Ерке ТУЛЕГЕНОВА, "Панорама", 13 ноября

Уже третий год правительство оказывает поддержку строительному сектору как одному из системообразующих для отечественной экономики. Каковы конкретные итоги такой поддержки в интервью Панораме рассказал управляющий директор - член правления АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Казына" Кайрат АЙТЕКЕНОВ.

- В рамках антикризисных мер правительства АО "Самрук-Казына", являясь оператором средств Национального фонда, выполнило роль финансового агента, роль главного застройщика и роль инвестора.

Говоря о роли финансового агента, я имею в виду, что фонд получил большие средства от государства на поддержку сектора недвижимости, а это в общей сложности Т335 млрд, если считать с ноября 2007 года. И за 2007-2008 гг. и первую половину 2009 года построено на Т66 млрд 27 объектов и решены проблемы 4355 дольщиков.

Кроме того, есть отдельные положительные результаты, которые были получены при освоении выделенных средств - как при решении проблем дольщиков, так и для выкупа квартир с последующей реализацией госслужащим. "Самрук-Казына" решает вопрос для остальных категорий граждан, то есть не госслужащих.

Оставшиеся из Т335 млрд деньги распределены на объекты Алматы, Астаны, Акмолинской и Алматинской областей, где в течение 2010-2011 годов будет завершено 66 объектов с общей численностью 13 745 дольщиков.

- Под "объектами" вы понимаете дома или жилые комплексы?

- Жилые комплексы, которые в свою очередь состоят из очередей, групп домов. Из 66 комплексов 13 объектов финансируются через банки второго уровня для ипотечников, желающих приобрести жилье в ипотеку, и 53 объекта - через Фонд недвижимости "Самрук-Казына" (наше дочернее предприятие), который выкупает свободные квартиры для будущего использования в системе арендного жилья.

Предполагается, что количество приобретаемых квартир в этих 53 объектах составит 17 144 квартиры общей площадью 1 356 555 квадратных метров. Для сравнения: в самый разгар жилищного строительства в 2003-2005 годах ежегодно сдавали по 1 млн квадратных метров жилья.

- Как реализуется первая схема - через банки?

- Мы фондируем банки на предоставление ипотечных кредитов людям, которые хотят приобрести квартиры в недостроенных домах. Это дома с большой степенью готовности, как минимум 70-80%. Тогда есть продажи, а продажи складываются в результате того, что, допустим, дом расположен в хорошем месте, есть хорошая инфраструктура, ну, и конечно, людям нужно жилье. То есть здесь кризис для людей не явился каким-то препятствием.

Банкам эта схема выгодна, потому что достроить оставшиеся 20-30% стройки - это вполне достижимо, взамен появляется доступ к ликвидному капиталу, предоставляемому государством. И плюс - решение проблем дольщиков. Хотя 100% риска завершения лежит на банках второго уровня.

Но мы можем достаточно уверенно сказать, что по этой схеме никакого беспокойства быть не должно, т.к. в схеме участвуют, как правило, не жилые комплексы, а отдельно стоящие дома. Здесь задействованы кредитные средства 2007 года - первой половины 2008 г., которые государство выдавало еще через ФУР "Казына".

- Сколько банков участвует в данной программе?

- Четыре - Казкоммерц, Евразийский, Цесна и АТФ. Есть заявки от Темирбанка, которые уже удовлетворены, то есть в программе будут участвовать 5 банков.

Вторая программа - реализуется через Фонд недвижимости, который, с одной стороны, формирует альтернативу ипотеке, а, с другой, одновременно решает вопросы долевого строительства, достройки жилья.

Ввиду того, что мировой уровень ипотечного кредитования снижен - то есть и банки идут неохотно, и люди, то во многих странах задействован механизм, при котором государство выступает арендодателем жилья, ранее вовлеченного в ипотечную систему.

При этом мы в Казахстане пошли по схеме, когда объем арендного жилья, приобретаемого государством, является коммерческим. То есть фонд "Самрук-Казына" выступает оператором с рыночными принципами.

Я это подчеркиваю, так как есть в Казахстане еще один механизм арендного жилья, в большей степени социально ориентированный, он реализуется через акиматы. Местные власти получили от государства средства на выкуп жилья по фиксированной цене, основными получателями этого арендного жилья будут бюджетники и госслужащие.

"Самрук-Казына" через свое дочернее предприятие "Фонд недвижимости" предоставляет средства на завершение строительства жилых комплексов, выкупая оптом свободные квартиры, исходя из такого расчета, что стоимость покупаемой свободной площади позволит завершить строительство и тем самым решить проблемы дольщиков как цикл.

- По какой цене приобретаются квартиры Фондом недвижимости?

- Цена, безусловно, должна быть подтверждена специальным техническим аудитом и государственной экспертизой, то есть требуется "осмечивание" объема достройки.

В среднем мы определили цену выкупа на уровне $800-1000 за квадратный метр. При этом, если госэкспертиза и техаудит подтверждают меньшую стоимость, то понятно, что жилье будет приобретаться по себестоимости. Если больше - то у нас есть ограничения, не более Т150 тыс. за квадратный метр.

При этом есть принципиальное условие - это чистовая отделка. То есть приобретается квартира, которую после подписания акта госкомиссии можно сразу же реализовать или предоставить в аренду гражданам.

При этом в Методике определения цены выкупа жилья для дальнейшей сдачи в аренду есть три класса по нормативам - это социальное жилье, эконом-класс и бизнес-класс. Соответственно, цена варьирует от классности и зональности, то есть месторасположения: центр города, микрорайоны или пригород.

И тем самым, допустим, стоимость квадратного метра социального жилья определена в размере не более Т85 тыс., но в зависимости от того, что это за район, насколько он насыщен инфраструктурой и востребован, то цена может быть меньше. Стоимость жилья эконом-класса зафиксирована на уровне Т96-105 тыс., бизнес-класса - от Т105 до 120 тыс.

Что важно: когда техаудит и госэкспертиза подтверждают данные по объему площади и стоимости, то Фонд недвижимости, прежде чем принять решение о заключении договора на выкуп, выносит этот вопрос на уровень акционеров, то есть правления и Совета директоров ФНБ "Самрук-Казына". А затем принимается постановление правительства об определении цены выкупа по каждому конкретному объекту. И вот эта цепочка: "техаудит, госэкспериза, инвесткомитет, правление, совет директоров "Фонда недвижимости", правление и совет директоров ФНБ "Самрук-Казына", постановление" - вся эта череда административных и инвестиционных барьеров говорит о том, что оценка покупки и, соответственно, дальнейшей реализации арендного жилья была произведена по четкой финансовой модели. Все для того, чтобы все средства, которые выделены на Фонд недвижимости, были возвращены.

- Получается, по каждому конкретному объекту будет постановление правительства?

- Да. Сегодня есть постановление правительства, которое одобрило 32 объекта, из них 26 - через Фонд недвижимости, остальные - через БВУ. И уже сейчас в проект постановления дополнительно добавляются и добавляются объекты, которые прошли техаудит и госэкспертизу.

- Какой объем средств Фонд недвижимости направит на выкуп жилья?

- На 53 комплекса, о которых мы говорили, требуется Т205 млрд. В процессе гос-экспертизы могут быть выявлены небольшие отклонения - немного выше или ниже, но обязательства Фондом недвижимости приняты на такую сумму. Кредитные ресурсы выделяются фонду на 15 лет. Как отмечено выше, сегодня Фонд недвижимости уже заключил договора по 26 объектам, и планируется, что из этих объектов 16 будут полностью сданы в 2010 году. До конца текущего года будут заключены договора по остальным объектам. В 2011 году еще 25 объектов будут сданы, в 2012 году - 13 объектов. Итого 53 объекта за три года будут завершены полностью.

- Это комплексы в Астане и Алматы?

- Да, в основном в этих городах. 43 объекта находятся в Астане и 10 объектов - в Алматы. В Астане больше, потому что здесь был больший объем строительства в 2006-2007 годах в новых районах города, новых кварталах, на Левобережье, и потребность была очень высокая. Она и сейчас остается. При этом в Астане больше жилья эконом-класса. Что касается Алматы, то там изначально застройщиками акцент делался на объекты элит- и бизнес-класса. Элитное жилье Фонд недвижимости не приобретает, потому что это были чисто коммерческие риски. Но из 10 объектов Алматы есть несколько эконом-класса, которые выходят за центр города и плюс еще включаются объекты, которые находятся между Алматы и Алматинской областью. Это объекты "Ахселькент", "Хан-Тенгри".

- Каковы выводы уже проведенных техаудитов: насколько корректно застройщики считали свои затраты изначально?

- Они понимали, что когда была зафиксирована цена, когда государство сказало Т96 тыс. и 120 тыс. за квадратный метр, то тогда понятно было, кто ожидает еще роста цен (такие компании держали объекты или достраивали их самостоятельно), кто понимает, что других инвестиций уже не будет, поэтому лучше соглашаться на условия государства.

Между тем эта цена соответствовала формуле "себестоимость + небольшая рентабельность".

Если изначально застройщик, когда рыл котлован и начинал рекламную деятельность, брал от людей деньги по цене ниже себестоимости, с тем, чтобы для начала строительства иметь первоначальный оборот, а остальное строительство он продавал выше себестоимости, тем самым компенсируя расходы. Так вот, если застройщик попался в кризис в эти "вилки", когда большую часть квартир он продал дольщикам ниже себестоимости и в итоге не хватило денег на само строительство, то тогда, естественно, это плохая арифметика.

Если же наоборот, собранные средства дольщиков позволяли спокойно достраивать, но застройщик предпочел нецелое использование или хищение, то тогда это к правоохранительным органам вопрос. И обязательства по этим деньгам перед дольщиками мы нести не можем.

Мы путем приобретения свободных квартир в достраиваемых объектах финансируем завершение строительства. Другие категории строительных объектов - это вопрос акиматов, там имеются приспособленные механизмы.

- В случае, если во время техаудита обнаруживается некачественное строительство, например, на 80% готовность, и вдруг выясняется, что там есть какие-то технологические неполадки, то что вы делаете с такими объектами?

- Я приведу пример. Когда техаудит подтверждает в целом качество строительства, но есть некоторые недостатки, то смотрим на вопрос устранения этих недостатков: какие дополнительные затраты несет застройщик? Допустим, по объекту блока F "Гранд Астаны", то там средства, которые нужны по рассчитанной финансовой модели для того, чтобы устранить выявленные недостатки и завершить строительство, больше, чем стоимость свободных квартир. То есть этот блок не отвечает требованиям тех программ поддержки, которые реализует "Самрук-Казына". Поэтому блок F передан в ведение акимата Астаны, чтобы решить этот вопрос.

Если техаудит подтверждает некачественное строительство, то мы такой объект финансировать не можем. Но должен отметить, что повального некачественного строительства не выявлено.

- Кайрат Медыбаевич, сейчас Фонд недвижимости приобретет 17 с лишним тысяч квартир, сдаст их в аренду на 15 лет, а в дальнейшем в чем будет заключаться функция этой компании? Она будет приобретать еще какое-то жилье для сдачи в аренду в будущем?

- Фонд недвижимости создан для решения вопросов арендного жилья через 3 механизма: просто аренда, аренда с последующим выкупом и продажей (в случае, если гражданин захочет сразу приобрести жилье, его будет устраивать цена, потому что деньги от продажи пойдут в погашение кредита из Национального фонда).

Фондом недвижимости проработаны и уже направлены в Агентство по ЖКХ для дальнейшего представления в парламент изменения в законодательство, особенно касающиеся понятия "коммерческое арендное жилье".

Коль это коммерческое жилье, то у арендодателя должно быть прописано право выселять в случае неуплаты. Но когда должно наступать такое право, ведь это же не социальное жилье? Если человек не платит, то получается, что Фонд недвижимости не сможет обслуживать кредит Национального фонда, т.е. кредит фонда будущих поколений. Этого допустить нельзя, соответственно, должен быть механизм, регулирующий действия фонда и арендатора в такой ситуации.

При большом пуле арендного жилья, понятно, что фонду потребуется какой-то объем резервного жилья. Например, для того, чтобы человек, взявший вначале трехкомнатную квартиру в аренду, но потом не сумевший ее обслуживать, смог поменять на двухкомнатную. И при этом засчитать свои предыдущие арендные платежи. Это важный момент, который также рассматривается в разработанных Правилах арендного жилья. Они будут приниматься правлением и советом директоров ФНБ "Самрук-Казына". Документ уже разработан, но будет принят только после того, как в законодательстве будут урегулированы основополагающие нормы.

Как я говорил, что у Фонда недвижимости есть 3 механизма: аренда, аренда с выкупом и продажа. Сейчас фонд создает управляющую компанию, которая уже имеет непосредственно взаимоотношения с арендаторами, с коммунальными службами, жилищными кооперативами.

Я думаю, что в тех домах, где будет больше арендного жилья, будут формироваться новые модели взаимодействия собственников квартир и коммунальных служб. Потому что управляющая компания будет более четко выстраивать взаимоотношения с коммунальными службами, требовательнее относиться к качественному содержанию домов. Соответственно и дольщики-собственники квартир в этих домах также будут с охотой заключать соглашения с данной управляющей компанией по предоставлению эксплуатационных услуг.

Если изменения в законодательство до конца года будут приняты, то ничто не помешает фонду "Самрук-Казына" утвердить Правила аренды и с весны следующего года уже начать сдавать квартиры в аренду.

- Говорят, что ФН уже принимает заявки? Почему негласно, без широкомасштабной информационно-разъяснительной кампании?

- Фонд получает заявки от госорганизаций на приобретение в аренду жилья. Но это в большей степени инициатива самих организаций, а не кампания фонда. Когда фонд начнет официальный прием документов, тогда об этом, безусловно, будет сообщено гласно и публично.

Интерес к арендному жилью большой. Но сразу надо понимать, что по расчетам от социального до бизнес-класса аренда жилья будет составлять в среднем от Т950 до Т1150 за квадратный метр. Дом дому рознь, но приблизительно такой расчет арендной платы. Если это трехкомнатная квартира 60 кв.м., то в среднем придется платить за него в месяц около Т60 тыс.

- "Самрук-Казына" также в этом году реализовал программу рефинансирования ипотечных кредитов, которая уже завершена. Но фонд сообщал о решении продолжить программу, без выделения дополнительных госсредств. Каким будет механизм?

- Поддержка дольщиков и ипотечников - это два блока решения одной проблемы по стабилизации строительного сектора. Как мы уже сообщали, условиями программы рефинансирования ипотечных кредитов, реализованной с марта по октябрь, было наличие одной квартиры не более 120 кв.м в одном городе, ипотечный кредит на покупку этой квартиры, отсутствие задолженностей. Воспользовались данной программой 31 340 ипотечников, которые на 30% снизили свои платежи. На это из средств Нацфонда было выделено Т120 млрд.

Однако заявок, отвечающих требованиям программы, было подано на Т169 млрд. И кредитными комитетами банков эти заявки одобрены, как могущие быть рефинансированными. Поэтому мы с банками договорились, что банки берут на себя обязательство рефинансировать кредиты оставшихся одобренных заявок. Тогда будет 32 933 рефинансированных заемщика.

Весь ипотечный портфель в ссудном портфеле банков составлял около Т600 млрд. Но сюда же входили и некоторые потребительские кредиты, не относящиеся к покупке жилья. Оценка такая, что когда мы сказали "120 кв.м. и не более 1 квартиры", то фактически мы проблемы такой категории заемщиков практически решили. Остаются примерно 5-8 тысяч таких заемщиков, а также те, у кого ипотечные кредиты на квартиры свыше 120 кв., и у кого это второе-третье жилье в одном городе. Но эти категории заемщиков уже не подпадают в категорию социально уязвимых слоев населения.

Поэтому с банками достигнута договоренность, что полученные ими на 15 лет средства на фондирование процедуры рефинансирования ипотечных займов, чтобы эти деньги были доступны для рефинансирования еще на 3 года. В чем смысл? Те, кто рефинансировался, обслуживают свои кредиты вовремя и в полном (новом) объеме, кто-то завершает погашение, кто-то решает погасить кредит досрочно, что позволяет банкам предоставлять рефинансирование из возвращаемых средств для ипотечников, не получивших рефинансирование в этот раз.

Сейчас эти договоренности оформляются на законодательной основе, чтобы у банков не было проблем в части легитимности.

- То есть от добросовестности тех, кто рефинансировался в этом году, зависит судьба еще, как минимум, 5-8 тысяч ипотечников?

- Да, именно так. Ликвидность в банках-партнерах по данной программе есть. Кроме того, АФН направило в банки письмо-рекомендацию о том, чтобы не допускать внесудебной реализации жилья по просроченным кредитам. То есть государство поддерживает граждан, потому что одними из самых дисциплинированных заемщиков являются все-таки физические лица. При этом необходимо четко понимать: никто не будет прощать основной долг, но штрафы, пени за просрочку, возможно, будут списываться или сдвигаться по срокам.

Хороший пример подала БТА-ипотека, увидевшая, что государство предпринимает усилия по поддержке граждан через развитие арендного жилья, предложило своим ипотечникам решение в этой плоскости. Само решение достаточно разумное, направленное на то, чтобы не потерять клиентов, которые будут необходимы после завершения кризиса.