С. ДЖАКСЫЛЫКОВ, судья Южно-Казахстанского областного суда, "Юридическая газета", 24 ноября

Продажа, мена, дарение, уничтожение или гибель жилого дома - таковы общие как для индивидуального, так и для права долевой собственности, способы их прекращения. Наряду с названными право общей долевой собственности может быть прекращено особым специфическим лишь для него способом - разделом.
Отчуждение как способ прекращения права собственности на жилой дом прекращает общую собственность лишь тогда, когда происходит отчуждение жилого дома в целом. Если же отчуждается доля в праве на дом, то в этом случае все зависит от того, сколько было собственников дома и кому эта доля отчуждается. Так, если дом принадлежал двум лицам и одно из них отчуждает свою долю другому, отношения общей собственности прекращаются. Иными словами, если в результате отчуждения в руках одного субъекта сосредотачиваются доли, ранее принадлежавшие другим, право общей собственности трансформируется в право индивидуальное. Если же в результате отчуждения в руках одного субъекта не происходит такого сосредоточения (например, дом принадлежит трем сособственникам и один из них отчуждает свою долю другому), то отношения общей собственности не прекращаются. В этом случае изменяется лишь субъектный состав участников общей собственности.
Участники общей долевой собственности на жилой дом свободны в распоряжении своей долей. Как правило, отчуждение происходит по воле ее обладателя. В этом случае собственник доли выбывает из отношений общей собственности и его место занимает другой. В то же время в целях охраны интересов участников общей собственности закон устанавливает правила, которые исключали бы вступление в правоотношения общей собственности на жилой дом нежелательного для других сособственников лица. Это правило о преимущественной покупке кем-либо из участников общей собственности доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 216 ГК РК).
Из смысла этой статьи следует, что участники общей собственности на жилой дом имеют право преимущественной покупки лишь в том случае, если доля продается постороннему лицу. Если доля продается кому-либо из сособственников, другие сособственники не имеют права на преимущественную покупку. В этом случае право выбора покупателя принадлежит продавцу. В то же время при продаже доли постороннему лицу может сложиться ситуация, когда каждый из участников общей собственности захочет приобрести ее по праву преимущественной покупки. При разрешении подобного рода исков следует исходить в первую очередь из права продавца выбрать покупателя. Если же личность покупателя продавцу безразлична, то, исходя из целевого назначения права личной собственности на жилой дом, предпочтение следует отдавать тому из претендентов, который менее всего обеспечен жильем. Представляется также, что нельзя исключать и возможности совместного приобретения отчуждаемой доли другими участниками общей собственности.
Участники общей долевой собственности вправе купить продаваемую долю по цене, по которой она продается посторонним лицам, и на прочих условиях, устанавливаемых продавцом. Попытки собственника устанавливать для третьих лиц иные, более льготные условия, чем те, которые он предлагает другим сособственникам, должны рассматриваться как один из видов нарушения принадлежащего последним права на преимущественную покупку доли. Разумеется, назначенная цена и иные условия в последующем могут быть изменены продавцом по различным обстоятельствам, но обо всех изменениях должны быть извещены другие сособственники, могущие претендовать на преимущественную покупку. Право преимущественной покупки принадлежит участникам общей долевой собственности до тех пор, пока дом не разделен в натуре, тогда как установление порядка пользования домом между совладельцами не лишает участника общей долевой собственности права преимущественной покупки продаваемой доли. С момента прекращения права общей долевой собственности на дом утрачивается и право преимущественной покупки доли в этом доме. Не может возникнуть право преимущественной покупки у того из сособственников, который, приобретая долю, нарушил бы ограничительные нормы статьи ГК РК.
В ст. 216 ГК РК установлено, что продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. В свою очередь, граждане - участники общей долевой собственности могут осуществить свое право преимущественной покупки в течение месяца со дня получения извещения. С целью проверки соблюдения отчуждателем правил ст. 216 ГК РК нотариус должен потребовать представления доказательств о том, что продавец в письменной форме известил остальных участников общей собственности о предстоящей продаже. Таким доказательством может быть свидетельство нотариуса о передаче извещения собственникам либо письменное заявление участников общей собственности о том, что им известны условия продажи доли дома. Подлинность их подписей должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Если сособственники явятся в нотариальную контору и подадут заявление о своем отказе от права преимущественной покупки, подписи их в нотариальном порядке не свидетельствуются, но нотариус должен установить их личность и проверить подлинность подписей сособственников, сделать об этом отметку на заявлении с указанием, кем, когда и за каким номером выдан документ, удостоверяющий личность подавшего заявление. В этом случае договор купли-продажи доли жилого дома может быть удостоверен до истечения месяца со дня подачи заявления.
В ст. 218 ГК РК установлено, что каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого из участников имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению; в противном случае выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию. Таким образом, закон предусматривает как добровольный, так и судебный порядок раздела. При этом на суд возлагается достаточно обременительная задача: либо делить имущество в натуре, либо устанавливать его стоимость для определения размера компенсации.
Ст. 218 ГК РК признает невозможным раздел дома в натуре, когда такой раздел повлечет "несоразмерный ущерб его хозяйственному назначению". Исходя из этого, под невозможностью раздела следует понимать случаи, когда: во-первых, дом в силу его технического состояния или размера не может быть разделен, например, маломерный или ветхий дом; во-вторых, раздел дома ущемил бы права других сособственников в использовании выделенных для их проживания помещений; в-третьих, раздел связан с несоразмерными затратами для сторон. Все эти случаи так или иначе связаны с необходимостью выяснения технических возможностей раздела дома, и решение суда поставлено в определенную зависимость от мнения компетентных органов о возможности такого раздела, а само это мнение, в свою очередь, основывается на строительных и санитарных правилах, а также правилах пожарной безопасности.
Установив, что дом разделить невозможно, суд может принять решение о выплате сособственнику денежной компенсации. "Выделяющимся собственником" может быть признан лишь тот, кто заявил требование о выходе из отношений общей собственности. Это существенный правовой признак, ибо сособственник, не претендующий на прекращение общей собственности, не может быть принудительно выделен путем выплаты ему соответствующей компенсации. Только собственнику принадлежит право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и он может быть лишен права собственности лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
Если один из сособственников желает выйти из отношений общей собственности, то при невозможности выдела доли в натуре ему должна быть предоставлена денежная компенсация, поскольку он не откажется от выдела после выявившейся невозможности.
При рассмотрении подобного рода дел процессуальное положение сторон не играет решающей роли, ибо при желании одного из сособственников выделиться и недостижении соглашения между участниками общей собственности о способе выдела раздел имущества в соответствии со ст. 218 ГК РК производится по иску любого участника и, следовательно, в положении истца может оказаться не только выделяющийся собственник. Таким образом, определяющим для решения вопроса о возможности присуждения компенсации является намерение прекратить отношения общей собственности не любым способом, а путем замены доли в праве на дом другим имущественным правом - денежной компенсацией.
При разрешении дел о выделах и разделах судам приходится сталкиваться с вопросами, ответы на которые могут быть даны только с помощью специалистов, например, вопросы о характере строения, технической возможности обособить (изолировать) одно помещение от другого.
При разрешении споров о выделах возникает вопрос: из какой стоимости следует исходить судам при определении денежной компенсации выделяющемуся сособственнику? Нормативным постановлением Верховного суда РК в п. 8 от 9 июля 1999 года № 10 указано, что при невозможности выдела доли в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку и другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища. Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.