Жанар КАНАФИНА, "Караван", 22 июня

В Казахстане эксперты предсказывают падение цен на жилье. Эта острая и горячая тема оживленно обсуждается не только на интернет-форумах, но и в транспорте, в банковских очередях и даже на пляжах. Откуда пошли слухи о грядущем обвале, никто не знает. Но вот что показательно: риелторские компании, которые ранее каждую неделю вещали о повышении стоимости квадратного метра на 1–2 процента в неделю, вдруг стали публиковать данные о снижении цены за "квадрат" на 1–7 условных единиц.

Пять лет назад мои знакомые взяли кредит на покупку квартиры. За время выплаты кредита стоимость приобретенной квартиры подросла в 10 раз. Лучшего вложения денег было просто не найти! Но сегодня вкладывать деньги в жилье становится все более опасным. Исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин считает, что, даже несмотря на продолжающуюся легализацию денежных средств, их владельцы уже не торопятся вкладывать их в недвижимость. Ведь не секрет, что на волне безумного роста цен на недвижимость, например, в Алматы и Астане появились собственники, имеющие до 200 квартир!

Теперь аналитики констатируют: цены стабилизировались. И даже поползли вниз. Ажиотажного спроса уже давно не наблюдается. Фактически это означает, что на 5–6 предложений о продаже жилья приходится всего 1 предложение о покупке. А на интернет-форумах появились сообщения о том, что многие вновь построенные многоэтажки стоят практически пустыми. При таком раскладе в скором времени риелторы останутся без работы. Ведь имеющих возможность обзавестись жильем по нынешним ценам у нас в стране не более 20 процентов от всего населения.

– Собственность в Казахстане очень деструктурирована. У нас сегодня всего 1,5–2 процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3–4 процента. Еще 3–5 процентов занимают так называемые "теневики". Политика банков второго уровня, девелоперов, застройщиков ориентирована на средний класс, но мы не можем отнести к нему ни челноков, ни интеллигенцию,– продолжает Александр Калинин. – Мало кто из них сегодня может улучшить свои жилищные условия. Потому что инфляция происходит быстрее, чем повышение заработной платы. Так что речь идет о росте цен и снижении платежеспособного спроса.

– Откуда безумные цены на жилье?

– К сожалению, долгое время населению давали информацию однобоко: ведь цена предложения еще не означает цены сделки. Сегодня себестоимость одного квадратного метра жилья в черновой отделке составляет не более 650 долларов. Откуда же безумные накрутки в 400–500 процентов? Зачастую строительные организации закладывают в цену "квадрата" жилья не только свои затраты и прибыль, но и услуги риелторов, строительство дорог, детсадов и школ. Добавьте ко всему этому и другие причины, например, спекуляцию на рынке недвижимости. Она составляет до 35–50% стоимости. В спекуляцию вовлечены в первую очередь строительные компании, многие из которых владеют сетью аффилированных структур, начиная с поставщиков строительных материалов до риелторских контор. Известно, что за прошедший год прибыль крупных строительных корпораций составила 10 миллиардов долларов. В Алматы действует до 900 строительных компаний и около 400 риелторских компаний. Все они заинтересованы в высоких ценах на жилье. Попробуйте продать квартиру без посредников, ничего у вас не получится.

Однако самым простым и эффективным способом подъема цен специалисты считают работу аналитиков крупных риелторских компаний, которые стали давать еженедельные обзоры рынка недвижимости. Сегодня они уже дают данные о снижении цен на 1–7 у.е., но и это еще не момент истины. Поскольку за основу берется не сумма сделки, а желаемая цена продажи.

Понятно, что говорить о серьезном снижении цен пока рано. Однако не вызывает сомнений, что активные участники рынка – банки, девелоперы, застройщики, риелторы и скупщики, наконец-то серьезно задумались о последствиях искусственного поддержания высокого уровня цен.

Как лопались "мыльные пузыри"

Многие склонны сравнивать ситуацию с растущими вложениями в недвижимость в Казахстане с уже известными миру так называемыми "мыльными пузырями недвижимости".

История показывает, что за последние 60–70 лет системные экономические кризисы, как правило, начинались именно с кризиса рынка недвижимости. Например, в США – середина 70-х годов, в Японии – начало 80-х. Более свежие и типичные для нашей экономики примеры – Сингапур, Таиланд и ряд других юго-восточных стран – в конце 90-х годов.

Показателен пример Дании, где дефолт рынка недвижимости произошел в начале 90-х годов. Обвал косвенно породили строительные компании. Именно они спровоцировали инфляцию в стране: строилось много домов при высокой рентабельности строительства. Цены на квадратные метры быстро росли и подтягивали вверх стоимость других товаров и услуг. И кошельки граждан этого давления не выдержали, покупательский спрос резко упал.

Некоторые аналитики предполагают, что вслед за стабилизацией цен должно неминуемо начаться развитие рынка арендного жилья. В этом плане очень полезен опыт Франции, которая тоже пережила кризис в сфере недвижимости. После него в стране ввели официальный индекс стоимости аренды в зависимости от затрат на строительство дома.

Но самым впечатляющим по разбросу цифр является "мыльный пузырь", лопнувший на рынке недвижимости Японии. В начале 80-х годов небольшой участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 кв. м оценивался в 1 миллиард долларов! Последствия кризиса были ужасающими: сначала произошел обвал фондового рынка Японии, затем и рынка недвижимости. Коммерческая недвижимость обесценилась на 60–80 процентов, жилой фонд - на 40 процентов. Интересно, что все дальнейшие 13 лет после обвала стоимость квадратного метра лишь падала. Более или менее оправиться от шока японцы смогли лишь к 2004 году.

Лучше – меньше. Но постепенно

Как говорят специалисты, страшен лишь резкий обвал цен. Тогда вслед за кризисом строительной отрасли непременно последует банковский кризис, а потом и коллапс всей экономики. Но если вовремя потихоньку сдувать "мыльный пузырь", то столь пагубных последствий можно избежать.

В Испании и США этого добиваются, например, путем повышения процентных ставок по кредитам. Даже в Ирландии, где цены на жилье все еще рвутся вверх, эксперты прогнозируют возможность спада на фоне ужесточения кредитно-денежной политики. Но у каждого, как говорится, свой опыт.

И сейчас вопрос в том, каким способом решат проблему наши экономисты.