Руслан Бахтигареев, "Время", 21 апреля

На этой неделе в Алматы прошел второй Национальный конгресс по недвижимости, на котором было заявлено, что в ближайшие три года цены на жилье в Алматы будут расти. Однако многие эксперты, в частности - заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН, сомневаются в правомерности такого прогноза. По его словам, при сохранении нынешних тенденций на алматинском рынке недвижимости он, рынок, непременно рухнет.

- На рынке идет игра "деньги-деньги", - рассказал г-н Калинин в интервью нашей газете. - У одного 50 квартир, у другого 70, они между собой торгуют и поддерживают таким образом цены на рынке. Это и есть мыльный пузырь - рост цен без платежеспособного спроса (см. "Не торопитесь покупать квартиры", "Время" от 19.4.2007г.).

По сути, о том же говорит депутат мажилиса Аманжан ЖАМАЛОВ, по мнению которого на сегодня рынок жилья в Казахстане фактически подменяет фондовый рынок.

- Определенная часть населения покупает жилье не для того, чтобы в нем жить, а для того, чтобы инвестировать деньги и получить какой-то доход, - отметил он. - По данным Министерства индустрии и торговли, фактическая себестоимость жилья на сегодняшний день колеблется в пределах 700-800 долларов за квадратный метр, но реальная цена доходит до $3000 долларов и выше. Вы -сами понимаете, что разница в 2000 с лишним долларов - это пузырь, а пузырь имеет свойство когда-нибудь лопаться. Когда это произойдет? Опыт показывает, что это происходит примерно каждые 13 лет. Так что еще есть время...

- Рынок начал рушиться, - сообщил автору этих строк сотрудник одной из риэлторских компаний, пожелавший остаться неизвестным. - Мы в тихой панике. Поэтому и не даем никаких официальных комментариев. Нам бы самим понять, что происходит. По нашим данным, за последнюю неделю средняя стоимость квартир упала на 10-20 тысяч долларов, в зависимости от района города и состояния жилья. Конечно, можно было бы списать происходящее на сезонные колебания, но мы думаем, что все намного серьезнее. Дело в том, что, по нашим сведениям, за прошедшие семь дней предложение в два раза (!) превысило спрос. Кроме того, есть информация, что уже две риэлторские компании закрылись из-за отсутствия продаж.

Олег КУЗНЕЦОВ, заместитель директора ТОО "Экспертоценка недвижимости":

Я вчера узнал цены нового жилого комплекса "Эдельвейс". Там один квадратный метр стоит 9 тысяч долларов. Я не думаю, что первичный рынок лопнул. А о вторичном рынке судить не могу сейчас занимаюсь подготовкой предложений к Закону "Об оценке" и не слежу за ситуацией.

Александр КАЛИНИН, исполнительный директор, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков:

По-моему, выводы о том, что рынок лопнул, поспешны. Видимо, кому-то выгодны подобные слухи. Процесс обвала рынка происходит не так быстро: сначала идет стабилизация цен, а потом уже обвал. Рынок не мог так быстро отреагировать на нынешние тенденции. Это процесс более продолжительный. Но мои прогнозы неутешительны. Если искусственное взвинчивание цен продолжится, то рынок рухнет через полтора-два года, и мы получим государственный дефолт. Единственным фактором, способным придержать эти тенденции, является легализация имущества. После ее завершения появятся первые признаки стабилизации цен на рынке недвижимости. Только тогда можно будет давать окончательные прогнозы.

Арман ДУНАЕВ, председатель Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка финансовых организаций:

Безусловно, ситуация на рынке недвижимости вызывает опасение. Замедление роста цен является признаком того, что не все хорошо.

Если посмотреть на ситуацию в других странах, то там стабилизация цен порой длится несколько месяцев, а то и год. Что-то здесь прогнозировать - все равно что предсказывать землетрясение. Все знают, что оно может в любой момент произойти, но никто не знает - когда именно. Тем не менее риски на рынке недвижимости есть, и довольно большие. Если проанализировать нашу статистику, то будет видно, что за последний год займы под жилье возросли с 441 млрд. тенге до 1 трлн. 601 млн. тенге. Такие показатели заставляют задуматься. Поэтому АФН принимает различные меры, позволяющие не только контролировать ситуацию на рынке, но обезопасить ее. К примеру, нами были введены оценка платежеспособности клиента, взвешивание ипотечных рисков и многие другие критерии, позволяющие контролировать финансовые институты. Но нам сложно проследить ситуацию на рынке недвижимости, так как конкретного застройщика трудно контролировать. Вот многие говорят, что цена одного квадратного метра жилья в Алматы не должна превышать 1000 долларов. Тогда почему в "золотом квадрате" квадратный метр стоит 3000 долларов? Раз покупают - значит, есть спрос! И он превышает предложение Кстати говоря, многие эксперты, которыми я общался, считают, что спрос будет расти и дальше, и, как следствие, будут расти цены.

* * *

Цены в тему

Себестоимость 1 кв. м нового жилья в Алматы (в среднем)
2005 - $446
2006 - $549
2007 (1 квартал) - $720

Цены продажи 1 кв. м нового жилья (в среднем)
2005 - $972
2006 - $1806
2007 (1 квартал) - $2182

Ввод в эксплуатацию жилья (кв. м)
2005 - 605330
2006 - 829720
2007 (1 квартал) - 364317
Прогноз на конец года - около 1,5 млн.