "Алматыжера", независимая оценка и судебная экспертиза. Практика показывает, что судьи в основном ориентируются на судебную экспертизу, – говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Казахстана, известный лицензированный оценщик Александр Калинин.

Впрочем, по словам жителей "косых" домов, заключение судебных экспертов имеет приоритет далеко не всегда. В их случае предпочтение отдали оценке предприятия "Алматыжер", которое, как они считают, отстаивает интересы застройщика и намеренно занижает стоимость недвижимости. Хотя выбрать самую точную оценку из представленных судьям, не являющимся специалистами в данной области, действительно непросто. Фактически же получается, что и сами оценщики, представляющие интересы разных сторон, редко соглашаются друг с другом. Это вполне объяснимо – каждый за себя, но в итоге у простых граждан возникают сомнения и недоверие к государственным структурам. По словам Александра Калинина, профессиональные оценщики уже третий год говорят о необходимости курсов для всех специалистов, задействованных в процессе сноса жилья. "Есть мировая практика таких расчетов. Если судья будет четко знать, как это делается, какие методики расчетов нужно применять в том или ином случае, тогда он сможет определять, какая оценка точнее", – считает он. Но вот еще в чем загвоздка: по мнению эксперта, необходимой квалификацией не обладают и оценочные компании, выигравшие тендер "Алматыжер". Более того, по его словам, с начала текущего года эти компании уже не имеют права производить оценку.

– Дело в том, что оценщики "Алматыжер", выигравшие тендер – "Экспертно-оценочная компания", "DinexCо" и "Бай КОС", – с 1 января 2007 года не имеют права проводить оценку, так как тендер был проведен на 2006 год. Они ссылаются на продление контракта, но в таком случае налицо нарушение Закона "О госзакупках". Должен проводиться новый тендер, – резюмирует доцент Калинин. – Кроме того, тендер изначально был проведен с нарушениями. Компания-оценщик должна иметь стаж не менее трех лет, но только "Бай КОС" соответствует этому критерию. Также в документах указано, что оценочная компания должна согласовывать свой отчет с предприятием "Алматыжер". И это опять-таки нарушение законодательства, так как статья 10 Закона "Об оценочной деятельности" регламентирует независимость оценщика.

Немаловажен и тот факт, что по закону оценка действительна только на дату натурного осмотра недвижимости. Если же сегодня встает вопрос о правомочности деятельности оценщиков "Алматыжер", то получается, что оценка, проведенная этими компаниями с начала года, может оказаться недействительной. Что же касается независимости специалистов-оценщиков, то после проведения тендера, по данным Ассоциации риэлторов, "Алматыжер" перестал выдавать гражданам копии отчетов. Естественно, этот факт вовсе не способствует росту доверия населения к мерам изъятия земель для государственной надобности.

К слову, еще в прошлом году Казахстанской ассоциацией оценщиков был подготовлен проект, согласно которому компенсация должна была учитывать не только рыночную стоимость и убытки собственников, но и прибыли застройщика на данном участке. Но в таком случае застройка города должна быть максимально прозрачной. Сегодня же узнать, где, когда и кто будет сносить и что именно строить, довольно проблематично. Более того, по подсчетам Ассоциации риэлторов, около 60-65 процентов операций на рынке недвижимости – это перепродажи. В частности, и жители "косых" домов высказывают серьезные сомнения, что застройщик ТОО "Модуль­Инвест" действительно собирается что­то возводить на месте их жилищ. Это, конечно, лишь предположения отчаявшихся людей, но почему в таком случае компания не идет на прямой контакт с гражданами?

По мнению Александра Калинина, именно по вине спекуляций и неразберихи на рынке сносимого жилья сегодня продолжают бешеными темпами расти цены на недвижимость. Кроме того, каждая семья, получившая компенсацию за изъятый дом и участок, автоматически влияет на повышение цен: ведь сегодня сотни людей выходят на рынок спроса с довольно большими суммами.

– Земельное изъятие для госнадобностей является важнейшим фактором роста цен на рынке недвижимости, и в первую очередь растет стоимость земли. Единственный выход стабилизировать положение – давать взамен жилье в строящемся комплексе или в данном районе. Должны быть и денежные компенсации, но в мировой практике 95 процентов сносимой недвижимости компенсируется именно жильем. У застройщиков огромная прибыль, на гектаре­двух можно построить два двенадцатиэтажных дома, в которых всего 20 процентов они отдадут тем, кого выселяют. Застройщики говорят, что возводят элитное жилье, и основная часть таких жильцов не сможет содержать эти квартиры. Это не их дело! Пусть люди сами разбираются, как поступить с квартирой – жить в ней, продать или подарить, – считает известный оценщик.

Примечательно, что предоставление жилья взамен сносимого предусмотрено. Но эта мера на деле фактически не действует. Так, жительница одного из престижных районов города Алина Максакова рассказала, что ее семье взамен сносимого предложили дом, который идет под снос несколькими месяцами позже… Недоумевающим гражданам сотрудники "Алматыжер" объяснили, что они обязаны вписать свои предложения в документы, но, так как предлагать нечего, в ход идут адреса других сносимых домов, а также продаваемая по объявлениям недвижимость.

Похоже, что предоставление жилья в строящихся комплексах действительно сможет решить множество проблем. Тем более что идея сноса предполагает улучшение жизненных условий, а не наоборот. Пока же война за собственность продолжается.

P.S. Вчера было опубликовано постановление Верховного суда, в котором говорится, что суды должны проверять отчеты оценки на соответствие с методикой. Но до сих пор методика оценки по рыночной стоимости не принята. Эксперты надеются, что теперь их предложения будут наконец услышаны.