Булат МУСТАФИН, "Мегаполис", 31 августа

Минимальная цена аренды жилья в Астане составит 800 тенге за 1 кв. метр. Причем эти деньги войдут в стоимость квартиры, если квартиросъемщик когда-нибудь надумает выкупить ее у государства. Таковы расчеты экспертов АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына", призванного претворить в жизнь идею создания института арендного жилья. Уже в сентябре фонд предложит на суд депутатов парламента новые правила игры на этом рынке, которые иначе, как "революционными" назвать нельзя. О предлагаемых новшествах и перспективах тысяч казахстанцев получить крышу над головой мы беседуем с председателем Фонда недвижимости Госманом Амриным.
* * *
Справка "Мегаполиса"
Ежегодный бюджет АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" составляет около 500 млн тенге. Штат фонда – 75 человек. Из них 1 председатель, 2 заместителя, 4 управляющих директора и 8 директоров департаментов.
* * *
– Как проходит так называемая "реанимация" жилищного строительства в Казахстане, о начале который было объявлено в прошлом году?
– На сегодня 62 заявки застройщиков на финансирование строительства жилых комплексов прошли экспресс-анализ. Это значит, что государство готово и будет с ними работать. Чтобы закончить эти дома, требуется всего 173 млрд тенге, и, замечу, 120 млрд из них приходится на объекты в Астане. По 26 объектам какая-то часть денег уже выделена из нашего фонда. Мы их авансируем. К примеру, застройщику необходимо переделать с "черновой" отделки на "чистовую". Он ведь не будет ждать, пока в проект внесут изменения? Правительство пошло на такой шаг, так как понимает, что нельзя терять времени. Строительный сезон заканчивается. Разумеется, оказывая финансовую помощь, мы берем гарантию в виде залогов от строительных компаний, так как распоряжаемся государственными деньгами – беспроцентными для них. Посмотрите на объекты группы компаний "Базис А": "Северное сияние", "Воднозеленый бульвар" – объекты, которые реально строятся. Без денежного потока со стороны государства такого результата бы не было.
– Денежные потоки – это хорошо, но когда квартиры в этих домах будут готовы?
– Есть шесть объектов, которые запланировали ввести до конца 2009 года. Это, к примеру, жилой комплекс "Ає жайык" строительной компании "Дуние курылыс". Дом уже в этом году будет сдан в эксплуатацию. Мы планируем выделить на его завершение чуть больше 5 млрд тенге. Есть несколько объектов компании "BI-Group", также практически завершенных. Компания "Астана жулдызы" планировала ускорить работы на своих объектах. По Алматы у нас большие ожидания связаны с комплексом "Хан Тенгри", но прошу не путать его со столичным комплексом. Однако ввод в эксплуатацию большинства объектов у нас запланирован на 2010 год.
– Госман Каримович, а вот о более "прикладных" вещах. Сколько, например, молодая семья должна будет платить за аренду 1-комнатной квартиры и каков механизм найма жилья?
– У нас будет три класса жилья. Условно говоря: "бизнес", "эконом" и "социал", то есть социальное жилье. "Социал" – это по советским нормам из расчета 9 "квадратов" на человека. "Эконом" – это менее 25 квадратов на человека, а все, что выше 25 – это уже "бизнес-класс". Но стоимость, как вы понимаете, будет зависеть не только от квадратуры. Она будет зависеть от месторасположения, качества отделки, отделочных материалов и другого. Наши расчеты (я делаю акцент: именно расчеты, а не утвержденная стоимость) показывают следующее: в социальном жилье стоимость аренды составит 800 тенге за 1 кв. метр жилья, в "эконом" – 1000 тенге, а в "бизнес" – 1500 тенге. Если вы готовы платить 50 000 тенге в месяц, то вы сможете взять, как минимум, 2-комнатную квартиру класса "социал". А в "эконом" классе такой суммы хватит, скорее всего, только на 1-комнатную.
– Кто и как будет определять, кому выдавать квартиру в аренду, а кому нет?
– В первую очередь будем оценивать платежеспособность. Кроме этого будем добавлять сюда "теневой" доход. По неофициальным подсчетам, 30% доходов населения находится "в тени". То есть к официальной платежеспособности мы будем плюсовать эти 30%. В итоге если ты принесешь справку, что зарабатываешь 100 000 тенге, то мы добавим условно еще 30 000 тенге. В итоге, если доход человека составляет 130 000 тенге, мы оцениваем его платежеспособность в 75 000 тенге, то есть в 50% от дохода. В мировой практике платежеспособность принято оценивать в 30% от дохода. Но мы идем навстречу людям, хотя понимаем, что это определенный риск. Право каждого выбрать где жить: либо эти 75 000 тенге делить на 1500 "бизнес-класса" и жить на площади в 50 квадратов. Либо же делить эту сумму на 1000 и жить в квартире площадью 75 квадратов. Отмечу, что ежемесячная плата за аренду будет идти в счет стоимости жилья. При этом – никаких процентов.
Второй фильтр для класса "эконом" и "социал" – это отсутствие другого жилья. То есть, если в "бизнес-классе" человек может уже иметь квартиру, то в двух других приоритет будут иметь те, у кого жилья вообще нет.
– Когда описанная вами схема реально заработает?
– В марте была создана рабочая группа во главе с министром финансов Жамишевым, и мы отработали проект закона о внесении изменений в ряд законов: в закон о жилищных отношениях, Гражданский кодекс, закон о деловом строительстве и т д. Вся схема, которую я описывал, отражена в этом документе. Этот законопроект уже прошел в правительстве и в сентябре должен попасть в парламент. Два месяца может уйти на дебаты и внесение поправок. Надеемся, что после этого он будет подписан. Сегодня мы в своих правилах ссылаемся на тот закон, те нормы, которые еще не приняты. Когда закон будет принят, тогда мы сможем выделять жилье. Нас все торопят, но давайте будем реалистами. Если в октябре закон будет утвержден, а первое жилье сдадут в ноябре-декабре, то только в первом квартале 2010 года будет массовое заселение.
– А что конкретно прописывается в проекте закона, о котором вы говорите?
– Во-первых, мы четко должны прописать, что такое "арендная плата с правом выкупа", что такое "депозит". К примеру, в мировой практике человек должен внести депозит, который равен примерно стоимости аренды за три месяца. Если мы введем такие депозиты, то человек не будет переживать, что по каким-либо объективным причинам не смог заплатить вовремя. Или такая ситуация: пришел человек пьяный домой и разбил лифт. Если я буду добиваться возмещения ущерба через суд, сами знаете, что это у меня вряд ли получится, а тут имеется некий страховой депозит, с которого можно вычесть средства на ремонт лифта. Мы хотим сделать так, как это работает на Западе. Если, например, человек злостно нарушает условия аренды, то мы должны иметь право через 5 дней после уведомления выселить его, поменять за его счет замки и попрощаться с ним. Пока что по нашему законодательству мы этого делать не можем.
– Госман Каримович, а где гарантия, что квартиры получат не те, кому они реально нужны, а те, кто их просто перепродаст?
– Нашего появления, как игрока на рынке недвижимости, боятся те, кто сегодня спекулятивно играет на жилье. Некоторые дольщики ходят, во все горло кричат на каждом углу: "Грабеж! Государство должно помочь!", а у самого 10 квартир имеется. Почему государство должно помогать ему? По сути, он, как и всякий предприниматель или банкир, принял неправильное решение – вложил деньги и хотел нажиться, но прогадал. Мы хотим прописать в законе, чтобы выкупленное в собственность жилье нельзя было продавать в течение трех лет. Иначе получишь квартиру и скажешь: "До свидания, Госман Каримович, даже если я продам эту квартиру за 200 тысяч долларов, то это не твое дело". По сути, будешь прав. Что еще важно – мы будем выдавать одну квартиру в одни руки. Мы хотим, чтобы здесь не было спекуляции и коррупции.
– Желание похвальное, но есть реальные примеры, когда социальное жилье в Казахстане доставалось руководителям отделов ЖКХ, их родственникам, у которых жилье имеется. И тогда чиновники говорили о недопущении коррупции, и сейчас вы говорите о том же.
– Зачем переходить на крайности? Конечно, какая-то несправедливость будет, всегда найдется кто-то недовольный. Однако, если это мой сын или племянник, он что, уже не имеет права участвовать в данной программе только потому, что у него моя фамилия? Не бывает псевдосоциального равенства, за которое ратуют. Каждому воздается должное. Советская уравниловка ничем хорошим не заканчивалась. Почему, допустим, в Лондоне никто не возмущается, что королевской семье принадлежит самый лакомый земельный участок? Вся история – это несправедливость. Кто-то когда-то пришел, забрал и право свое закрепил. Я согласен, что существует тема коррупции, но нельзя доходить до другой модели, более худшей, которая подавляет все желания выдвинуться, стать лидером.
– А как вы добиваетесь прозрачности на стадии строительства?
– Мы финансируем через спецсчет в банке. Даем за-стройщику, к примеру, 1 млрд тенге авансом. Но в содержательном смысле это не аванс, так как сам застройщик этими деньгами распорядиться не может. Пришел к нему подрядчик, говорит: "Я залил квадратный метр бетона, дай мне деньги". Раньше застройщик мог выдать эти деньги наперед, а сейчас супервайзер из нашего фонда едет на стройку, замеряет этот квадрат, столько ли там бетона? И только потом мы даем согласие на перевод. Платим по факту. Нас из-за этого обвиняют в бюрократии. Но что стоит за этим? То, что застройщики не хотят прозрачности.
– Директор одной из строительных компаний говорил мне о том, что после девальвации возросли расходы на импортные строительные материалы, в частности на российскую арматуру. Выходит, они остались еще и в минусе?
– Я не верю этому. Да, есть объекты, в которых валютная составляющая высока. Это элитное жилье, бизнес-центры. То есть объекты, где используют дорогие импортные материалы. В обычных жилых домах только 15% затрат идет на импорт стройматериалов. Но все-таки доля импортных стройматериалов очень мала. Есть еще эластичность цены. Просто за-стройщикам не нравится, что мы убираем при строительстве промежуточные, "обнальные" звенья. В итоге цену строительства оказалось можно снизить сразу на 20% только за счет прямого закупа от производителей. Ни для кого не секрет, что строительный сектор – один из самых коррумпированных и непрозрачных.
– С какими проблемами вы столкнулись в новом для Казахстана деле – инвестировании бюджетных средств в арендное жилье?
– В строительстве все вращается вокруг разрешительных документов, которые необходимо иметь за-стройщику. Мы проверяем серию документов и не только их наличие, но и оформление. Застройщики к этому не готовы. Еще одна проблема: местные органы власти выдвигают свои какие-то решения и требования. Или мы требуем от застройщиков всю проектно-сметную документацию сразу, но одновременно казахстанское законодательство допускает, чтобы проект делался поэтапно. Я считаю, мы правы, требуя проведения финансового аудита, а на это уходит время, что вызывает возмущение. Не скрою, существуют бюрократические процедуры. Но вот вам положительный пример: правительство именно по нашим объектам определило для государственной экспертизы срок в 10, а не в 45 дней, как принято вообще.
– А что может существенно повлиять на ход всего проекта?
– Значительное ухудшение экономического положения населения, снижение покупательского спроса. Разумеется, если человеку будет нечего есть, ни о каком жилье он думать не будет. Однако я не вижу такого развития событий. Мы прогнозируем рост. Сейчас многие застройщики нам говорят, что если бы не кризис, они бы к нам за деньгами не пришли. И мы, и они понимаем, что цены на жилье в будущем вырастут, и государство на этом еще и заработает.
– Каков план действий фонда на ближайшее время?
– В ближайшие месяцы мы должны создать структуру, которая бы работала непосредственно с населением, собирала арендную плату. Мы сами этим заниматься не можем, так как мы в данном случае координаторы. Еще одна задача на перспективу – расширение источников финансирования. Объектов все равно больше, чем государственных возможностей, и неправильно использовать только ресурсы государства. Из 360 млрд тенге, выделенных из национального фонда, по линии нашего фонда пройдет порядка 240 млрд. Мы считаем, что нужно привлекать внешние источники финансирования в виде совместных фондов финансирования, в том числе мы хотели бы обратить внимание на пенсионные деньги. Необходимо расширить возможности пенсионных фондов, чтобы они могли инвестировать в недвижимость. Мировая практика говорит, что все инвестиционные институты 30% своих активов держат в недвижимости. А это огромные средства, которые должны работать.