Анна ШАТЕРНИКОВА, "Панорама", 27 января

В декабре прошлого года компания "Верный Капитал" и Ritz-Carlton Hotel Company распространили в мировых СМИ сообщение о запуске проекта по строительству 202-комнатного отеля в Вене. Стоимость проекта составит 120 млн евро. Следует отметить, что для отечественного игрока данная сделка не стала своеобразной пробой сил на мировом рынке гостиничной недвижимости: в минувшем году та же компания завершила сделку по приобретению отеля Ritz-Carlton в Москве. О гостиничном бизнесе как одном из возможных перспективных направлений работы для казахстанских компаний, о трендах, актуальных на сегодняшний день для данного направления бизнеса, Панораме рассказал генеральный директор "Верный Капитал" Тимур ИСАТАЕВ.
"Верный Капитал" получил известность как компания по управлению активами прямого инвестирования, и в первую очередь мы проявляем интерес к проектам, в которых можно достичь роста, увеличить стоимость и капитализацию проекта, а потом успешно из него выйти", – отметил г-н Исатаев. На рынке название компании ассоциировалось с участием в таких крупных проектах, как Васильковский ГОК (ныне Алтынтау), Beeline, АТФБанк. Тем не менее, говоря об отельном бизнесе, генеральный директор "Верный Капитал" отметил, что данное направление работы можно назвать новым для компании с определенной долей условности. Еще в докризисный период казахстанский игрок вошел в проект по строительству и запуску первого международного отеля в Минске, управление которым должна была осуществлять группа Hyatt. На волне экономической рецессии возникли сложности с привлечением финансирования, и реализацию данной инициативы пришлось временно приостановить. Однако от идеи поиска и создания интересных отельных активов в "Верный Капитал" не отказались, и приобретение гостиницы в самом центре российской столицы стало вторым и, как свидетельствуют показатели первого года работы, удачным проектом. Оформление сделки по покупке отеля в историческом центре Европы, городе, который путеводители всего мира представляют как одно из самых привлекательных туристических направлений – третий шаг на этом пути. И, полагают участники сделки, есть все основания рассчитывать и на его успех.
В условиях современных реалий как мировой, так и казахстанской экономики инвестирование в гостиничный бизнес вообще можно рассматривать как хороший ответ кризисным явлениям, уверен г-н Исатаев. Даже несмотря на то, что алгоритм работы компаний, подобных "Верный Капитал", казалось бы, не предполагает работы с такими длинными, затратными и по большому счету хлопотными активами, каковыми являются отели. "Модель работы нашей компании такова, что, войдя в бизнес, мы должны через пять-семь лет выйти из него, подняв проект на качественно новый уровень. В гостиничной же индустрии о возможности зайти и вернуть деньги за столь короткий промежуток времени даже говорить не приходится. Рентабельность гостиничного бизнеса не превышает 10%, и это очень хороший показатель. К тому же следует учесть, что отель – хозяйство достаточно большое и хлопотное. Судите сами: в штате "Ritz-Carlton Москва" работают около 400 человек, коллектив отеля "Ritz-Carlton Вена" будет насчитывать немногим меньше, примерно 350 сотрудников. Очевидно, что работа с таким количеством персонала требует и времени, и сил. И все же у нас есть все основания утверждать, что при том подходе, который исповедует наша компания, работа в отельном сегменте полностью вписывается в философию ее стратегии", – утверждает генеральный директор "Верный Капитал".
Не секрет, что компании, приходящие в современный гостиничный бизнес, выбирают разные модели работы. Одни предпочитают сконцентрировать усилия на строительстве 3-4-звездочных отелей неподалеку от вокзалов, аэропортов, в деловом центре города, то есть в местах концентрации наиболее плотных потоков потенциальных потребителей услуг индустрии гостеприимства. Другие совершенно сознательно делают ставку на возведение 2-3-звездочных мотелей из разряда "дешево и сердито" вдоль крупных магистралей, сеть которых опоясывает современные мегаполисы. В компании "Верный Капитал" решили сосредоточиться на продвижении нетленных ценностей гостиничной индустрии в самом верхнем сегменте.
По мнению г-на Исатаева, в современном отельном бизнесе одной из гарантий успеха является грамотное сочетание трех составляющих: выгодного расположения объекта, качества предоставляемых услуг и дизайна: "Нас интересовало сочетание этих компонентов в топовой категории". Если говорить о первой составляющей, то отель, строительство которого ведется с нуля в Минске и, по предварительным данным, будет закончено 16-18 месяцев спустя, располагается в самом центре белорусской столицы, в живописном районе на берегу озера.
"Надо сказать, что власти Беларуси серьезно рассчитывают на наш проект. В 2014 году в столице страны пройдет чемпионат мира по хоккею, соответственно, индустрию гостеприимства ждет непростое испытание – предстоит принять на должном уровне как спортивные делегации и руководство Международной хоккейной федерации, так и тысячи рядовых болельщиков. Между тем состояние гостиничного рынка Минска оставляет желать лучшего, по большому счету он пуст. В сегменте бизнес-отелей есть две гостиницы, перестроенные из заведений советской поры, но они не отвечают требованиям времени ни по дизайну интерьера, ни по уровню сервиса. Столичному городу давно требуются гостиницы совсем другого класса", – отмечает г-н Исатаев.
Несколько другая ситуация имеет место в случае с московским проектом: для людей, хотя бы поверхностно знакомых с географией российской столицы, адрес "Ritz-Carlton Москва" – улица Тверская, дом 3 – сам по себе звучит как высокая рекомендация, символ статуса. Ну а добавив к престижному месту дислокации профессионально выполненный дизайн интерьера и сервис международного уровня, предоставляемый известной управляющей компанией, то налицо наличие всех трех составляющих, необходимых для успешного функционирования объекта. Что касается "Ritz-Carlton Вена", то данный проект интересен прежде всего с точки зрения архитектурного подхода. Несколько старинных дворцовых зданий, построенных в XIX веке, объединены в один комплекс и перестроены в гостиницу с сохранением культурно-исторических элементов всех четырех строений. В настоящее время строительство объекта близится к завершению, и в компании "Верный Капитал" надеются, что первых постояльцев новая гостиница примет уже в конце мая, когда в столице Австрии начнется летний туристический сезон. По словам г-на Исатаева, идея данного проекта зародилась в результате детального анализа состояния рынка венской гостиничной недвижимости. На современном рынке одного из самых красивых городов Европы представлены отели, одни названия которых звучат как историческая достопримечательность – достаточно вспомнить таких грандов, как "Бристоль", Sacher Wien, Imperial Wien. Убранство этих отелей в полной мере соответствует их богатой истории и напоминает о былой имперской роскоши – золотые канделябры, бархатные портьеры, хрустальные люстры, вычурная лепнина. В то же время, отмечает г-н Исатаев, в Вене практически напрочь отсутствуют отели топового уровня, с первоклассным сервисом и современным дизайном. Занять данную нишу и рассчитывает казахстанская компания. "Поскольку у нас есть определенный опыт работы в отельном бизнесе, рассчитываем на успех данного продукта. Что касается выбора управляющей компании, то изначально рассматривалось несколько вариантов, в том числе и хорошо знакомый нам Hyatt с их топовым брендом Park Hyatt. Мы пытались наводить мосты и вести переговоры с Four Seasons, изучали варианты Mandarin Oriental, Fairmont, словом, ведущих игроков на данном рынке, но в конце концов приняли решение в пользу Ritz-Carlton. Почему? Во-первых, как говорится, старый друг лучше новых двух. А во-вторых, данная компания сделала самое продуманное и интересное предложение, продемонстрировала интерес к рынку Вены", – пояснил выбор оператора руководитель "Верный Капитал".
В компании пока не приняли решения о выборе оператора еще одного проекта, реализация которого также началась в прошлом году не на зарубежных рынках, а в Казахстане, в Боровом, где "Верный Капитал" ведет строительство 5-звездочного отеля на 150 номеров. Местоположение данного объекта также выбрано совсем не случайно. Боровое – пожалуй, самый известный казахстанский курорт, жемчужина, на берега которой приезжают отдохнуть как наши соотечественники, так и жители близлежащих российских областей. К сожалению, состояние гостиничного сегмента в данном регионе абсолютно не соответствует тому статусу и той роли, которая отводится Боровому как центру туриндустрии в правительственных программах. Местная индустрия гостеприимства представлена в лучшем случае санаторно-курортными комплексами, оставшимися со времен СССР и слегка модернизированными, а также небольшими отелями, которые появились в период независимости, а в худшем – углами, комнатами и времянками, которые сдают курортникам в разгар сезона жители местных поселков. И если в центральных городах Казахстана можно говорить о некотором избытке предложения в топовом сегменте, то в таких регионах, как Боровое, он отсутствует в принципе. "Может показаться, что, ведя речь о самом высоком сегменте, мы в первую очередь представляем интересы самой состоятельной прослойки населения. Но парадокс заключается в том, что топовый сегмент не обязательно должен быть дорогим. Цены диктует рынок, и если в соответствии с рыночными расценками сутки проживания в гостинице обходятся в $100, устанавливать цены на уровне, скажем, $500 просто не имеет смысла. Точно так же завышенные расценки в сегменте качественных 3-4-звездочных бизнес-отелей, о которых часто говорят применительно к казахстанскому рынку, всего лишь отражают реальную ситуацию, то есть наличие спроса и дефицит предложения", – констатирует г-н Исатаев.
В перспективе "Верный Капитал" намерен рассматривать новые проекты в гостиничной индустрии, сосредоточив внимание на топовом сегменте. Предстоит изучить новые рынки, крупные города с большими туристскими потоками, центры делового туризма, понять, какой из сегментов гостиничной недвижимости в том или ином городе обеспечен не в достаточной мере, и попытаться закрепить позиции в этой нише. В целом, уверен Тимур Исатаев, гостиничный бизнес в том направлении, в котором сегодня работает казахстанская компания, направлен в первую очередь на сохранение капитала. Проводя аналогию с портфелем инвестиций, в котором находится место как сумасбродным и авантюрным инициативам, которые впоследствии могут принести хорошую отдачу, так и более консервативным проектам, где вероятность высоких доходов не так велика, но и риск потерь минимален, эксперты отмечают, что в нынешних условиях гостиничный бизнес представляется тем самым вариантом, который позволяет более или менее успешно сохранить активы. Особенно в том случае, если речь идет о таких "вечных" ценностях гостиничной индустрии, как, скажем, "Ritz-Carlton Москва". Работа на гостиничном рынке, в том числе и на зарубежном, считает г-н Исатаев, перспективна и с точки зрения того, что сегодня возможность найти интересные активы, которые могут быть выставлены на продажу, гораздо выше, чем в докризисный период.
"До наступления кризиса основными покупателями отелей топового класса были либо богатые шейхи, для которых такая покупка становилась вопросом престижа, либо фонды по управлению активами, руководствовавшиеся аналогичной политикой. И если сегодня шейхи-миллиардеры по-прежнему проявляют интерес к гостиничным объектам, то фонды столкнулись с большими проблемами, в том числе и с нехваткой наличности, и с удовольствием расстаются с такими низколиквидными и низкодоходными активами, чтобы покрыть свои сегодняшние обязательства. Таким образом, на рынке гостиничной недвижимости пришло время покупателей, причем не только в элитном сегменте, но и в сегменте 3-4-звездочных отелей бизнес-класса", – считает г-н Исатаев. Гостиничный бизнес не сулит быстрого обогащения, но дает возможность иметь хорошие долгосрочные инвестиции, налаживать сотрудничество с компаниями, которые будут пользоваться услугами гостиниц. Ну а "Верный Капитал", завершив приобретение отеля в Вене, обратил на себя внимание тех, кто заинтересован в продаже гостиничной недвижимости, что, безусловно, следует расценивать как шаг к признанию на высоком уровне.