Ярослав РАЗУМОВ, "Панорама", 2 февраля

Тема перспектив развития рынка недвижимости продолжает оставаться одной из самых острых в жизни общества. Скандалы и публикации, связанные с ней, появились в СМИ практически с самого начала нового года. Наиболее сильным толчком к тому, чтобы на проблему рынка обратили внимание именно как на проблему, притом потенциально очень серьезную, стало прошедшее осенью прошлого года заседание Совета безопасности, на котором глава государства говорил о перегреве рынка жилья. Сегодня эта тема привлекает внимание различных экспертов, предлагаем читателям интервью с Евгением ПОРОХОВЫМ, директором НИИ финансового и налогового права, кандидатом юридических наук, подготовившим ряд исследований по проблемам рынка недвижимости в стране.

- Жилищный вопрос в Казахстане стоит остро еще с советских времен. Традиционно государственные программы, посвященные этой задаче, о некоторых из которых уже и специалисты не вспоминают (такие, как "Жилье-91", "Доступное жилье"), не выполнялись. Цены растут, стихию этого рынка государство не контролирует. В итоге становятся чрезвычайно актуальны проблемы и ценового перегрева, и незащищенности потребителей, и качества строящегося жилья. Поэтому очень важно понять принципы ценообразования на этом рынке и роль субъективного фактора в беспрецедентном росте цен, чтобы попытаться предложить обществу, государству методы, с помощью которых его можно пытаться сдерживать законодательными мерами.

Существует и проблема соблюдения справедливости - люди должны знать, что они покупают. Сейчас эта тема, так или иначе, коснулась почти каждого.

- Как Вы оцениваете перспективы ценовой динамики на рынке жилья? Не будет большим преувеличением сказать, что это - главный вопрос для всего остального в этой большой теме?

- Да, и ответ на него наиболее сложен. Но, думаю, есть немало причин говорить о том, что тем, кто инвестировал в недвижимость с целью получения прибыли, пора эту прибыль фиксировать. Очень важным фактором для оценки перспектив является снижение платежеспособного спроса на жилье. Часть его уже удовлетворена, часть оказалась в принципе неудовлетворяемой из-за роста цен. И вот итог, который риэлтеры обычно не озвучивают: в прошлом году объемы продаж недвижимости по сравнению с 2005-м снизились вдвое.

Рынок вплотную приближается к удовлетворению платежеспособного спроса, и это жесткий, объективный фактор, который и является определяющей точкой для прогнозов о направлении и темпах движения цен на недвижимость. Хотя риэлтеры и застройщики как стороны, очень заинтересованные и сильно вовлеченные в рынок недвижимости, будут высказывать прямо противоположное мнение. Я процитирую один документ из тех, что были подготовлены аналитиками нашей компании по этой теме. "Цены предложения жилья к продаже могут подниматься и держаться сколько угодно долго, но если по этим ценам не заключаются сделки, то это уже не рыночные цены на недвижимость, а всего лишь цены предложения в стагнационном состоянии рынка недвижимости. Завышенные цены и отсутствие сделок по таким ценам свидетельствуют только об одном: о возможном в скором будущем изменении тенденции на рынке недвижимости в сторону снижения цен".

Тот факт, что дома по-прежнему скупаются на стадии котлована, уже мало о чем говорит. И здесь на рынке недвижимости в игру скоро включатся уже другие, более жесткие игроки рынка, так называемые, "медведи", которые будут "ломать цены" вниз и зарабатывать свои капиталы на новой рыночной тенденции. Впору начинать бизнес аукционным домам, ипотечным компаниям, перекупщикам и компаниям по работе с долгами.

- Но в эти процессы сильно вовлечены через ипотеку и банки, со всей их финансовой и политической мощью. Неужели они не внесут коррективы в эти процессы?

- Существует мнение, что банки любыми путями будут стремиться "держать" рынок. Но на самом деле они не станут рисковать, ожидая, когда их должники продадут свою недвижимость по максимальной цене. Банки будут продавать эту залоговую недвижимость по той цене, которая уже сейчас позволяет погасить долг со всеми процентами, штрафами и пенями. И, кстати, стоит помнить, что в ближайшие год-два наступает срок возврата суммы основного долга по первым массовым ипотечным кредитам, залогом которых служит недвижимость. Можно ожидать, что уже очень скоро "пойдет с молотка" залоговая недвижимость, которая в общем объеме составляет более 60%. Представьте, как это отразится на ценах.

- Вы упомянули проблему качества строительства.

- Качество строительства - проблема не только явно большая, но ее масштабы и острота еще недостаточно изучены. Начать с того, что можно обратить внимание на темпы строительства жилья. При тех скоростях, что мы видим вокруг, можно ли говорить о надежности этих объектов? Главная проблема в том, что фактически отсутствует система контроля. В советские времена она существовала, и была очень жесткой. Можно вспомнить землетрясение в Армении, когда после него благодаря экспертизе разрушенных конструкций виновные были привлечены к ответственности, хотя времени от постройки некачественного жилья до его разрушения прошло немало. У нас же только в 2006 году были приняты изменения в Уголовный кодекс, предусматривающие наказание за плохое строительство, и то наказание предусмотрено очень мягкое. Но главная проблема в том, что нет независимой и эффективной системы контроля за качеством строительства.

Строительство - такая же стратегическая сфера, как инфраструктура, которую государство жестко контролирует. А строительство было сразу отдано в частный сектор, без подготовленной для этого почвы. Теперь государство пытается подогнать законодательство через тот же закон о долевом участии в строительстве, который был принят через 5-7 лет после того, как долевое участие фактически стало существовать.