Fitch Ratings - Дубай - 22 июня 2026 г.

Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги дефолта эмитента ("РДЭ") Казахстанской Жилищной Компании ("КЖК") в иностранной и национальной валюте на уровне "ВВВ". Прогноз по рейтингам – "Стабильный". Полный список рейтинговых действий приведен ниже.
Подтверждение рейтингов отражает оценку агентством поддержки КЖК во внеочередном порядке со стороны Казахстана ("ВВВ"/прогноз "Стабильный") как "фактически ожидаемой" ввиду стратегической значимости компании для развития сектора жилищного строительства и ее ключевой роли в консолидации жилищного сектора страны. Анализ структуры контроля позволяет агентству рассматривать КЖК как связанную с государством компанию, выполняющую общественно значимую миссию и имеющую сильные связи с государством, несмотря на непрямую собственность через АО Национальный инвестиционный холдинг "Байтерек" ("ВВВ"/прогноз "Стабильный"). Оценка кредитоспособности КЖК на самостоятельной основе соответствует "b+", что на пять ступеней ниже суверенного рейтинга. РДЭ КЖК, таким образом, уравниваются с РДЭ Казахстана.

КЛЮЧЕВЫЕ РЕЙТИНГОВЫЕ ФАКТОРЫ

Оценка поддержки: "фактически ожидаемая"
Оценка агентством поддержки КЖК во внеочередном порядке со стороны государства в случае необходимости соответствует "фактически ожидаемой", о чем свидетельствует скоринговый балл с учетом поддержки "45" (из максимально возможных "60") в соответствии с методологией агентства по рейтингованию компаний, связанных с государством. Это отражает приведенную ниже оценку факторов поддержки: обязательств по предоставлению поддержки и стимулов для предоставления поддержки.

Обязательства по предоставлению поддержки
Принятие решений и осуществление надзора: оценка фактора "очень сильный уровень"
КЖК находится в 100-процентной собственности государства через Байтерек. Fitch исходит из того, что компания напрямую связана с государством, поскольку КЖК выполняет общественно значимую миссию и играет важную роль в рамках проводимой государством политики. Байтерек выступает от лица государства и утверждает бюджет, одобряет решения о привлечении заимствований, а также инвестиционную и дивидендную политику компании.
КЖК в рамках своей повседневной деятельности на постоянной основе осуществляет взаимодействие с государственными структурами и комитетами и регулярно представляет отчеты министерствам и прочим государственным организациям. Компания осуществляет основную деятельность в рамках государственных программ. Преобладающее значение среди ключевых показателей эффективности КЖК имеют такие социально значимые показатели, как объем жилья, построенного с использованием финансовых инструментов компании.

Прецедентная поддержка: оценка фактора "сильный уровень"
Источником финансирования деятельности КЖК являются в первую очередь долгосрочные, связанные с государством ресурсы с низкой процентной ставкой. До конца 2023 г. на кредиты и облигации материнской структуры, Байтерека, приходилось примерно 94% долга КЖК, которые были предоставлены главным образом в рамках масштабной государственной антикризисной программы на 2020–2021 гг., а остальная часть приходилась на финансирование меньшего объема в рамках различных жилищных программ. В 2024 г. государство поручило другой государственной холдинговой компании, АО Фонд национального благосостояния Самрук-Казына ("BBB"/прогноз "Стабильный"), предоставить компании кредиты на сумму 272 млрд тенге для выкупа облигаций местных и региональных органов власти с целью финансирования социального арендного жилья с возможностью последующего выкупа.
С 2025 г. КЖК увеличила использование рыночного финансирования, в то же время фондирование, связанное с государством, по-прежнему преобладает в структуре долга и составляет примерно 85% от суммарного долга. Субсидируемая стоимость фондирования и бизнес-модель, обусловленная ролью КЖК в рамках проводимой государством политики, подкрепляют стабильные финансовые показатели компании с умеренным, но устойчиво положительным уровнем процентной маржи и маржи прибыли.

Стимулы для предоставления поддержки
Непрерывность предоставления государственных услуг: оценка фактора "очень сильный уровень"
Социально-политическая значимость КЖК подкрепляется ключевой ролью компании в секторе государственного жилищного строительства и отсутствием прямых субститутов. Доступное жилье является важнейшей задачей в рамках проводимой государством политики. На конец 2025 г. средняя жилая площадь на душу населения в Казахстане составляла 25,1 кв. м (на конец 2024 г.: 24,5 кв. м), что существенно ниже международных стандартов (не менее 30 кв. м).
Компания стимулирует предложение на жилищном рынке, предоставляя средства, субсидии и гарантии компаниям жилищного строительства. По оценкам КЖК, около 22% нового многоквартирного жилья в Казахстане в 2025 г. было построено с привлечением финансовых инструментов компании (2024 г.: 26%). КЖК также стимулирует спрос на жилье, хотя и в меньших масштабах, в основном на основе договоров социального найма жилых помещений с возможностью последующего выкупа и недавно введенной ипотечной программы, нацеленной на строительство жилья под гарантии КЖК.

Риск распространения финансового стресса: оценка фактора "сильный уровень"
КЖК является важным участником внутреннего рынка облигаций, выступая как инвестор и все чаще как эмитент. Компания направляет средства в экономику, покупая облигации местных и региональных органов власти. Собственные рыночные заимствования компании существенно выросли в 2025 г., и компания имеет возможность продолжать их увеличивать; такие заимствования дополняют государственные источники финансирования. Заемные операции компании ограничены в основном внутренними рынками капитала, а иностранные заимствования – небольшим кредитом от Евразийского банка развития. Fitch исходит из того, что в случае дефолта КЖК это в существенной степени сказалось бы на доступности и стоимости привлечения финансирования для других казахстанских компаний, связанных с государством.

Оценка кредитоспособности на самостоятельной основе
Fitch по-прежнему оценивает кредитоспособность КЖК на самостоятельной основе на уровне "b+" в соответствии с методологией агентства по рейтингованию небанковских финансовых организаций. Сдерживающими факторами в отношении оценки самостоятельной кредитоспособности компании являются бизнес-профиль, ограниченный масштаб деятельности и высокая концентрация на обеих сторонах баланса. КЖК придерживается своей роли в рамках проводимой государством политики, и деятельность компании зависит от дешевого или субсидируемого фондирования от материнской группы. Компания является инструментом предоставления финансирования местным муниципалитетам и в меньшей степени компаниям по операциям с недвижимостью с целью развития сектора доступного жилья в Казахстане.
Вложения компании в ценные бумаги местных органов власти составляли 68% от суммарных активов КЖК на конец 1 кв. 2026 г. Эти вложения распределены между эмитентами, при этом корреляцию кредитного риска агентство оценивает как высокую, учитывая близость компании к государству. Просроченная задолженность по выплатам на конец 1 кв. 2026 г. по данному портфелю отсутствует. Кредитный портфель составлял невысокую долю в 10% от суммарных активов и включал кредиты на приобретение жилья и долгосрочную аренду физическим лицам и строительным компаниям, призванные обеспечивать доступное жилье по субсидируемым ставкам.
Кредиты 3 стадии по-прежнему находились на высоком уровне и составляли 5,6% такого портфеля на конец 1 кв. 2026 г., в то же время этот уровень был заметно более низким в сравнении с 9% на конец 2022 г. Покрытие кредитов 3 стадии резервами под обесценение было низким и составляло 21% на конец 1 кв. 2026 г., при этом отношение чистых обесцененных кредитов к капиталу составляло невысокие 3%.
Леверидж у КЖК является умеренным: отношение "валовый долг/капитал за вычетом нематериальных активов" составляло 4,6x на конец 1 кв. 2026 г. Менеджмент планирует значительно расширить инвестиционный портфель в 2026 г. за счет долговых средств, что, вероятно, приведет к увеличению показателя левериджа. В 2020–2024 гг. компания поддерживала уровень левериджа на существенно более низком уровне в сравнении с внутренним предельным уровнем в 8x. Вместе с тем мы полагаем, что этот запас прочности сократится, если возникнет потребность в привлечении фондирования.
Фондирование предоставляется по субсидируемым ставкам, и компания имеет кредитную линию от материнской структуры, Байтерека. КЖК финансирует свои операции за счет размещений долговых обязательств у материнской структуры, которая выступает основным держателем таких обязательств (84% от суммарного долга на конец 1 кв. 2026 г.). Денежная ликвидность у КЖК (311 млрд тенге на конец 1 кв. 2026 г.) комфортно покрывает долг, подлежащий погашению до конца 2026 г.

Краткосрочные рейтинги
Краткосрочный РДЭ "F2" отражает подход агентства к рейтингованию эмитентов на основе методологии рейтингования компаний, связанных с государством. Краткосрочный РДЭ КЖК уравнивается с соответствующим РДЭ спонсора. Это отражает мнение агентства о том, что источник поддержки связан с государством или представляет государство, имеет сильную ликвидность и будет готов предоставить поддержку компании, находящейся в госсобственности, в случае необходимости.

Рейтинги долга
Рейтинги долга КЖК находятся на одном уровне с РДЭ компании.

Сопоставимые эмитенты
Наиболее близкими сопоставимыми с КЖК эмитентами являются связанные с государством компании, уполномоченные осуществлять жилищную политику в их соответствующих странах, включая АО Казахстанский фонд устойчивости, Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд Азербайджанской Республики, Housing and Urban Development Corporation Limited (Индия) и Action Logement Services (Франция). Скоринговый балл с учетом поддержки у всех сопоставимых эмитентов высокий, в диапазоне от 45 до 55 из максимально возможных 60, что обусловливает уравнивание их рейтингов с соответствующими суверенными рейтингами и что отражает важную роль этих компаний в рамках проводимой государством политики и сильные связи с государством.

Профиль эмитента
Основная задача КЖК состоит в повышении доступности жилья в Казахстане. Одной из основных функций компании является поддержка жилищного строительства путем выкупа облигаций местных органов власти, а также предоставление гарантий и субсидий девелоперским компаниям, чтобы стимулировать предложение на жилищном рынке. КЖК также поддерживает спрос на жилищном рынке, предоставляя социальное арендное жилье с возможностью последующего выкупа и осуществляя выкуп ипотечных портфелей коммерческих банков, а также через другие каналы.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА РЕЙТИНГИ В БУДУЩЕМ

Факторы, которые в отдельности или вместе могут привести к негативному рейтинговому действию/понижению рейтингов:
- Понижение РДЭ Казахстана.
- Ослабление связей с государством или стимулов для предоставления поддержки, что привело бы к пересмотру оценки ключевых факторов риска.

Факторы, которые в отдельности или вместе могут привести к позитивному рейтинговому действию/повышению рейтингов:
- Повышение РДЭ Казахстана.