Алматы (Алма-Ата). 16 апреля. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН

На рынке недвижимости Казахстана сложилась критическая ситуация, и дальнейший рост цен может привести к кризису в экономике, считает директор исполкома - заместитель председателя совета казахстанской ассоциации оценщиков экономист Александр Калинин.

"Дальнейший рост цен на жилую и коммерческую недвижимость без платежеспособного спроса населения увеличивает экономические и политически риски, способствует дестабилизации финансового рынка, может привести к системному государственному кризису - дефолту", - сообщил А.Калинин на пресс-конференции в Алматы в понедельник.

"Занимаясь несколько лет вопросами рынка недвижимости, приходится констатировать, что, к сожалению, процессы, происходящие на нем, могут завести нас очень далеко. Это сговор, самый настоящий ценовой сговор!" - заявил эксперт.

Он назвал несколько основных факторов, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости. В частности, это развитие ипотечного кредитования.

"До 70% предоставляемых кредитов (населению республики. - "ИФ-К") - это внешние кредиты (заимствования коммерческих банков страны на внешних рынках. - "ИФ-К"), то есть мы ставим себя в полную зависимость от иностранного капитала. Кроме того, в ссудном портфеле банков существуют четкие ограничения по видам предоставления кредитов. Анализ показывает, и это свидетельствует АФН (агентство госфиннадзора. - "ИФ-К"), что сейчас ссудные портфели по кредитованию ипотеки и строительству наших крупнейших банков превышают 50% и более при 17 установленных", - отметил А.Калинин.

Это, по его словам, повышает риски и одновременно снижает уровень ответственности и уровень гарантированности кредитов.

"Политика банков ориентирована на средний класс, которого у нас практически нет. Есть 5-7% тех, кто обслуживает элиту, есть 3-5% теневиков.

Таким образом, процент людей, которые могут себе позволить ипотеку, не превышает 12-15%. То есть мы говорим о росте цен на недвижимость - с одной стороны и снижение платежеспособного спроса - с другой стороны. Этот разрыв нарастает", - пояснил аналитик.

Вторым фактором, ведущим к кризису, он назвал политику компаний-застройщиков.

"Несоразмерные аппетиты застройщиков могут привести к тому, что эта социально важная отрасль может попросту рухнуть. Это классический мыльный пузырь - несоответствие ценовой политики и платежеспособного населения. Во всем мире основные финансово-экономические кризисы начинались с кризиса строительной индустрии", - отметил он.

Вместе с тем со ссылкой на признания самих застройщиков А.Калинин подчеркнул, что сейчас себестоимость строительства в Алматы не превышает $550-600 за 1 кв. м.

Он считает, что "если существующая тенденция будет продолжаться, то через полтора - максимум два года рынок рухнет".

По его мнению, так называемые традиционные факторы роста цен на рынке недвижимости: общеэкономический рост, повышение благосостояния населения, рост цен на стройматериалы - уже "никого не удовлетворяют".

"Приоритеты изменились. На наш взгляд, приоритетными в формировании цен сейчас выступают такие факторы, как спекулятивная составляющая сделок на рынке недвижимости, передача коммерческим застройщикам в условиях комплексной застройки функций возведения социальных объектов. Ограниченность свободных земельных участков и коррупция чиновников, а также легализация имущества и денежных средств", - отметил А.Калинин.

По его словам, спекулятивная составляющая сделок на рынке недвижимости доходит до 60%.

"Эта составляющая увеличивает стоимость жилья и коммерческой недвижимости до 30-35%. В Алматы более 900 строительных лицензированных компаний и более 400 риэлторских компаний. Зачем, есть ли в этом необходимость?" - отметил эксперт.

"Государство демонтировало строительный сектор и передало функции проектирования, контроля и выдачи лицензий в том числе частным структурам. К чему это привело, мы прекрасно знаем: только в Алматы - 60, в Астане - 63 таких организаций. То есть каждая крупная корпорация имеет свою аффилированную структуру", - замети в этой связи аналитик.

В настоящее время рынок недвижимости является "абсолютно регулируемым" и контролируемым определенными структурами, полагает он.

"На нынешнем этапе рынка основные экономические законы не действуют, потому что соотношение спроса и предложения отсутствуют. Есть спрос, но очень низкое предложение. И в этих условиях цены диктует производитель и иже с ним", - пояснил А.Калинин.

Он также полагает, что проходящая в стране легализация средств имущества тоже является фактором, влияющим на рост цен на рынке недвижимости.

"В последнее время очень активно пошли деньги в страну, продление легализации до 1 августа дало эффективные результаты. Это в основном нефтяные деньги. Составляет этот фактор, по нашим данным, до 10%", - отметил оценщик.

Вместе с тем он высказался за ликвидацию компании "Алматыжер", являющейся посредником между населением и застройщиками при сносе жилья в Алматы.

"Я глубокий сторонник ликвидации "Алматыжер". Идея нормальная, правильная: нужен оператор, - но вот методы его работы... Эта организация дискредитировала себя полностью. Когда крупные застройщики вступаются за "Алматыжер", это еще раз говорит о том, что они работают вместе, что она защищает интересы только застройщиков", - заметил А.Калинин.

Как сообщалось ранее, по данным госагентства по статистике, цены на рынке жилья в Казахстане в марте 2007 года по сравнению с мартом 2006 года выросли в 1,4-1,7 раза.

Согласно статданным, в марте 2007 года в среднем по республике стоимость одного квадратного метра нового жилья составила 137,3 тыс. тенге (текущий 121,80/$1), увеличившись по сравнению с мартом 2006 года на 44,7%.

Между тем цена перепродажи благоустроенного жилья в минувшем месяце составляла 114,9 тыс. тенге за 1 квадратный метр (больше на 69,4% соответственно), аренды благоустроенного жилья - 673 тенге за 1 квадратный метр (больше на 23%).

При этом в Алматы в марте текущего года стоимость 1 квадратного метра нового жилья составила 268,5 тыс. тенге (больше на 94,8%), цена перепродажи благоустроенного жилья - 388,8 тыс. тенге за 1 квадратный метр (больше в 2 раза), аренды благоустроенного жилья - 1536 тенге (больше на 24%), в Астане соответственно - 170,1 тыс. тенге (больше на 44,4%), 237,9 тыс. тенге (больше на 75,1%), 1450 тенге (больше на 35,8%).