Расул Рысмамбетов, facebook.com, 3 марта

Очень приятно читать аналитику умных людей. Недавно Никита Шаталов и Эльдар Шамсутдинов вышли с гипотезой, что рост цен на недвижимость был главным образом спровоцирован высказываниями экспертов в СМИ, главным образом в конце 2020г. То есть исходя из их гипотез - если предсказывать рост цен на недвижимость, то она вырастет в цене.
Мне кажется, что цены растут по трем основным причинам.
Никак не учитывается, что строительный рынок (строительные компании) стал драйвером роста ВВП (и распила госсредств). Это раз. Прошу учесть, что большинство участков для строительных гигантов обошлось очень дешево.
Во-вторых, с нестабильностью тенге по объективным причинам (разрушающаяся экономика) - тенге перестал играть накопительную функцию. Долларовые депозиты тоже. "Настал черед триариев..." испытанной валюты вечности - недвижимости.
В-третьих, слабеющий тенге поднял цены на импорт (отделку и прочие материалы). Ведь за время с последнего кризиса 2008 года - Казахстан так и не смог наладить нормального производства строительных материалов. Импортозамещение не провалилось. Его и не было.
Это три базовых фундаментальных тренда. А теперь, когда строительные компании увидели, что решили ограбить будущих бабушек (вывести средства из ЕНПФ) - они подумали, что можно поднимать цены на любую высоту, люди в панике, люди не верят государству и ЕНПФ, а значит будут тратить на любые активы долгосрочного спроса и потребления - недвижимость. Сыграл закон спроса и предложения.
При этом в словах экспертов, обвиняющих СМИ в росте цен - может быть своя логика. У меня, а я уже 2-3 месяца говорю, что надувается пузырь цен - тоже своя. Я не вижу в словах обвинителей никакого заказа, а лишь попытку разобраться, найти виноватых или истину.
В июле 2020 года ко мне обращались за комментариями по поводу роста цен на недвижимость и я ответил буквально следующее.
"Обычно с ослаблением местной валюты, люди начинают искать возможности сохранения своих накоплений. Поэтому обычно дорожают твердые валюты и недвижимость. Однако, внутри рынка недвижимости тоже есть свои сегменты. Поэтому, вполне вероятно, что дорожать будет новое жилье, вторичное жилье выше классом и инвестиционное жилье – то, что можно купить и сдавать в аренду.... Жилье не может дорожать долго, так как его рост будет сдерживаться покупательской способностью людей. Поэтому, длительный кризис может снизить цены".
На тот момент я не рассматривал всерьез, что лоббисты смогут выцыганить деньги из ЕНПФ. Вижу, что недооценил. И покупательскую способность людей чуть чуть подкачали пенсионными.
Неудобно цитировать самого себя, но в декабре я говорил о стагфляции в экономике.
""Рискну предположить, что нынешнее состояние экономики можно охарактеризовать как стагфляция. То есть, уже пару лет экономика стагнирует жестче обычного и рост наблюдается только из-за ослабления тенге (то есть если измерить в твердой валюте – роста нет)".
Однако сейчас цены на недвижимость начали расти уже и в долларовом выражении.
Думаю, что лучше всего понимание фундаментальных цен на недвижимость пришло бы с нормальным требованием отчетности по МСФО для строительных компаний, а не эти унизительные в суетных ухищрениях схемы "один объект - отдельная компания".
Возвращаясь к фундаментальным ценам на недвижимость - они сейчас спекулятивно высокие. Не сейчас, а последние 3-4 года уже. Жилплощадь на нашем рынке может стоить где-то 10 лет ее аренды. В среднем. Это rule of thumb, есть есть неформальное правило, которое можно оспорить, но это мое личное мнение. Таким образом 1 комнатная квартира в Алматы с ценой аренды 100 тыс тенге может стоить не более 12 млн тенге.
Если это город Каратау, что там будет подешевле стоить. Если это Жанаозен с высокой зарплатой (выше Алматы) и менее комфортными условиями жизни, то там квартира как инвестиция может стоить дороже. У всякой средней цены есть свои понижающие и повышающие коэффициенты.
И надо стремиться к тому, чтобы цена на недвижимость была именно такой - через стимулирование производства строительных материалов или через ограничение возможности закупки импорта стройматериалов.
Можно ввести другое правило оценки - например за 15 лет работы с медианной зарплатой человек должен иметь возможность накопить на квартиру. Предлагайте в комментах. У государства, которое щедро спонсирует частных строителей - все инструменты.
Для сторонников Отбасы банка и попыток подсадить на госипотеку весь Казахстан отмечу один прискорбный факт. Ипотека как банковский продукт, не может быть дешевым на входе. То есть с низким взносом. Потому что дальнейшие платежи фактически крадут платежеспособный спрос у других сегментов потребительского рынка. Квартирой сыт не будешь, квартиру зимой на ноги не наденешь. Ипотечные платежи многие вещи усложняют.