Алексей ГРИНЕВ, "Мегаполис", 24 сентября

Строительные компании перестали обнадеживать покупателей заявлениями о нелогичности замораживания рынка и падения цен на недвижимость, а банки открыто заявляют о том, что испытывают серьезные проблемы с ликвидностью. После резкого падения продаж риэлторы лишились работы. Кризис наступил именно там, где его ждали – в секторе строительства коммерческого жилья.

Парадокс на парадоксе. Еще вчера умы чиновников усиленно работали над тем, как совладать с инфляцией, как удержать цены на недвижимость, которые закономерно тянули за собой и другие секторы экономики? Теперь же правительство намерено предпринять экстренные меры для того, чтобы избежать обвала цен и спасти строительные компании от неминуемого разорения. Нет, не по доброте душевной. Банкротство части застройщиков помогло бы охладить чрезмерно перегретый рынок. Вот только они не хотят сдаваться без боя, спекулируя единственным оставшимся козырем – сотнями дольщиков.

Сегодня коммерческое жилищное строительство занимает 20% строительного рынка. А дюжина крупных застройщиков – 80% рынка коммерческого жилья. До конца года они планировали построить 1,1 млн кв. м жилой недвижимости. Но эти планы под угрозой. Возведение значительной части объектов было приостановлено после того, как банки отказались кредитовать строительство. Лишив строительные компании прямого финансирования, банки "позаботились" и о потенциальных покупателях. Одни просто приостановили выдачу ипотечных кредитов, другие сделали это завуалировано. Подняли ставку кредитования до 20% и увеличили первоначальный взнос до 30-40%. Не избалованное сюрпризами население восприняло это как руководство к действию. Количество покупателей жилья резко снизилось. Продажи встали вместе со стройплощадками. Застройщики тоже встали в позу: не будет денег, не будет и жилья. А Министерство индустрии и торговли рассудило, что 29 тысяч недовольных сограждан, половина из которых надеется получить квартиру уже в этом году, государству ни к чему. И стало суматошно искать 1,3 млрд долларов, необходимых для завершения долевого строительства.

Бочка меда

Преференции и льготы могут посыпаться на строительные компании как из рога изобилия, а вот банкам покой только снится. По мнению министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, ситуацию можно исправить в добровольно-принудительном порядке.

Во-первых, заставив казахстанские банки предоставить строительным компаниям отсрочку по погашению кредитов до 1 марта 2008 года. Во-вторых, докредитовать уже начатые объекты со сроком завершения до конца текущего года. И, наконец, запретив банкирам отнимать у застройщиков заложенное в банках имущество и выставлять его на продажу до середины 2008 года. Активы должны использоваться в строительстве, резонно рассудили в Мининдустрии, но если компания не вернет кредит, то ее принудят произвести дополнительную эмиссию акций либо долей. Стимулировать спрос на недвижимость также предполагается административно.

– Необходимо установить ставки кредитования на уровне не более 16% и первоначальный взнос – до 20%. С ежемесячным объемом кредитования не менее 70% от общей суммы кредитов, выданных в мае 2007 года. Это порядка 32 млрд тенге, – считает министр индустрии.

Но тут благие для строительных компаний и населения инициативы неожиданно натолкнулись на сопротивление Ассоциации финансистов Казахстана. Представители последней заявили, что ничего не имеют против застройщиков. Более того, банки в первую очередь заинтересованы в завершении строительства объектов, которые кредитовали до финансового кризиса. Только через продажу готовых площадей они смогут вернуть выданные кредиты. Вот только денег для того, чтобы продолжать подкармливать строительные проекты в прежних объемах у них нет и в ближайшей перспективе не предвидится. А предоставление застройщикам отсрочек по взысканию залога и платежам, по мнению банкиров, обернется лишь дальнейшим давлением на банковскую ликвидность. Если банкам не хватит средств для обслуживания своих внешних и внутренних обязательств, зашататься могут и они.

Сторону банкиров неожиданно приняло и Агентство по финансовому надзору. Глава АФН Арман Дунаев предложил помочь банкам через пенсионные фонды. Пока они инвестировали в 15 крупнейших банков страны 455 млрд тенге, но это далеко не предел.

– Пенсионные фонды потенциально, дополнительно могли бы инвестировать в финансовые инструменты банков 582,6 млрд тенге. То есть вопрос с ликвидностью банков может решиться, если доходность для пенсионных фондов будет адекватна, – отметил Арман Дунаев.

Друг, товарищ, кредитор

Чтобы найти на внутреннем рынке свыше миллиарда долларов на завершение строительства объектов с участием дольщиков, правительство планирует задействовать сразу несколько механизмов. Казахстанской ипотечной компании поручено в ближайшее время продумать возможность выпуска ценных бумаг для пополнения оборотного капитала. На вырученные от продажи облигаций средства КИК будет выкупать у банков второго уровня ипотечные кредиты, выданные и выдаваемые по жилищной Госпрограмме. По расчетам Мининдустрии это позволит в этом году влить в банки до 90 млн долларов. Галым Оразбаков считает, что не менее 80% этой суммы банки должны будут направить на кредитование строительных организаций и ипотеку.

Слегка снизить требования попросили и Нацбанк. Так, чтобы банки второго уровня высвободили до 1 млрд долларов и не менее 400 млн долларов направили на кредитование строительства и ипотеку. Но здесь вышла загвоздка. Внесенные в правила о минимальных резервных требованиях изменения действительно высвободят более 100 млрд тенге. Но председатель Нацбанка Анвар Сайденов советует не возлагать на это больших надежд.

– Есть определенные ограничения потому, как банки могут использовать эти средства. В нашем меморандуме с банками, который сейчас разрабатывается, мы будем делать акцент на выполнение банками своих внешних обязательств. Средства, которые банками могут быть высвобождены для реализации ипотечной программы и кредитования застройщиков, будут все-таки ограничены, – отметил глава Нацбанка.

В общем, денег не хватает. А надежды на то, что сами застройщики изыщут за счет внутренних резервов около 700 млн долларов и потратят их на исполнение обязательств перед дольщикам, весьма призрачны, хотя финполу и налоговикам и поручили разработать механизмы, которые побудят акул бизнеса избавляться от заграничного бизнеса, домов в Лондоне и яхт.

Последние налоговые проверки показали, что банкиры и застройщики далеко не бедные люди. По словам министра финансов Натальи Коржовой, выяснилось, что во многих проверенных банках долгое время избранным выдавались кредиты без залога и по заниженным ставкам. Впоследствии ставки вознаграждения по таким кредитам либо понижались, либо вообще списывались полностью по договорам прощения или списания долга. А внешние займы привлекались банкирами через аффилированные компании. Строительные же компании предпочитали вывозить капитал за бугор, покупая втридорога импортные стройматериалы. А для обналичивания денег прибегали к услугам лжепредприятий-субподрядчиков.

Укрощение строптивых

Правительство предложило помочь застройщикам материально, потратив деньги, выделенные на реализацию Госпрограммы 2008 года, на приобретение построенных, но невостребованных квартир. Не по рыночным ценам, конечно, но все-таки. В частности, глава Мининдустрии Галым Оразбаков предложил акиматам Астаны, Алматы и Атырау попробовать уговорить застройщиков на 700-800 долларов за квадрат.

– Это позволит строительным компаниям быстро выручить определенную сумму, пусть даже сработав без прибыли. А государство сможет реализовать квартиры нуждающимся по ценам, установленным Госпрограммой, – отметил министр индустрии и торговли.

Акиматы попробовали. По словам замакима Астаны Сергея Хорошуна из 265 строящихся жилых комплексов проблемы могут возникнуть у 24, в которых предусмотрено 7200 квартир. Но застройщики готовы рискнуть, лишь бы не отдавать жилье за 700 долларов.

В том, что квартиры можно продать при минимальном снижении рыночных цен, уверены и алматинские компании. Несмотря на то, что стоимость жилья на вторичном рынке в этом мегаполисе уже упала на 20-30%. А продажи жилья на первичном рынке, по данным замакима Якова Заяца, практически приостановлены.

Квартирная революция

Количество социально-взрывных квартир растет. Застройщики понадеялись на дальнейшее подорожание недвижимости и реализовали свои квартиры по низким ценам.

– Мы видим, что цена на квартиры не увеличилась. Сегодня цены этих застройщиков практически меньше себестоимости. Если ситуация коренным образом не будет решена, доля таких социально-взрывных квартир будет увеличиваться с каждым днем, – сообщил глава Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев.

По его данным, в Алматы из 7846 проданных квартир в эту категорию попала каждая третья. В Астане 9500 квартир из 27 415. Выяснилось, что строительные компании тоже рассчитывают пополнить счета за счет пенсионных денег. Ассоциация застройщиков предложила использовать пенсионные накопления граждан в качестве первоначального взноса по ипотеке, а также разрешить застройщикам выпуск жилищных сертификатов и облигаций по упрощенной процедуре. Но этот механизм начнет работать только, если пенсионным фондам позволят покупать такие ценные бумаги. А пока строительные компании уповают на прозорливость правительства.

Превентивны ли меры?

Распутывать возникший клубок проблем будет специально созданная рабочая комиссия во главе с министром индустрии и торговли Галымом Оразбаковым, главным лейтмотивом работы которой должна стать защита интересов физических лиц. Первым шагом по урегулированию ситуации станет подписание меморандумов о взаимопонимании с банками и застройщиками. Параллельно премьер-министр Карим Масимов поручил срочно разработать и внести на рассмотрение в парламент изменения в законодательство, позволяющие выкупать активы дольщиков в случае банкротства строительных компаний. Видимо, не исключен и такой вариант. Кроме того, Минфину рекомендовали предусмотреть возможность покупки готовых объектов недвижимости в рамках Госпрограммы. В противном случае средства, выделенные на ее реализацию, придется заморозить до лучших времен. Вряд ли кто-то рискнет строить жилье, пока все остальные подсчитывают убытки. Ну а главным стабилизирующим фактором должна стать Казахстанская ипотечная компания.

– Надо посмотреть возможность прямо сейчас решить вопрос размещения облигаций, для того чтобы КИК мог собрать определенные средства, и мы могли включиться в решение вопросов на рынке. Возможно, мы докапитализируем КИК из бюджета внутри существующих программ, – отметил Карим Масимов.

Вливания в банковскую и строительную сферу предстоят внушительные. Но определенные опасения все же остались.

– При обеспечении ликвидностью банковской системы и соответствующими кредитными линиями строительной сферы мы должны понимать, достигнут ли цели эти средства. С одной стороны, мы включим в эту схему КИК, предоставим возможность пенсионным фондам увеличить долю облигаций. Одновременно звучат предложения о дальнейшем снижении резервных требований к банковской системе, чтобы получить ликвидность. Понятно, нужно какие-то административные процедуры улучшать. Но в комплексе такие поблажки, мне кажется, могут нам дать то, что произошло в США. Мы на те же грабли можем наступить и получим в итоге множество кредитов, которые в дальнейшем снова дадут волну проблем с ликвидностью, – отметил министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов.