Николай ДРОЗД, "Панорама", 24 июня 2005

20 июня в алматинской гостинице "Достык" состоялось обсуждение нескольких предлагаемых АФН нововведений, и в частности, мер, которые агентство намерено предпринимать в связи с "перегревом" на рынке недвижимости и возрастанием в связи с этим рисков для банков. Председатель АФН Болат Жамишев отметил, отвечая на вопросы участников обсуждения, что целевой задачей агентства не является снижение цен на рынке недвижимости. Именно очень быстрый рост цен на недвижимость, а не рост ипотечного кредитования, считается одной из главных причин роста рисков банковской системы и озабоченности регулятора. Г-н Жамишев вновь повторил (пожалуйста, предыдущий номер Панорамы), что предлагаемые меры, связанные с увеличением размеров резервирования по ипотечным кредитам для приобретения дорогого жилья с размером кредита свыше $50 тыс, являются относительно мягкой реакцией в сложившейся ситуации. При этом председатель агентства, отвечая на вопросы финансистов, не дал никаких заверений, что в будущем не произойдет нового ужесточения нормативов применительно, например, к "коммерческой недвижимости". В случае, если риски в оценках АФН будут возрастать, оно будет вынуждено и повышать требуемый уровень провизий.

Агентство посвятило специальную короткую презентацию ситуации на рынке недвижимости. Рост, происходящий в последние 3 года, был оценен как опасный, а соотношение средних годовых доходов семьи к стоимости жилья составило коэффициент 5,3. Это соответствует, по мнению аналитиков, тому, что был в Токио в 1998 году. Другой считающийся объективным показатель, так называемый коэффициент Альтмана, по последним расчетам, составляет 2,24, что означает высокий уровень риска, в конце прошлого года он был 2,3, а уровень "очень высокого" риска наступает, когда этот коэффициент равен 1,8. Стресс-тесты, проведенные агентством, показывают, что при падении стоимости недвижимости на 50% возникает угроза серьезных кризисов, связанная с тем, что заемщики не будут осуществлять выплаты по кредитам, а залоговое обеспечение окажется недостаточным. Г-н Жамишев отметил, что специалисты оценивали условия во многих странах, где "лопался" такой "мыльный пузырь", и очень во многих аспектах ситуация соответствовала существующей в Казахстане, часто там присутствовал экономический рост, высокий рост цен на жилье, снижение или попытки льготирования ставок кредитования. А в США в конце 80-х обвал и банкротство инвесторов произошло после того, как цены на нефть снизились с $34 до $10 за баррель.

Основная идея агентства, связанная с необходимостью ужесточения правил резервирования, для того чтобы избежать перегрева на рынке недвижимости, похоже, разделялась участниками обсуждения, по крайней мере вслух никто не оспаривал необходимость какой-то реакции на возникновение "мыльного пузыря". Возражение, однако, вызвала, в частности, градация в $50 тыс. и выше, поскольку эта сумма неприемлема, например, для Алматы, где стоимость любого самого скромного нового жилья начинается с $65 тыс. или $70 тыс. По мнению банкиров, возможно, правильным выходом было бы введение региональной дифференциации, при которой кредиты, выдаваемые в Алматы, Астане и Атырау, признавались бы особо рисковыми и требовали бы резервирования на существенно более высоком уровне, чем кредит в $50 тыс. Не слишком правильным также считается посыл, что дорогое жилье покупается в качестве финансового инструмента, а более дешевое - для проживания. В АФН считают все же, что определенная взаимосвязь есть и кроме того, очевидно, что падение цен на более дешевое жилье будет меньшим. Кроме того, попытка определения того, покупается ли жилье в качестве финансового инструмента, будет всегда основываться на субъективных факторах (хотя сами банки утверждают, что имеют внутренние технологии, позволяющие практически безошибочно определить это) в отличие от уровня в $50 тыс., который выглядит все же определенным объективным водоразделом. Агентство также не согласно с тем, что предлагаемая мера может сдвинуть интерес к спекуляциям на более дешевое и доступное жилье, что вызовет рост цен в этом сегменте, поскольку речь не идет о каком-то специальном стимулировании, для этого жилья остаются прежние ставки резервирования, а кроме того, наличие инвесторов - не всегда отрицательный факт, и это означает движение к нормальному цивилизованному вторичному рынку жилья.

Еще одно из предложений агентства касалось включения в лимит банка на одного заемщика не только компаний, являющихся основными собственниками строящихся зданий, но и всех дольщиков-физических лиц. Г-н Жамишев весьма жестко прокомментировал нежелание рабочей группы Ассоциации финансистов видеть это положение в будущих нормативных документах, поскольку если что-либо случается со строящимся объектом, то это один крупный риск, который требует соответствующего резервирования. Это замечание принимается финансистами, которых, однако, в значительной степени смущает "длинная цепочка", которая может быть выстроена в случае признания аффилированности дольщиков-физических лиц, если не будут сделаны дополнительные оговорки. Опасения связаны, например, с физическими лицами, даже не акционерами, а руководителями компаний, на которых также должны накладываться ограничения на заимствования по другим проектам, не связанным со строительством. Кроме того, один из участников обсуждения считает невыполнимым то определение ипотечного кредита, которое заимствовано из договоров банков с Казахстанской ипотечной компанией и предусматривает необходимость оценки не только доходов заемщика, но и регулярных обязательных платежей, осуществляемых им, что на практике банки выполнять не в состоянии. В качестве альтернативы предлагается принять гораздо более лаконичное определение ипотечного кредита, содержащееся в Базельских стандартах для банковского сектора. Вся эта ситуация вызвала определенное, может быть, отчасти оправданное раздражение АФН, и зампредседателя агентства Елена БАХМУТОВА поинтересовалась, каким образом банки до сих пор работали с КИК и выдавали ипотечные кредиты, которые резервируются по меньшей ставке, чем кредиты, классифицируемые как "на улучшение жилищных условий". Сами банкиры утверждают, что не рискуют и премущественно выдают как раз последние, требующие 100%-ного резервирования, до которого недотягивают ставки, предлагаемые агентством даже по ипотечным кредитам на дорогое жилье. (В связи с этим все предлагаемые меры выглядят в значительной степени психологическим влиянием на рынок и на потенциальных заемщиков-инвесторов, которые должны знать о существовании потенциальной угрозы, связанной с "мыльным пузырем". Спорные моменты между агентством и участниками рынка должны быть обсуждены на собираемой рабочей группе, которая будет предшествовать заседанию правления АФН в конце недели, где документы должны быть приняты.)

Один из участников заседания также обратил внимание на то, что принятые меры явно не способны снизить цены на недвижимость и настоящим путем для этого является появление альтернативных финансовых инструментов депозитам и недвижимости. Эта тема также опосредованно рассматривалась на круглом столе, так как одним из обсуждаемых вопросов стало лицензирование инвестиционного банкинга. Агентство решило установить относительно низкий порог для прохождения лицензирования, связанного с брокерской и дилерской деятельностью, вопреки предложениям установить этот уровень в сумме, приближающейся к Т1 млрд, что могло бы создать очень серьезные барьеры для прихода новых участников рынка, к чему стремится АФН. Отвечая на вопросы пенсионных фондов о том, когда будет обсуждаться сохраняющаяся проблема дефицита финансовых инструментов для них, председатель Ассоциации финансистов Серик АХАНОВ отметил, что в канцелярии правительства и ключевых экономических министерствах находится предложение определиться со временем проведения круглого стола на эту тему. Г-н Аханов рассчитывает, что это произойдет в июле. Отвечая на сетования пенсионных фондов по поводу усиления конкуренции со стороны других участников рынка и инвестиционных банков при небогатом наборе инструментов, что потенциально может снизить доходность еще ниже, г-н Жамишев обратил внимание на особенность казахстанского фондового рынка, состоящую в том, что в качестве основного институционального инвестора на нем выступают пенсионные фонды, а в качестве эмитента - банки. (Подробно эта тема обсуждалась на недавнем облигационном конгрессе, а также на организованном в начале года ЦентрКредитом семинаре "Алгоритм вхождения в фондовый рынок".) В реальности это приводит к тому, что пенсионные фонды покупают бумаги до их погашения и вторичный рынок отсутствует, как и кривая доходности, которая должна давать ориентиры для новых эмитентов. Именно с необходимостью появления вторичного рынка связано и развитие инвестиционного банкинга.