Николай ДРОЗД, "Панорама", 21 сентября

На этой неделе в правительстве состоялось обсуждение проблем, связанных с кредитованием банками строительных компаний и ипотеки. Очевидно, сам факт обсуждения и предлагаемые довольно жесткие решения, вплоть до фиксации ставок по ипотеке и предельной величины стартового взноса, даже объемов ипотечного кредитования, которые должны составлять не менее 70% от ипотечного кредитования банков на 1 мая 2007 года и даже определенного моратория на требования по кредитам строительным компаниям, говорят о серьезности проблемы.

Эти предложения Министерства индустрии и торговли, с одной стороны, вероятно, показывают нарастание сложности ситуации на рынке недвижимости в случае, если сокращение кредитования станет фактом, с другой, то, что правительство осознает необходимость своего вмешательства в ситуацию и возможность использования для ее разруливания "ручного управления". Эффективность такого подхода, однако, вызывает большие сомнения, поскольку первопричины возникающих проблем - трудности с фондированием банков и сокращением их ликвидности и переоценкой рисков, связанных с вложениями в недвижимость, производимой не только банками, но и, очевидно, спекулятивными инвесторами, доля которых в сегменте недвижимости очень высока, в том числе и из-за отсутствия доступных альтернатив на рынке ценных бумаг. Вероятно, банки также крайне незаинтересованы как в крахе своих заемщиков из строительного сектора, так и в снижении рыночной стоимости подавляющего большинства своих залогов, но, очевидно, хирургия в кредитных портфелях должна быть отдана самим банкам, а не Мининдустрии или еще более прямолинейному Минфину, которое считает, что банки кредитуют строительную отрасль с нарушением законодательства.

Очевидно, намерение правительства понудить к сохранению достаточно высокой кредитной активности на рынке недвижимости расходится с пожеланиями регуляторов, которые считают, что банки должны быть значительно консервативнее на рынке недвижимости. АФН уже довольно долго ужесточало регулирование в этом сегменте рынка. Уход от рисков на перегретом рынке или порицаемое Минфином увеличение провизий и резервов, собственно, выглядит лейтмотивом для банков, стремящихся сохранять высокую степень надежности, кредитные рейтинги и доверие рынков. Возможно, у правительства не такой большой набор экономических средств для влияния на ситуацию, и оно будет пытаться решить ее административно. Правительство заявило о невозможности поддерживать отдельные строительные компании и банки и в то же время, очевидно, опасается проблем с участниками долевого строительства в Астане и Алматы, где сворачивание проектов может задеть очень большое количество людей и стать серьезной проблемой. Пока ничего неизвестно относительно того, насколько строительные компании, работающие в разных сегментах рынка, готовы поступиться своей сверхдоходностью. Нынешняя ситуация стала к тому же следствием и отсутствия прозрачной системы отведения участков под застройку и конкуренции среди крайне ограниченного круга крупных застройщиков. Между тем набор пряников, предлагаемых рынку, выглядит гораздо менее убедительным и вряд ли является радикальным решением проблемы диквидности. Министр индустрии, в частности, упомянул об обещанных послаблениях в плане снижения МРТ, которое должно высвободить миллиард долларов, и посчитал, что не менее 40%, или $400 млн, банки должны направить на строительство или ипотеку. (В среднем портфель казахстанских банков лишь на 27% состоит в кредитовании проектов, связанных с недвижимостью). Каким образом Министерство индустрии намерено контролировать кредитные потоки и фиксировать ставки, которые зависят от стоимости привлекаемых банками средств, остается неясным.

До конца года банки должны будут произвести выплаты по внешним долгам на $3 млрд, при этом фондирование на внешнем рынке, видимо, будет намного менее значительным, если такая ситуация сохранится и в следующем году, то, вероятно, все же новые кредиты строительным компаниям и даже часть начатых проектов должна будет пойти "под нож". Кроме того, дополнительную ликвидность рынкам должна предоставить Казахстанская ипотечная компания, которая, как предполагается, выкупит кредиты, предоставленные банками в рамках государственной жилищной программы на сумму Т11 млрд и, кроме того, выйдет на внутренний фондовый рынок с облигациями для выкупа ипотечных кредитов у банков. Это вливание, которое составит $90 млн, должно быть направлено на кредитование строительства ипотеки уже на 80%. Проблема, однако, связана с тем, что стоимость заимствований на внутреннем рынке значительно растет даже для Минфина. Кроме того, размещения проходят тяжелей, поскольку средства пенсионных фондов, которые остаются основными институциональными инвесторами, не растут вместе с ростом ставок на внутреннее фондирование. (По итогам прошлого года активы пенсионных фондов выросли примерно на 40%, в то время как активы банковского сектора удвоились.)

Более программные идеи, связанные с использованием для увеличения ликвидности стабилизационного портфеля Нацфонда, остаются пока недискутабельными, несмотря на то, что ситуация, видимо, тяжела, и, возможно, правительству снятся группы рассерженных дольщиков, поскольку со стороны правительства появился практически ультиматум. Один из авторов идеи создания Нацфонда и вовсе считает поддержку частных институтов с помощью средств, полученных от ресурсов, принадлежащих всей стране, и вовсе кощунственной. Очевидно, все же существуют пути, позволяющие сделать такие вливания менее спорными этически и в то же время поддержать наиболее нуждающиеся в кредитах секторы. Одним из таких путей является, например, премирование всех участников накопительной пенсионной системы. Такой подход вряд ли может вызвать очень большие проблемы с точки зрения социальной справедливости, поскольку участниками пенсионной системы является практически все экономически активное и законопослушное население. В России государство уже идет по этому пути, удваивая пенсионные взносы вкладчиков, выбравших негосударственные пенсионные фонды. Между тем заметное увеличение средств, которыми могли бы оперировать основные имеющиеся на рынке стратегические инвесторы, имело бы очень большое количество плюсов, поскольку доступ к более дешевому фондированию получали бы не только банки, но и те же строительные компании в рамках лимитов на безрейтинговые бумаги, которые есть у пенсионных фондов. В условиях подорожания банковских кредитов вливания в фондовый рынок могли бы стать серьезным стимулом для выхода на него новых эмитентов и совешенствования прозрачности и уровня управления в тех же строительных компаниях. Доля вложений в бумаги нерезидентов в портфелях фондов остается крайне небольшой. Кроме того, фонды, в отличие от банков, имеют регламентируемые вложения, по крайней мере по видам инструментов, но не по отраслям, и в этом случае добиться административно не менее 40% вложений в строительство было бы крайне сложно. Кроме того, быть может, такое премирование повысило бы доверие и интерес населения к пенсионной системе и увеличило конкуренцию между фондами, поскольку вкладчики стремились бы делать более осознанный выбор.