Валентина Палаичева, "Эксперт Казахстан", 13 октября

В начале сентября правительство скорректировало ставки налога на дорогостоящую недвижимость в проекте нового Налогового кодекса. "Речь идет о том, что если стоимость недвижимости больше 120 миллионов тенге, то ставка будет 1%, если от 50 миллионов тенге до 120 миллионов, то ставка - 0,75%, - отметил министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов. - В рабочей группе было долгое обсуждение, вопрос возникал со стороны ассоциации, которая управляет недвижимостью… и решение было принято буквально при завершении разработки Налогового кодекса. Мы считаем, что подошли оптимально".

Сегодня согласно действующему кодексу ставки налога на имущество в Казахстане составляют для физических лиц 0,1%, для юридических 1% от оценочной стоимости недвижимости.

Однако в действительности "планка отсечения" недвижимости, с которой будет взиматься так называемый "налог на роскошь", составит более 600 миллионов тенге, т.е. в пять раз больше прописанной в законопроекте цифры. Дело в том, что оценка недвижимого имущества будет производиться по правилам, написанным еще 10 лет назад и принятым в 2002 году. В них прописана базовая стоимость одного квадратного метра жилья, которая, к примеру, для Алматы и Астаны составляет 30 тыс. тенге.

Сказали - сделали

Впервые о возможности введения "налога на роскошь" заявил в своем ежегодном послании народу Казахстана глава государства Нурсултан Назарбаев еще в феврале 2008 года. "Это справедливо: государство создало им <богатым людям> такие условия, они оказались шустрыми - молодцы, но теперь поделиться надо с народом немножко тем, что у них есть… Если человек смог построить трехэтажный дом за четыре миллиона долларов, пусть платит соответствующий налог… за роскошь", - отметил президент.

И уже в июле премьер-министр Карим Масимов предложил внести налог на дорогостоящую недвижимость в проект нового Налогового кодекса. При этом в категорию роскоши попадало жилье стоимостью свыше 30 миллионов тенге (примерно 250 тыс. долларов), а предполагаемая ставка налога должна была составлять от 1 до 2%.

Этот пункт вызвал ожесточенные споры среди общественности, во-первых, потому что данная мера в первую очередь ударит по среднему классу, так как 250 тыс. долларов - это цена средней квартиры в Алматы или Астане. По данным Казахстанской федерации недвижимости, большая часть жилья, к примеру в Алматы, стоит не более 300 тыс. долларов, тогда как стоимость лишь 1% недвижимости превышает один миллион долларов (около 120 миллионов тенге). В связи с этим предлагалось повысить порог именно до такой суммы.

Кроме того, введение нового налога может еще более усугубить ситуацию на строительном рынке, и без того переживающем не самые лучшие времена. По мнению председателя Ассоциации товаропроизводителей Алматы Серика Туржанова, недвижимость необходимо вовсе исключить из так называемого налога на роскошь. "Потому что недвижимость нужно строить как минимум 50-60 лет, чтобы обеспечить людей жильем. И введение такого понятия, как налог на роскошь, приведет к тому, что многие перестанут инвестировать в эту отрасль".

Эксперты опасались, что после ввода нового налога будет зафиксировано падение цен на недвижимость: состоятельные владельцы домов и квартир будут изо всех сил занижать официальную стоимость жилья. Но на самом деле стоимость недвижимости занизил сам проект нового НК.

Большая разница

Как объяснил "Эксперту Казахстан" заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, фактически прописанный в проекте НК порядок расчета налога - "это не что иное, как действующие Правила определения стоимости объектов налогообложения физических лиц, утвержденные постановлением правительства РК 18.04.2002 г., № 407. В их основе лежит базовая стоимость одного квадратного метра в тенге по городам и регионам с учетом ряда корректирующих коэффициентов. Но данные правила разработаны около 10 лет назад, носят фискальный характер и даже отдаленно не приближены к рыночной стоимости. Они могут быть использованы для вторичного рынка построек советского периода и ни в коей мере не ориентированы на современный строительный сектор".

Международные стандарты оценки (МСО-2005), принятые к использованию в нашей стране, предполагают в качестве базовой стоимости при массовой оценке для налогообложения имущества рыночную стоимость. Предлагаемый же кодексом порядок расчетов резко снизит официальную стоимость недвижимости. Понятно, что это помешает корректным расчетам налогооблагаемой базы, создаст сложности для адекватной оценки ценовых процессов на рынке - а без этого невозможно нормальное планирование бизнес-проектов.

Г-н Калинин приводит пример: "Мы провели расчеты по оценочной (нормативно-расчетной) для налогообложения и рыночной стоимости трехкомнатной квартиры. Ее площадь - 185 квадратных метров с подземным паркингом 18 квадратных метров 2007 года постройки в комплексе "Теренкур" за Дворцом школьников. Оценочная стоимость - 69,5 тысячи долларов, налог - 136 долларов. Рыночная - 384 тысячи долларов, налог - 2,6 тысячи долларов. Разница в 5,5 раза. Однако не стоит бояться подобных цифр. Вопрос в другом - необходимо изменить ставку налогообложения. Например, был налог 0,1%, сделайте 0,01%".

Вот и получается, что в реальности стоимость дорогостоящей недвижимости, с которой будет взиматься налог, составит не 120 миллионов тенге, а более 600 миллионов. Почему так произошло? Министерство юстиции ссылается на отсутствие правил и методики рыночной оценки имущества для налогообложения. Однако, по словам заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков, данные документы были разработаны и переданы в Минфин и Минюст еще в 2006 году. "У нас опять телегу ставят впереди лошади - сначала шкала налогообложения, а потом правила и методика оценки. Казахстан готовится к вступлению в ВТО, поставлена задача вхождения в 50 наиболее развитых стран, что предполагает приведение рыночных финансовых инструментов и, в частности, оценочной деятельности к требованию международных стандартов".

Бизнес за всех заплатит

Порядок налогообложения имущества юрлиц также изменится. Налог на имущество для товаропроизводителей с 1% вырос до 2%, для индивидуальных предпринимателей - с 0,5 до 2%. Хотя при этом из законопроекта исключен налог на имущество с оборудования и средств производства, не всех представителей деловых кругов устроил новый порядок. "Мы просили бы не ухудшать положение бизнеса, вернуть процентные ставки на место", - заявил Серик Туржанов. В то же время, по его мнению, оптимальной была бы ставка в 0,5%, именно она позволит "легализовать имущество и развивать основные фонды" представителям бизнеса.

В действующем кодексе сказано, что налог взимается с остаточной стоимости (одна тринадцатая суммы, полученной при сложении остаточных стоимостей объектов обложения на первое число каждого месяца текущего налогового периода и первое число месяца периода, следующего за отчетным). В законопроекте же речь уже идет о балансовой стоимости. "В чем хитрость? Акционерные общества завершили переход на международные стандарты финансовой отчетности. Поставлена задача о переходе на них всех экономических субъектов - ТОО, ИП и других. Расчет стоимости активов проводится по международным стандартам оценки, по так называемой справедливой стоимости. Расчетной базой последней выступает рыночная стоимость, но заниженная на 15-20%. Имущество ставится на баланс предприятия по новой справедливой стоимости, которая может быть выше остаточной в несколько раз. Получается, что и здесь необходимо менять шкалу налогообложения в сторону уменьшения", - говорит Александр Калинин.