Руслан МИНУЛИН, "Экспресс-К", 6 сентября

Пока алматинские риэлторы говорят о "стабилизации" цен на недвижимость, регуляторы финансового рынка предрекают их безусловную "корректировку". Оценки балансируют между отчаянно-бодрым оптимизмом и откровенным лукавством.

Сегодня можно прогнозировать стабильный рост цен на недвижимость или затянутую на 1-2 квартала их стабилизацию - так сформулировал на днях свой оптимизм вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов. "Ажиотажный характер" активности заемщиков, которые сегодня, как никогда, стремительно заполняют стулья в кредитных отделах казахстанских банков, он проиллюстрировал поистине сенсационной цифрой. В 2,5 раза выросла сегодня покупательская активность заемщиков по сравнению с 28 августа. Стоимость залоговой базы превысила сумму в 200 миллиардов долларов. Традиционно львиная ее доля принадлежит Алматы (здесь уровень капитализации максимален, как говорят специалисты).

На первый взгляд, оживлению казахстанских заемщиков (если оно и в самом деле имеет место) можно было бы даже и порадоваться. Ведь те же Франция и Лондон занимают на внешнем рынке суммы, превышающие соответственно в 3,2 и 2,4 раза размеры их ВВП. В Казахстане же внешний долг и ВВП практически только-только сравнялись. Но и Международный валютный фонд, и Всемирный банк уже сегодня рекомендуют республике умерить аппетиты и сократить долю внешнего долга в структуре своих обязательств, исходя из более реалистичной оценки платежеспособности отечественных заемщиков. Сейчас эти цифры, безусловно, превышены, констатирует г-н Алферов. Впрочем, доля безнадежных займов в структуре кредитных активов не превышает 2 процентов, это некритично.

- Но я никого не хотел бы вводить в заблуждение. Ипотечный кризис все равно когда-нибудь произойдет. Никто не отменит "синдром ипотечной усталости" - то есть массовый отказ от исполнения ипотечных обязательств на 6-7-й год развития ипотеки. Нам этот период в ближайшей, по крайней мере, одно-двухлетней перспективе не грозит, - выразил надежду вице-президент Национальной ассоциации риэлторов.

По его словам, многочисленные заявления о том, что цены на недвижимость будут падать так же быстро, как и росли, "нелепы". Такие, мол, эксперты "выдают степень своей некомпетентности". Вот и в Японии за 8 лет ценового спада рынка недвижимости глубина падения составила всего 33 процента! Ой ли?..

В свое время мы попросили Масацугу Сэо, советника посольства Японии в Казахстане, проиллюстрировать свое интервью "ЭК" ("Не стать мыльным пузырем" в номере от 25.04.07) некоторыми цифрами. В апрельский материал они не попали. Но сегодня они выглядят весьма красноречиво.

Итак, цены на недвижимость в Японии в 1974-1979 годах почти не менялись: наш эксперт принял их за 100 процентов. Они продемонстировали очень бурный рост в период с 1980 по 1991 год. В 1991 году в Токио они колебались в границах от 323 до 430, в Осаке - от 443 до 493 процентов от исходных. В 1991 году "мыльный пузырь" Японии лопнул, обернувшись банкротствами, безработицей, депрессией нации. К 2007 году, по данным Сэо-сана, цены на недвижимость в этих двух крупнейших городах Японии упали до 99,8-164,7 и 78,4-144,3 процента от уровня исходных цен. Упали, заметим, в разы - примерно так же быстро, как и росли.