Игорь НЕВОЛИН, "Литер", 20 марта

Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, говорит, что еще два года назад экспертов его профиля банкиры безбоязненно приглашали на свои пресс-конференции и "круглые столы".

– Мы всегда говорили, что нужно читать классиков, так как при отсутствии реального платежеспособного спроса политика банков на рынке жилья – это пузырь. Мы же потом за эти кредиты будем рассчитываться не квадратными метрами, а деньгами. С процентами. Мне заявляли: "Николаевич, а вы в курсе, что цены на нефть растут?" – вспоминает сейчас Александр Николаевич, добавляя, что с недавнего времени практически все финансовые институты вдруг перестали приглашать независимых экспертов на свои мероприятия.

Что только придает вес опасениям оценщиков по поводу той фазы, к которой быстро приближается казахстанский рынок жилья.

– У многих экономистов создается впечатление, что рынок жилья уже достиг своего максимума, и поэтому в ближайшее время должна произойти хотя бы стабилизация цен. На этом фоне эксперты, представляющие крупные риэлторские компании, вдруг заговорили об очередном повышении цен. Даже называются даты, когда жилье подорожает еще на 30 процентов. Александр Николаевич, вам не кажется, что здесь есть что-то от лукавого, так как этот рынок уже не может иметь такого потенциала?

– Честно говоря, для ипотечников наступают не самые лучшие времена. Ситуация ведь всем хорошо известна: банки второго уровня за границей несколько лет брали кредиты под 4 процента, раздавая их внутри страны под 15–20 процентов. Благодаря чему казахстанский рынок жилья давно уже растет не за счет того, что в разы увеличиваются доходы казахстанцев, а за счет привлечения новых участников ипотечного кредитования.

Так без конца продолжаться не может. Пузырь рано или поздно лопнет. В определенный момент при стечении ряда неблагоприятных факторов подобная политика может легко привести к системному дефолту. Такие опасения еще больше усугубляются тем, что в Казахстан обычно привлекаются "короткие деньги" – самые рискованные займы.

Но самое интересное, что все влиятельные игроки на рынке, конечно же, понимают, к каким итогам приведет их деятельность, поскольку они люди грамотные.

– Что тогда подстегивает рынок?

– Мне кажется, что у рынка недвижимости уже нет потенциала к такому взлету, о котором говорят некоторые мои коллеги. Мы уже почти исчерпали все ресурсы. Только за последние два с половиной года цена сотки земли под застройку в Алматы с 5 тысяч долларов выросла до 55 тысяч (с учетом строений)! Это все результат спекулятивных сделок. Это обыкновенный сговор: все участники рынка недвижимости заинтересованы только в одном – в росте цен. Одни сидят на проценте, другие на прямой прибыли. Основные участники – банки, застройщики, риэлторы. Дальше в этой цепочке сидят страховщики и рекламщики.

Сейчас чаще всего такая картина: у одного спекулянта 20 квартир, у другого – 40. Они друг другу их и перепродают. Причем нередко с помощью моих коллег – недобросовестных риэлторов.

Кто в этом участвует? "Абсолют", ЦКН (Центр коммерческой недвижимости), а с недавнего времени и "Магазин квартир". Они давно монополизировали информационный рынок. Каждый день эти компании нас информируют о том, что цены на жилье опять подросли на столько-то процентов, приучая к мысли, что, кроме роста, ничего иного быть не может.

Это сейчас они говорят: "За прошлую неделю рост составил столько-то процентов". А в прошлом и позапрошлом году они работали еще грубее, сообщая, что на следующей неделе цена повысится на 2,5 процента.

По сути, это был сигнал застройщикам присоединяться к игре на повышение. Строительные компании, естественно, после таких прогнозов тут же понимающе реагировали.

Я считаю, что риэлторы "Абсолюта" и ЦКНа внесли "посильный" вклад в надувание жилищного пузыря. История показывает, что эти компании, скорее всего, являются операторами крупных строительных корпораций и банков второго уровня. Последняя отраслевая выставка еще раз показала, что у нас там, где присутствуют флагманы строительной индустрии и игроки ипотечного рынка, обязательно находятся и "Абсолют" с ЦКНом.

Это как раз такие компании, которые участвуют в самых различных сделках. Например, уже доказано, что в прошлом году они через Тексакабанк продали между собой 10 квартир.

– А что в этом противозаконного?

– Банк выделил свои деньги под квартиры, которые оценены и куплены одним и тем же юридическим лицом. Эта схема была раскрыта АФН и финансовой полицией. Но этот факт получил широкую огласку, а вообще, кто знает, сколько подобных нарушений?

Это нарушение закона об оценочной деятельности. Внутри компании сделать оценку и продать – это заинтересованность, о которой говорится в 10-й статье закона.

– Вы говорите и о других нарушениях. Например?

– В практике этих компаний есть такой раздел, как "эксклюзивные договоры". Что это такое?

Человек приходит в агентство и заявляет о намерении продать свою недвижимость. Риэлторы уговаривают клиента снизить цену до минимума и заключить с ними "эксклюзивный договор". Где сказано, что вы в течение месяца не имеете права обращаться в конкурирующие фирмы. Если нарушите условия договора, то сразу штраф – 3 тысячи долларов.

Чаще всего жилье обратившегося за этот месяц продастся за счет того, что договор составлен по цене ниже сложившейся, к тому же рынок за это время еще подрастет. Но клиент, связанный "эксклюзивным договором", не может остановить невыгодную для него сделку.

– Как в таком случае вы советуете поступать клиентам?

– Этот документ не имеет никакой юридической силы. Он придуман как психологический рычаг давления на сознание, рассчитанный на менталитет нашего обывателя. Любой адвокат скажет вам, что "эксклюзивный договор" – это чушь. Можно смело выбрасывать эту бумажку.

Но люди не знают об этом. И здесь нет ничего странного, поскольку весь информационный рынок монополизирован этими компаниями.

– Я правильно понял: СМИ также внесли свой вклад в надувание пузыря?

– Если сейчас всего на месяц названные компании получат "информационную паузу", то цены обязательно стабилизируются. Потому что для дальнейшего роста нет никаких объективных причин.

Мы подсчитали, что сейчас стоимость вновь возводимого жилья окупается при реализации потребителям по цене 820–850 долларов за квадратный метр. Здесь заложены все расходы, официальные и нет. И рентабельность для строительных компаний. А реализация идет сами знаете по каким расценкам.

– А сколько можно еще ждать стабилизации?

– Я давно пытаюсь привлечь внимание к тому, что все происходящее на рынке, в том числе и цены, – это беспредел.

Рынок так или иначе должен стабилизироваться, причем не только потому, что руководство страны требует этого, а потому, что уже сложились все объективные предпосылки. Могло это произойти уже в этом году. Теперь, скорее всего, сроки чуть-чуть сдвинутся. Так как была продлена акция по легализации капиталов и имущества.

Для того чтобы спекулировать на рынке недвижимости, нужны не только квадратные метры, но и капиталы. Причем теневые. Сейчас цена растет за счет того, что "серые" и "черные" деньги заполнили рынок. Там пока нет никакого контроля. Сейчас построй какое-нибудь здание стоимостью в сто миллионов долларов – и никто не спросит, откуда деньги.

Как только закончится легализация, к финансам, вернее, к источникам их происхождения будут предъявляться требования. После этого на рынке недвижимости возникнет дефицит денег. Тогда и отбалансируется соотношение "спрос – предложение".