Юлия Мамырбаева, "Известия-Казахстан", 7 сентября

Специалисты считают, что кризис ипотечной системы закономерен и рано или поздно наступит. Но Казахстану, по заверениям экспертов, повторение американской "трагедии" в ближайшие годы не грозит. Однако потенциальных заемщиков сейчас больше волнует ужесточение условий ипотечного кредитования, которое многих заставило забросить мечту о собственной квартире в долгий ящик. А рынок недвижимости тем временем застыл в ожидании: не затишье ли это перед бурей?

Дефицит капитала на мировых фондовых рынках, спровоцированный ипотечным кризисом в США, заставил казахстанские банки попридержать собственные средства. Причем если банки второго эшелона на время вовсе прекратили кредитование населения, то лидеры рынка ограничили ипотеку ужесточением требований. Так, сумма первоначального взноса с привычных пятнадцати процентов возросла до тридцати-пятидесяти, а ставки достигают двадцати пяти процентов годовых. Кроме того, сейчас вновь основным критерием стало подтверждение доходов заемщика.

При этом, как утверждают риэлторы, желающих взять ипотеку не только не убавилось, напротив, их число заметно возросло.

Согласно инсайдерским данным банков и отделов ипотечного кредитования риэлторских компаний, рост ипотечных заимствований составил около двадцати пяти процентов! Объясняют этот парадоксальный ажиотаж приостановлением кредитования в ряде банков, в результате чего граждане поторопились взять ипотеку в других по предложенным условиям, опасаясь дальнейшего ухудшения ситуации.

Впрочем, независимые эксперты с большим недоверием относятся к заявлениям не заинтересованных в снижении цен на рынке недвижимости риэлторов. К слову, последние упорно опровергали саму возможность уменьшения стоимости жилья. Сейчас же цены на вторичном рынке недвижимости заметно упали. Собственники жилья рассказывают, что разница между оценкой стоимости сейчас и в начале года порой составляет десятки тысяч долларов. Риэлторы же говорят о стабилизации цен.

– Во втором квартале текущего года цены сначала замедлили свой рост, а потом вышли на прямую. Говорить о том, что идет снижение, по трем последним неделям августа мы пока не можем, – сказала на недавней пресс­конференции председатель Комитета по рыночным исследованиям НАР Ольга Айбасова.

При этом вице-президент Ассоциации риэлторов Олег Алферов заявил, что в последних числах августа покупательская активность возросла более чем в два с половиной раза. Однако количество сделок представители НАР назвать не смогли.

– В риэлторских компаниях на десять предложений о продаже приходится одна заявка на покупку, – говорит исполнительный директор Ассоциации оценщиков Александр Калинин. – Риэлторы ссылаются на то, что спрос есть, но платежеспособного спроса нет.

Действительно с ограничением ипотечного кредитования сузился и без того не слишком широкий круг потенциальных покупателей недвижимости. Значит ли это, что снижение спроса подтолкнет ценовую кривую недвижимости вниз? Многие аналитики сейчас воздерживаются от каких­либо прогнозов, ожидая дальнейшего развития событий. Риэлторы же говорят о поступательном росте цен, независимо от исхода кризисной ситуации. Так, по словам Олега Алферова, если сложившаяся на мировых фондовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на сегодняшнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен. К слову, эксперты больше склоняются ко второму сценарию, предупреждая, что Казахстан будет по-прежнему находиться в прямой зависимости от состояния зарубежных рынков фондирования…

– …если не сократит долю внешнего долга в структуре своих обязательств до рекомендуемых МВФ и Всемирным банком, – говорит Олег Алферов. – Пока ситуация демонстрирует, что кризис мы выдерживаем. Но синдром ипотечной усталости, то есть массовый отказ от исполнения ипотечных обязательств, все равно когда­нибудь произойдет.

В ближайшие год­два, по его словам, нам это не грозит. А по мнению Александра Калинина, нам не миновать кризиса всей банковской системы, если не предпринять срочных шагов.

– Это не кризис недвижимости, это системный банковский кризис, который может привести к государственному дефолту. Сегодня банки, с одной стороны, финансируют строительство объектов, с другой – выдают ипотечные кредиты, – говорит он. – А когда из одного кармана уходит, но ничего не приходит – это ненормальная ситуация.

По его словам, первоначальный взнос по ипотеке и должен быть не менее 20-25 процентов, подтверждая платежеспособность заемщика. Понижать нужно неоправданно высокие цены на недвижимость: "Этот надутый пузырь надо сдуть, пока он не лопнул". Александр Калинин утверждает, что себестоимость квадратного метра в черновой отделке сегодня составляет 500-650 долларов, и даже со всеми затратами не может достигать нынешних 3500-4000 долларов за квадрат. Но проблема в том, что более 60 процентов всех сделок на рынке недвижимости – спекулятивные.

И представители НАР подтверждают, что первую скрипку в ценообразовании играют вовсе не рядовые собственники жилья, а держатели крупных портфелей недвижимости – те же риэлторские компании и другие игроки рынка. От их действий и будет зависеть дальнейшее направление кривой стоимости жилья. Потому можно предположить, что цены на недвижимость будут удерживать на высоком уровне и дальше. И, скорее всего, наряду с ограничениями по ипотеке банки ограничат и кредитование строительных компаний. Впрочем, время покажет…