Алма Бектенова, turanpress.kz, 1 марта

Цены не недвижимость в обеих столицах достигли астрономических высот, но эксперты уверяют, что в будущем рынок ждут очередные потрясения.

Золотые квадратные метры
Астана и Алматы зафиксированы в статистике как антилидеры в нескольких сегментах. По итогам прошлого года в целом по Казахстану стоимость квартир вторичного рынка поднялась на 27,1%, первичного рынка – на 17,3%.
Астана оказалась среди антилидеров в сегменте вторичного жилья: Талдыкорган (рост 44,6%), Актау (43,3%), Семей (42,8%), Актобе (42,4%), Астана (41,7%) и Кызылорда (41,2%). В Алматы буквально порвали рынок аренды – рост 76,6%, далее следует Караганда (55,7%) и Костанай (54,5%).
Отметим, что в начале 2022 года прогнозы относительно стоимости жилья делались с некоторым оптимизмом. Эксперты предполагали снижение цен или хотя бы существенное замедление их роста из-за увеличения порогов минимальной достаточности для изъятия пенсионных накоплений. Реальность, в которой никто не мог предсказать войну на Украине и разогнанную инфляцию, показала иную картину.
Квадратный метр новостройки в среднем по стране к концу года стоил 435 861 тенге, на вторичке 489 704 тенге. При этом годовой рост в 2021 году к аналогичному периоду 2020 года составил 15,2%. В таких условиях специалисты прогнозируют замедление спроса, однако объективных причин для снижения стоимости жилья нет. К тому же абсолютный рост цен на вторичном рынке составил 73,5%: с 282,3 тыс. до 489,7 тыс. тенге за квадрат.
На рынок аренды катастрофически повлияла частичная мобилизация россиян и их бегство в РК в сентябре. Эксперты предполагают, что в ходе войны не исключены новые волны миграции. Добавим, что к ноябрю арендные цены снизились в среднем на 28,8%, но годовой рост остается высоким: в среднем к концу года берут 4 754 тенге за квадратный метр. При этом аренда к декабрю 2021 года уже поднялась на 48,6%.
Вердикт специалистов однозначен: подавляющее большинство казахстанцев не в состоянии покупать жилье даже в ипотеку, аренда становится недоступной. Кроме того, прогнозы на 2023 год для жилищного рынка Астаны и Алматы остаются преимущественно негативными.
Между тем, согласно отчету международного рейтингового агентства Moody's, глобальный рынок жилья подходит к завершению фазы активного роста цен. Во многих странах процесс подорожания замедляется, в других происходит снижение. Однако, как показывает практика, на отечественные рынки не влияют такие выраженные в развитых странах факторы, как повышение базовых ставок центральными банками или сопутствующее замедление экономики. Для Казахстана куда важнее спекулятивные и коррупционные предпосылки, а также крайняя степень зависимости от импорта на рынке строительных материалов.
Для примера можно привести данные экспертов по аренде, стоимость которой в абсолютном выражении выросла на 148,6% за год: с 1,9 тыс. до 4,8 тыс. тенге за квадратный метр в среднем. При этом миграция россиян была вовсе не такой массовой, чтобы оправдать раздувание "пузыря". Как отмечают аналитики, в итоге сильнее всего пострадали люди, вынужденные снимать жилье в самых густонаселенных городах, особенно в Алматы. Обычно это приезжая молодежь, молодые семьи, первыми попадающие под любой экономический удар. Для защиты этой категории населения государством не было принято никаких активных мер.

Столичные драмы
По данным аналитиков, средняя стоимость одного кв.м на первичном рынке в Алматы с начала прошлого года составила 453 тыс. тенге. Прежде всего, рост объясняет курсовой волатильностью и подорожанием стоимости строительных материалов. Цена за один кв.м в жилом комплексе эконом-класса в начале 2022 года составила 320–380 тыс. тенге, а в квартирах элитного класса доходила до 750–900 тыс. тенге. По некоторым сведениям, застройщики в Алматы каждые две недели поднимали цены на 3%.
Средняя цена предложения на вторичном рынке за один кв.м зафиксирована на отметке 665 550–670 000 тенге. Как поясняется, в сегменте вторичного жилья общая стоимость квартиры ниже из-за меньших площадей, более доступна ипотека, также дом обычно располагается в обжитых районах с развитой инфраструктурой.
Что касается аренды, то, согласно данным Krisha.kz, прошлой осенью спрос превысил предложение более чем в 1,5 раза. Еще летом аренда 1-3 комнатных квартир выросла в среднем на 15%: однокомнатные квартиры подорожали на 7%, двухкомнатные на 25%, а трехкомнатные на 14%.
Но настоящий бум вызвал наплыв российских беженцев. Многие спекулянты попросту выкинули прежних жильцов на улицу, чтобы сдать квартиру мигрантам по заоблачной цене. В связи с произволом в прессе и соцсетях появилось рекордное количество советов юристов для арендаторов. Самой популярной стала рекомендация обязательно заключать с владельцем жилья договор, что говорит о крайне низком уровне грамотности и защищенности съемщиков. Тем не менее, практика сдачи квартир на условиях устных соглашений остается в Алматы весьма распространенной.
Для крупных городов, прежде всего, для Астаны и южной столицы осложняющими положение факторами эксперты назвали прогнозируемое снижение в 2023 году объемов строительства жилья на 20–30%. Многие финансово нестабильные застройщики уйдут с рынка, в результате цены на первичном и вторичном рынке продолжат расти.
В Алматы регистрируется снижение спроса, в первую очередь из-за повышения порогов достаточности пенсионных накоплений. Застройщики же пострадали от инфляции, роста цен на стройматериалы и проблем с логистикой. Для обеих столиц также характерны завышенные ожидания владельцев жилья, которые зачастую не готовы торговаться.
При этом в Астане и Алматы очень надеются на внедрение новых программ господдержки ипотечного кредитования, так как без них следует ожидать уменьшения активного спроса. Казахстанцы нищают, но стоимость жилья снижаться не будет, поскольку цены на импортные материалы лишь растут. Рождаемость в Казахстане также увеличивается, постоянно усиливаются миграционные потоки в мегаполисы, поэтому рынок и дальше останется перегретым.
Как отмечают аналитики, наиболее востребованным в столицах остается малогабаритное жилье комфорт-класса. Кроме того, объем предложений на первичном и вторичном рынках в Астане заметно выше, чем в Алматы. В Астане предпочитают в основном однокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, а также полутора-, двухкомнатные квартиры стандарт- и комфорт-класса в Есильском, Алматинском районах. Также в столице отмечается повышенная лояльность застройщиков, которые вводят гибкие схемы продаж, акции, скидки, различные виды рассрочек. Тем не менее, только 30% сделок совершается за наличный расчет или в рассрочку от застройщика, остальные – по государственным ипотечным программам.
Кроме того, по мнению экспертов, в Астане первичный рынок чаще доминирует над вторичным. Астанинские риэлтеры более оптимистичны, они даже отмечают усиление коммерческой ипотеки. Локации столицы предполагают больший простор для застройки новых районов с приемлемой инфраструктурой, что существенно влияет на конкуренцию с вторичным жильем.
К концу прошлого года, по данным аналитиков, у большинства девелоперов в мегаполисах снижение продаж составило 30–60%, однако к осени ситуация несколько стабилизировалась. В связи с сокращением количества застройщиков и неизбежными банкротствами, эксперты прогнозируют более дотошное и вдумчивое отношение к компаниям со стороны клиентов. Выдержавшие стресс застройщики, в свою очередь, начнут диктовать условия, что в 2023 году приведет к дальнейшему росту цен.
Сегодня рынок жилья Астаны и южной столицы испытывает колоссальное давление, участники настаивают на расширении поддержки государства и удешевлении кредитов для компаний, добиваются развития отечественной отрасли стройматериалов. В противном случае, считают аналитики, в мегаполисах развернется масштабный кризис.
Одним из ответов населения на бешеные цены и низкое качество первичного жилья является пристрастие к частным домам. Если ситуация не изменится, мегаполисы, как и в прошлом, будут расти вширь, а не вверх, что отразится на урбанистическом развитии Казахстана, на реализации множества госпрограмм, на всей структуре быта.

Яму копали экскаватором
Как и во многих других отраслях правительство десятки лет копало яму под жилищный рынок мегаполисов. Отставание собственного производства строительных материалов и отсутствие работы со спекулянтами делает недвижимость подлинной роскошью при весьма неоднозначном качестве.
По данным экспертов, 30–40% материалов приобретаются в России, поэтому возведение зданий стремительно дорожает. Статистика подтверждает, что с начала года основные стройматериалы выросли в цене в среднем на 15–20%. Люди не были готовы приобретать квартиры за безумную стоимость, фиксировались случаи отказа от сделки с уже одобренной ипотекой. Клиенты понимали, что должны будут годами платить по 300 тысяч тенге в месяц, а такие расходы даже в Астане и Алматы могут себе позволить очень немногие.
В результате к лету количество сделок купли-продажи упало на 41%. Аналитики констатировали, что рынок недвижимости находится в стагнации. Дополнительным стрессовым фактором стали готовящиеся ограничения по объемам застройки Астаны и Алматы, а также глубочайшее отставание прокладки коммунальных сетей от темпов строительства.
Сегодня цена квадратного метра в крупнейших городах дошла до 1000 долларов за жилье эконом-класса. По мнению аналитиков, она неадекватна и население не может ни накопить на жилье, ни заплатить наличными. Единственное послабление, которое можно хоть как-то предсказать, заключается в том, что если не произойдет очередных экономических катаклизмов, то к концу 2023 года эконом категория в Астане и Алматы подешевеет до 400 тысяч тенге за квадратный метр с нынешних почти 500 тысяч.
Кроме того, государство должно озаботиться снижением миграционной нагрузки на мегаполисы, что, в свою очередь, предполагает решение проблемы нехватки доступного жилья в регионах. Миллионы казахстанцев нуждаются в недвижимости, по статистике, на душу населения приходится 22 квадратных метра при норме 35 метров. Кроме прочего, проседание строительной отрасли автоматически приводит к застою в смежных отраслях, и в итоге – к массовой безработице.
В основном же самые осторожные анализы говорят о росте цен на жилье в мегаполисах на 7–10% к середине 2023 года. Однако негативные предсказания акцентируют внимание на импортируемой инфляции. В конце 2022 года, как говорилось выше, рынок испытал на себе последствия завышенных цен. Конкретно в Астане количество совершенных сделок сократилось на 8,4%, а в Алматы – на 9,6%. В новом году снижение числа сделок также наблюдается в обоих городах. Остается надеяться на срочные правительственные меры, но в любом случае, предсказывать верхний предел цен на недвижимость в мегаполисах дело неблагодарное, так как спекулятивная реальность всегда превосходит самые феерические прогнозы.