Людмила МАКАРЕНКО, "Вечерний Алматы", 19 октября

Любой гражданин Казахстана вправе получить в собственность земельный участок для строительства жилого дома, но фактически воспользоваться этим правом жители Алматы не могут. О том, какие еще возможности предоставляет нашим гражданам Земельный кодекс и как они реализуются на практике, читателям рассказали начальник управления земельных отношений Куанышбек Калиевич КАШКИМБАЕВ и начальник территориальной земельной инспекции Асан Оразалиевич НОГАЙБАЕВ

Очередь не занимать
Дулат ОМАРГАЗИН: – Скажите, как я могу получить земельный участок в черте города?
Куанышбек КАШКИМБАЕВ: – По Земельному кодексу Республики Казахстан каждый гражданин республики имеет право на получение бесплатно земельного участка для жилищного строительства. Но мы не можем реализовать это право, потому что на территории Алматы фактически нет свободных земель для индивидуальной застройки. Правила предоставления земельных участков утверждены в 2006 году, главное их условие: должны быть свободные площадки, обеспеченные инженерными коммуникациями. Алматы, как известно, очень плотно застроен, и все земли освоены в соответствии с генеральным планом. Поэтому по объективным причинам получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство в черте города практически невозможно.
Д.О.: – А в Алматинской области я могу получить участок?
К.К.: – Не только в Алматинской, но и в любой другой, так как это право не ограничено местом проживания. Оно может быть реализовано на всей территории республики. Вы обращаетесь, например, в акимат прилегающего к городу района – Карасайского, Илийского или Талгарского, и, если там есть возможность удовлетворить такое ходатайство, вам должны выделить соответствующий участок.
Салтанат: – Мы можем надеяться, что хотя бы в будущем получим небольшой клочок земли в городе? Хочется построить детям дом.
К.К.: – К сожалению, даже рассматривая перспективу, мне пока нечем вас порадовать. Хотя площадь города увеличивается за счет присоединения новых территорий, но они предусмотрены прежде всего для строительства социальных объектов. Самое последнее расширение – около 11 990 гектаров в Карасайском и Талгарском районах. В основном это земли, где развернется строительство социальных объектов. Там у земельных участков уже есть свои собственники, так что нам их придется изымать для государственных нужд. Свободных площадок для жилищного строительства там не предвидится.
С.: – И все-таки куда обращаться с заявлением, чтобы нас поставили на очередь?
К.К.: – Такого понятия, как очередь на землю, нет. Но в любом случае вы можете обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в местный исполнительный орган, то есть в акимат. Ваше обращение будет рассмотрено и направлен официальный ответ. На отработку таких вопросов отводится два месяца, но обычно заявитель получает ответ раньше.
С.: – Значит, я получу отказ и снова смогу подать заявление?
К.К.: – Нет. В Законе об административных процедурах повторное обращение предусмотрено, если заявитель приводит новые доводы в поддержку своего ходатайства. Во всех других случаях повторно оно не рассматривается.
Сергей Владимирович: – Действительно ли, правом на получение земельного участка можно воспользоваться только один раз в жизни?
К.К.: – Это действительно так, если мы говорим о безвозмездном получении земли из государственного фонда. Данная норма заложена в Земельном кодексе, статья 50. В ней говорится, что каждый гражданин Республики Казахстан имеет право на бесплатное предоставление земельного участка для строительства частного жилого дома в размере 10 соток.
С. В.: – А земля передается сразу в собственность?
К.К. – Нет, не сразу. Согласно новым поправкам в Земельный кодекс участок предоставляется в аренду на два года. В собственность он передается после освоения, то есть сдачи в эксплуатацию постройки. Это изменение в закон принято во избежание спекуляций с землей.
Роза Газизовна: – У меня сын – творческий человек, он мог бы построить мастерскую и открыть художественную студию для детей. Для этих целей земля в городе предусмотрена?
К.К.: – На использование земель государственного фонда закон налагает ограничения, так называемое целевое назначение. 10 соток, на которые имеют право граждане республики, предназначаются исключительно для жилищного строительства. Да и реальной возможности выделить вам землю нет. Но вы можете купить необходимый вам участок, сейчас таких предложений на рынке достаточно. Есть еще один способ – участие в аукционах, на которых земли государственной собственности передают в аренду или в частное владение. Через месяц мы планируем провести такие торги. Следите за объявлениями в газетах "Вечерний Алматы", "Казахстанская правда" и на телеканале "Алматы".

Прирастаем областью
Карлыгаш: – Мы так и не поняли, с последним изменением границ Алматы Талгарский район присоединен к городу или нет?
К.К.: – Лишь частично. И часть эта сравнительно небольшая. Если вы хотите узнать, какие именно участки отошли городу, либо обращайтесь в городское управление земельных отношений, либо найдите карту-схему Алматы на официальном сайте акимата, там эти зоны отмечены.
К.: – А полностью присоединить наш район к городу не планируется?
К.К.: – Пока таких планов нет. Изменение границ – процедура непростая и затяжная. Закон о государственном территориальном устройстве требует согласований подобных изменений с маслихатами районов и области, затем вопрос прорабатывается на уровне правительства. Требуется научное обоснование, корректировка генплана и так далее. Так что это большая и трудоемкая работа. Кстати, вы можете выступить с инициативой о присоединении вашего района к городу. Обычно пожелания жителей тоже учитываются.
Светлана ЮДИНА: – Скажите, из каких соображений к городу присоединяют новые территории и в какую сторону впредь будет расширяться Алматы?
К.К.: – Все зависит от планов развития города, для каких целей ему необходима дополнительная территория. Последнее расширение было связано, во-первых, с поручением Президента о строительстве в Алматы горнолыжного курорта, во-вторых, с программой подготовки к Универсиаде. Потребность в изменении границ возникает тогда, когда городу необходимо решать какие-то стратегические задачи. И мы уже сформировали новые предложения подобного рода, но пока об этом говорить преждевременно.
Николай: – Скажите, земли западнее Кульжинского тракта и севернее БАКа, там, где районные власти затеяли строить город-спутник, будут городской территорией или районной?
К.К.: – Общая площадь присоединенной территории Талгарского района с восточной стороны Алматы, без Кок Жайляу, – чуть более 550 гектаров, и участок, о котором вы говорите, остался в ведении области. Однако я не исключаю, что вопрос о территориальном присоединении города-спутника со временем возникнет. Но пока он не построен, нет смысла об этом говорить.
Н.: – Тогда еще один вопрос. Остановочные комплексы. Слышал, продлевать аренду с предпринимателями на их использование в коммерческих целях больше не будут, но вот замечаю, что появляются новые торговые павильоны на остановках. Это законно?
К.К.: – По старым остановочным комплексам вопрос решается так: с землепользователями, у которых заканчивается срок аренды, мы договоры не продлеваем, участок возвращается в государственную собственность, те же, у кого право аренды еще действует, продолжают работать, но только до конца договорного срока. Право аренды всех остановочных комплексов в городе выиграло по конкурсу крупное предприятие – "РТС Деко", у него теперь единоличное право пользования этими объектами. А те непорядки, о которых вы говорите, я зафиксировал, будем разбираться.
Макпал: – Если наш дом теперь находится на территории города, нужно ли переоформлять какие-то документы?
К.К.: – Эта процедура носит явочный характер, то есть все зависит от вашего желания. Мы проведем обследование и инвентаризацию вновь присоединенных земель, а когда будет готов весь картографический и информационный материал, оповестим землепользователей о необходимости переоформления земли и объектов недвижимости. Дело еще в том, что на новых землях городской акимат будет изымать участки под строительство. Нам предстоит выявить собственников таких земельных участков и уведомлять об изъятии, что не потребует от граждан никакого переоформления. В остальных случаях в интересах самих жителей привести документы в соответствие со своим новым статусом горожанина.

Дорогая моя собственность
Еркебулан КАЗБЕКОВ: – У меня заканчивается срок аренды на землю, как перевести ее в частную собственность?
К.К.: – Обращайтесь с заявлением в акимат. Оно поступит к нам, в управление земельных отношений, далее – на рассмотрение земельной комиссии. Если ваш участок соответствует градостроительным регламентам и зонированию города Алматы, вы получите право выкупить участок в частную собственность.
Е.К.: – И сколько будет стоить сотка?
К.К.: – Кадастровая стоимость одного квадратного метра земли на территории города установлена в 4800 тенге, и в зависимости от района применяется повышающий либо понижающий коэффициент.
Е.К.: – Алатауский район у нас.
К.К.: – Значит, коэффициент от 0,55 до 0,63. Вы можете подсчитать, во сколько вам обойдется выкупить у государства право собственности.
Сакен Талгатович: – Как определяется стоимость земли, выкупаемой у государства в частную собственность?
К.К.: – Тариф на землю рассчитывается по определенной методике и утверждается маслихатом. Есть установленная государственная стоимость за квадратный метр, но окончательную цену определяет поправочный коэффициент зонирования: понижающий или повышающий. Выше проспекта Райымбека он больше единицы – повышающий, ниже Райымбека – понижающий. Для определения стоимости выставляемой на аукцион государственной земли применяется та же базовая ставка платы, но окончательную цену устанавливают участники в ходе торгов-аукциона.
МУСТАФИНА: – Мы живем на улице Вторая Многоводная. Нам сказали, что здесь построят развязку, которую будут пробивать с Толи би. Когда это может случиться?
К.К.: – Генеральным планом действительно заложена пробивка проспекта Толи би в восточном направлении. Правда, пока генплан данного участка находится в управлении по архитектуре и градостроительству, для реализации нам его еще не передавали. Поэтому о сроках осуществления этого проекта вам лучше осведомиться в управлении архитектуры.
М.: – Хорошо. А на каких условиях будет выкупаться у нас земля, если строительство все-таки начнется?
Роман БРЕВНОВ, замначальника юридического отдела ГКП "Алматыжер": – Независимый эксперт производит оценку земельного участка по рыночной стоимости. Собственнику направляется уведомление об изъятии его в государственные нужды вместе с проектом договора, в котором фигурирует цена, установленная согласно отчету об оценке. Если собственник соглашается с предложенными условиями, с ним заключается соответствующий договор. Если же условия не устраивают, а чаще всего разногласия возникают как раз из-за цены, акимат вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении данного земельного участка. Кстати, гражданин может представить свой отчет об оценке. Окончательное решение об условиях сделки принимает суд.
Александр Семенович: – Я имею вид на жительство в Казахстане, хочу купить дом. Скажите, у меня как у иностранца не возникнет проблем с оформлением в собственность земли?
Р.Б.: – Не возникнет. Ограничения для иностранцев существуют при предоставлении права на земли сельскохозяйственного назначения: в крестьянских хозяйствах, садоводческих товариществах. То есть, приобретая дом, вы точно так же приобретаете и землю, регистрируя свое юридическое право в соответствии с законодательством.
Алексей Леонидович: – Можно ли переоформить дачу под жилой дом?
К.К.: – Обращайтесь в управление земельных отношений, наши специалисты изучат вопрос, и если дачный участок эксплуатируется без нарушения градостроительного регламента и нормативов по зонированию, проблем возникнуть не должно. Правда, нужно учитывать одно обстоятельство: во главу угла при решении таких вопросов ставится обеспеченность участка коммуникациями – централизованным водопроводом, канализацией и так далее. Существует утвержденный список садоводческих обществ, где эти требования обеспечены, и по ним мы принимаем решение без долгой подготовки. Так что выясните, входит ли ваше товарищество в этот список.

Закон и порядок
Алимжан Жаркенович: – Можно ли переоформить землю, которая используется не по назначению?
Асан НОГАЙБАЕВ: – Это называется изменение целевого назначения. Надо сказать, самые распространенные нарушения земельного законодательства в нашем городе – это самовольный захват земель общего пользования и как раз использование ее не по назначению. Чаще всего бывает так: участок предоставили под строительство жилья или занятие садоводством, а человек строит магазин или станцию техобслуживания. Понять можно – это способ выживания в перенаселенном мегаполисе. Но есть такое понятие, как генеральный план развития города, который определяет его архитектурный облик. Поэтому главенствующим все-таки должны быть общие для всех нормы. Хотя формально Земельный кодекс предусматривает возможность изменения целевого назначения. Для этого следует обращаться в местные органы исполнительной власти. Если решение будет принято не в пользу нарушителя, дальнейший порядок таков: инициируется судебное разбирательство, с тем чтобы изъять участок в государственный земельный фонд или принудить землепользователя использовать его по назначению.
Кульсара: – Мы живем по улице Аносова, в июне к нам приходили работники земельной инспекции, сказали, что заборы у нас выдвинуты за "красную линию". Я заплатила штраф и вернула забор на положенное место. Но по нашей стороне улицы так поступили только семь хозяев, все остальные, в том числе владельцы трех магазинов, и не думают передвигать заборы. Это что получается: одним можно, а другим нельзя?
А.Н.: – Я знаю вашу историю. Весной акимат Алмалинского района обратился в нашу инспекцию по поводу нарушений, о которых вы уже сказали. Вдоль улицы планировалось проложить арычную сеть, но самозахват земель общего пользования помешал этим планам. Наши инспекторы уведомили о нарушениях, но, вижу, придется к вам вернуться. На тех, кто не исполнил предписание в указанные сроки, будем передавать документы в управление земельных отношений и в судебном порядке возвращать захваченные у государства территории. Я записал адреса ваших недобросовестных соседей, но попрошу вас обратиться в инспекцию с письменным заявлением, и тогда наши специалисты на полных основаниях еще раз пройдут по этим дворам. Дело в том, что анонимно подобные обращения по законодательству не рассматриваются.
Ольга: – В городе много участков с начатым и незавершенным строительством. Годами стоят обнесенные забором участки, например, на проспекте Сейфуллина. Как с ними думает поступать акимат?
К.К.: – Вы правы, есть такая проблема. И мы в последнее время уделяем ей особое внимание. В прошлом году уведомили всех землепользователей, о которых вы говорите, о необходимости освоения земельных участков. Положенный по законодательству год выждали, и сейчас идет претензионная работа, то есть пытаемся в суде добиться отчуждения неиспользуемого участка и возвращения его в госсобственность. По нашим сведениям, в городе 113 таких пользователей, с ними мы сейчас и работаем. Пока удалось изъять только два неосвоенных участка, причем один вернули добровольно, другой – в судебном порядке. В этом деле мы столкнулись с серьезными препятствиями. За тот год, который отводится землепользователю, чтобы все-таки начать строительство, он умудряется передать участок другому собственнику, которому мы претензий предъявить не можем. Нужно опять оформлять уведомление и предоставлять все тот же год для принятия мер. Ну, вы представляете, как долго может продолжаться этот бег по кругу. Мы консультировались с городской прокуратурой, но, увы, так и не нашли законных оснований накладывать ограничения на сделки с таким имуществом, поэтому юридически лишены возможности наказать недобросовестных землепользователей.
А.Н.: – И ведь мы понимаем, что сделки эти мнимые, участок переоформляется на другое лицо только затем, чтобы просто удержать землю, но сделать ничего не можем. Землепользователю достаточно изменить адрес в учредительных документах, чтобы суд отказал в рассмотрении иска в отношении него.
Курманбек: – Если на земельном участке, отведенном под жилую застройку, построен фундамент, а дальше дело не пошло, считается ли он неосваиваемым?
К.К.: – Это очень непростая тема. В связи с прошлогодними изменениями в Земельный кодекс участки под индивидуальное жилищное строительство предоставляются на новых условиях: первые два года – в аренду, а в частную собственность – лишь после ввода строения в эксплуатацию. Так вот, два года истекли, нужно проводить ревизию на предмет освоения участка. Предположим, гражданин не успел построить дом, только фундамент заложил, но средства-то вложены. Дает ли это право на пролонгацию аренды? Мы уже ставили перед законодателями вопрос, что считать мерой освоения участка. Ответа пока не получили. Этим летом прошла инвентаризация участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, уведомления на долгострои розданы, настанет июнь 2013 года, и надо будет принимать решения по этим участкам, а мы, получается, не готовы. Критерии освоения, о которых я говорю, нужно закрепить законодательно. Мы в этом плане работаем, свои предложения даем.

Считай и плати
Александра МАЛЬДИНИ: – Кем устанавливаются расценки на услуги кадастра и оформление документов на землю?
К.К.: – Работами, связанными с кадастром, занимается специализированное государственное предприятие "АлматыгорНПЦзем". У него установленные расценки на проведение работ по землеустройству и оформлению идентификационного акта. Но любой заказчик может обратиться за подобными услугами к юридическим лицам, которые имеют лицензию на их оказание и вправе устанавливать собственные тарифы. При этом если землеустроительные работы не монополизированы и могут проводиться частной фирмой, то оформление акта на землю – государственная услуга, поэтому выдают этот документ только в нашем управлении.
Сардар: – Можно ли на законных основаниях расширить свой земельный участок за счет соседнего пустыря?
К.К.: – Да, нужно только обратиться в акимат с заявлением о прирезке пустующей земли. Специалисты проработают этот вариант по нескольким аспектам: нет ли на участке ограничения обременения (он ведь может оказаться чьей-то собственностью), соответствует ли градостроительному регламенту. Затем вопрос выносится на рассмотрение земельной комиссии, и если нет препятствий, заявитель получает дополнительную землю из государственного фонда либо на праве аренды, либо в собственность.
Диляра: – Нужно ли менять госакты на землю старого образца на новые?
К.К.: – Особой необходимости в этом нет. Производится обмен в явочном порядке: кто обращается, тому и меняем. Автоматически он происходит при сделках с землей. Новая форма идентификационного акта введена в 2009 году. Его обезличили, сделали безымянным. Теперь это исключительно документ на землю, кто бы ею ни владел. Поэтому госакт нового образца не нужно менять при каждой следующей смене собственника.
Николай: – Возможно, это не ваша сфера, но я все-таки хотел бы спросить. У нас сколько организаций, столько и баз данных, и часто сведения из разных источников не стыкуются. Почему бы не объединить всю информацию по недвижимости?
К.К.: – Наработки по созданию единой базы недвижимости уже есть. Предполагается объединить базу по земле, а она в этом году введена в промышленную эксплуатацию, с базами градостроительного кадастра и кадастра недвижимости. Для завершения этой работы недостает средств, которые должны быть выделены, скорее всего, из республиканского бюджета. И мы настаиваем, чтобы этот пилотный проект пошел именно по нашему городу.