Сериккуль ТАСЫБАЕВА, судья суда г. Астаны, "Юридическая газета", 25 января

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывших, имеющих право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Этот вывод следует из Закона "О жилищных отношениях", "Положения о приватизации государственного жилищного фонда в РК", в которых предусмотрено, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.
В каждом конкретном случае суд должен проверить, не нарушены ли интересы несовершеннолетних детей и в чем это нарушение выразилось.
Правило о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Вместе с тем обращение перед заключением сделки в орган опеки и попечительства и не получение их предварительного разрешения на совершение сделки не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних. Например, формальная прописка несовершеннолетних в спорной квартире и фактическое проживание в другой квартире, где имеются все необходимые условия для нормального проживания и учебы, имеют существенное значение и могут явиться основанием для вынесения решения об отказе в иске.
Наряду с этим наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению квартиры малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. В соответствии со ст. 24 ГК предварительное согласие органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдением законных имущественных прав малолетнего ребенка.
Судом отказано в удовлетворении иска Б. о выселении семьи В., а также отказано в удовлетворении исковых требований Б. к В.Б, В.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, отмене государственной регистрации и выселении.
Так, спорная квартира была приватизирована на имя Б. по договору от 17 января 1999 года. Квартира приватизирована на состав семьи из семи человек: сам Б.Б., жена Б.К. и дети, в том числе ребенок, страдающий тяжелым заболеванием. Договор приватизации был зарегистрирован в органах по регистрации прав на недвижимость.
Совокупностью исследованных по делу доказательств достоверно был установлен факт совершения сделки купли-продажи спорной квартиры (по расписке) в 2008 году между истцом и ответчиком В.А. (в последующем по доверенности, выданной истцом, квартира ею оформлена на дочь В.Б.).
При этом, при оформлении договора купли-продажи квартиры путем выдачи доверенности продавцом квартиры (истцом) на имя В.А., истцом была предоставлена фиктивная справка ГУ "Отдел жилищно-коммунального хозяйства" о том, что спорная квартира приватизирована на состав семьи из двух человека: Б.Б.. и его супруга Б.К., а также получено заверенное нотариально согласие последней на продажу квартиры.
Исходя из требований норм ст. ст. 147, 151, 152, 153 ГК, суд пришел к выводу о том, что истцом квартира была продана ответчице, поскольку на момент продажи квартиры Б. знал об указываемых в настоящем исковом заявлении обстоятельствах, тем не менее произвел продажу квартиры. На момент отчуждения квартиры в действиях Б. усматривается недобросовестность в отношении детей. В настоящем, истребуя квартиру у лиц, которым он продал ее, действия Б. неправомерны в отношении них.
Исходя из того, что в соответствии с нормами семейного законодательства забота о несовершеннолетних и больных детях является обязанностью родителей, при отчуждении квартиры родители обязаны были обеспечить соблюдение интересов детей.
В соответствии со ст. 8 ГК граждане должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Не допускаются действия граждан, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Требования Б. о выселении семьи В., со ссылкой на нарушение прав детей при совершении сделки, суд признал как злоупотребление своими правами родителя, влекущее причинение вреда выселяемым лицам. Недобросовестность В. при покупке квартиры у Б. по делу не доказана.
Возникают споры и о признании права собственности на жилые помещения, в том числе по праву приобретательской давности.
В соответствии с п. 1 ст. 240 ГК, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации.
Приобретательская давность должна применяться к случаям фактического владения имуществом, и поэтому не применима, когда владение осуществляется на основании какого-либо правоустанавливаю­щего документа либо когда заявителю известен собственник имущества.
Для признания права собственности гражданина на жилище в силу приобретательской давности необходимы в совокупности три условия: лицо, требующее признания за ним права собственности на жилище по основанию приобретательской давности, не является его собственником; лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет жилищем, как своим собственным; лицо владеет жилищем на этих условиях в течение 18 лет.
Судом удовлетворены исковые требования К. о признании права собственности на основании приобретательской давности. Истец мотивировал свои требования тем, что он с 1995 года, то есть 16 лет, открыто владеет спорной квартирой. Однако, удовлетворяя иск, судом не учтено, что течение срока приобретательской давности в отношении имущества начинается не ранее истечения срока исковой давности, то есть истец мог обратиться за настоящим иском только по истечении 18 лет.