Елена Ульянкина, "Новый вестник", 4 июня

В последнее время в газетах все чаще встречаются объявления о продаже с торгов залоговой недвижимости. Банкиры утверждают, что ничего необычного в этом нет, хотя большое количество домов, квартир, земельных участков, арестованных за невозврат кредитов, не может не настораживать. Да и голландский метод торгов - на понижение цены - воспринимается как тревожный знак для нынешней банковской системы.

КАБАЛА ПОД НАЗВАНИЕМ "ИПОТЕКА"

В последнее время возникают проблемы у многих "счастливых" обладателей квартир, связавшихся с ипотекой. Несколько лет назад они взяли кредиты, а теперь не могут с ними расплатиться. У кого-то нет прежней высокой зарплаты, а для кого-то новые, более жесткие ипотечные условия стали непосильными. Именно их недвижимость теперь и выставляется на торги в немалом количестве.

Ольга Ульянич - одна из тех, кто решился влезть в ипотеку, несмотря на высокую процентную ставку и первоначальный взнос. Женщина стала обладательницей двухкомнатной квартиры в центре города. А совсем недавно карагандинка узнала, что банк, в котором она оформляла кредит, выставил ее жилье на торги. Причина самая распространенная - несвоевременное погашение долга. По мнению же Ольги Валерьевны, ее квартиру выставили на продажу по ошибке. "Я не платила, потому что деньги снимались с моего первоначального взноса, - сказала женщина. - Как таковой просрочки у меня нет. Но я с банком разберусь".

Много ли в нашем городе случаев, когда в банк возвращается залоговое имущество, которое потом продается с торгов?

- Мы за последние два месяца с торгов продали всего две квартиры, - сообщил мне заместитель директора по розничному бизнесу Народного банка Айкын Кабулов. - Нас ипотечный кризис практически не коснулся. Мы очень осторожно подходим к вопросу выдачи кредитов и тщательно проверяем своих клиентов.

А вот начальник кредитного отдела "Банка ТуранАлем" обсуждать "торговый" вопрос со мной не стала, сославшись на банковскую тайну. Но потом добавила:

- Большая часть наших клиентов, как только узнают, что их квартира выставлена на торги, сразу же гасят свой долг.

БОЛЬШАЯ РАСПРОДАЖА

В беседе с корреспондентом "НВ" заместитель директора Народного банка Айкын Кабулов подал хорошую идею: выяснить истинную ситуацию с продажей залогового имущества можно, обратившись к объявлениям о торгах в газетах. Мол, тогда вы и узнаете, каким банкам или компаниям грозят дефолты из-за большого количества возвращенной залоговой недвижимости.

Для анализа мы использовали газеты с объявлениями о торгах за два последних месяца - апрель и май 2008 года. Оказалось, что некоторые банки выставили на аукцион более 40-ка объектов залогового имущества - квартир, домов, земельных участков и магазинчиков!

Такая ситуация связана с положением на рынке недвижимости. Раньше, когда цены на жилье росли, банки не сильно беспокоились о судьбе выдаваемых кредитов. Они знали, что смогут реализовать залоговое имущество по выгодной цене. Сейчас же цены на жилье падают, и банки спешат с реализацией залогового имущества по безнадежным кредитам.

Поэтому все чаще аукционы проводятся на понижение цены. К тому же многие финансовые компании, проводя торги по английскому методу - на повышение цены - делают оговорку: если торги будут признаны недействительными, то следующие пройдут по голландскому методу. Лишь бы скорее сбыть залог и вернуть свои деньги.

Странно, что некоторые банки выставляют на аукцион лоты по цене, которая ниже долга. К примеру, за трехкомнатную квартиру в микрорайоне имени Мамраева, что в Майкудуке, запросили 41 тысячу долларов при долге его владельца в 47 тысяч. Да еще и по голландскому методу. Получается, банк не вернет себе тех денег, что когда-то выдал в качестве кредита. Конечно, может быть, эти убытки покрываются за счет продажи других дорогих объектов. Хотя кто сейчас, когда недвижимость дешевеет с каждым днем, будет торговаться, повышая цену?

ДО БАНКРОТСТВА ЕЩЕ ДАЛЕКО

Специалисты еще в конце прошлого года прогнозировали рост количества просрочек платежей по кредитам, отказ отдавать долг и, как следствие, возврат банкам залогов. Называли и причины: новые, более жесткие условия кредитования, ухудшение благосостояния заемщиков, в том числе по причине роста инфляции. Но основная причина роста дефолтов по ипотеке - снижение стоимости залогового имущества.

По мнению экспертов, ситуация сейчас вполне понятная: заемщики возвращают залоги, банки их продают с торгов, чтобы компенсировать расходы и недополученные доходы. Ведь залоговое обеспечение для того и существует, чтобы застраховать финансовую компанию от убытков. Другое дело, что банку будет очень трудно вернуть те деньги, что выдавались в качестве кредита, плюс доход. Ведь недвижимость сейчас гораздо дешевле, чем стоила год-два назад, когда выдавалась ипотека. А рост предложения на рынке недвижимости из-за включения в него залоговых домов и квартир повлечет дальнейшее снижение цен.

В результате из-за того, что возвращенное залоговое имущество станет обесцениваться, может ухудшиться качество активов банков. А продавать недвижимость по более низкой цене нельзя. Это означает потерю прибыли. Правда, банкиры держат под контролем такие риски, выдавая кредиты, сумма которых не превышает 70% от оценочной стоимости залога. Да и к оценке недвижимости они обычно подходят достаточно жестко. Поэтому теоретически до банкротства невозвращенные кредиты финансовые структуры довести не могут.