Рахман АЛШАНОВ, доктор экономических наук, профессор, ректор университета "Туран", "Казахстанская правда", 5 августа

Начало см. начало: часть 1 и часть 2

Строительный сектор - диверсификация потерь после бума

В настоящее время практически все кредитные линии для строительного сектора приостановлены, отрасль снизила темпы роста, часть объектов заморожена. Веер охлаждения рынка затронул производителей стройматериалов, торговлю. Особенно чувствительный удар получают те, кто возвел предприятия по выпуску стройматериалов под кредиты. Ведущие же строительство компании надеются, что до завершения объектов кризис в отрасли пройдет.

Спад это или кризис? При спаде мы наблюдаем временное снижение темпов роста, увеличение безработицы, а не значительное и длительное (более полугода) ухудшение всех социально-экономических показателей. Нынешняя ситуация в строительной отрасли вызвана несоответствием цен, деформировавшим на жилищном рынке спрос и предложение. Основу роста отрасли составляет реальный спрос на жилье. В целом инвестиции в основной капитал строительного сектора с 1999 по 2006 год превысили 11 285,2 миллиарда тенге или порядка 94 миллиардов долларов. Иностранные инвестиции за этот период достигли свыше 580 миллионов долларов (69,6 миллиарда тенге). Порядка 25 процентов инвестиций приходится на дольщиков. В освоении инвестиций растет роль отечественных компаний. Объем подрядных работ, выполняемых иностранными, главным образом турецкими строительными организациями, снизился с 42 в 2002-м до 23,4 процента в 2006 году. В отрасли наблюдалась высокая оборачиваемость капитала.

Растущая привлекательность сектора позволяла ежегодно наращивать темпы ввода объектов, которые выросли в 5,7 раза. За период с 1999 по 2006 год построено 184 тысячи квартир, что позволило улучшить жилищные условия более 550 тысяч человек.

Спрос на жилье привлек в этот сектор спекулятивный капитал. Стоимость жилья, земли была искусственно переоценена, рынок вздулся до уровня "пузыря". Спекулятивные инвесторы разделились как минимум на две категории. Первая - это квалифицированные игроки спекулятивного рынка, умело оперирующие на этом рынке, знающие, как его "разогреть", вызвать бум, снять "сливки" и вовремя "свалить". Вторая группа - это так называемые дольщики. Они также делятся на две категории. Одни участвуют, чтобы приобрести для себя улучшенное жилье, другие - выгодно вложить деньги. Долевое участие - это не только рядовые, индивидуальные дольщики, но и компании, банки и т. п. В принципиальном плане - долевое участие вполне приемлемая форма получения маржи на растущем спросе. Свое значение оно сохраняет и должно поддерживать. Свободные деньги - на благое дело.

В настоящее время в республике насчитывается более 50 тысяч официальных, легальных дольщиков - физических и юридических лиц, вложивших в строительство 407 объектов свыше 230 миллиардов тенге. При обороте этого капитала в течение одного-двух лет общий объем инвестиций дольщиков-соинвесторов может колебаться в пределах от десяти до 20 миллиардов долларов. По данным Генпрокуратуры, порядка 200 объектов, куда привлечено не менее 104 миллиардов тенге дольщиков, являются проблемными.

Уход спекулятивного капитала со строительного рынка - и благо, и проблема. По некоторым оценкам, доля их участия на этом рынке оценивается в 70 процентов. Следует учитывать, что состав спекулятивного капитала был неоднородным. В его формировании участвовали и зарубежные инвесторы, и отечественные. Причем в структуре последнего значительная часть - это теневой, криминальный капитал, который своевременно легализовали, материализовали (взятки, скрытые налоги, украденные деньги у государства, партнеров, доходы от криминального, теневого бизнеса и т. п.).

Рынок недвижимости - доминирование иностранных инвесторов

Особого внимания требует анализ развития рынка недвижимости, активно формируемого в последние годы. Механизм развития жилищного рынка наблюдается на операциях с недвижимостью (Таблица 1).

Таблица 1. Операции с недвижимым имуществом (млрд. тенге)

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Всего	59,9	72,0	115,9	176,2	218,3	701,1	284,3
Доход	4,5	6,1	8,6	17,9	25,6	222,9	31,8
Убыток	11,5	8,9	25,8	12,8	18,7	34,3	45,5
Число компаний, тыс. ед.			11,1	12,6	13,2	14,9	17,4
Число работников, тыс. чел.	91,1	91,5	109,2	124,4	132,6	151,5	140,5

Общий объем операций с недвижимым имуществом за период с 2000 по 2006 год достиг 1 627,7 миллиарда тенге (13,56 миллиарда долларов). Наибольшую активность проявили компании с иностранным участием. Их численность выросла в пять раз, число работающих - в 5,9 раза, объем реализации продукции - в 41,3 раза (Таблица 2).

Таблица 2. Операции с недвижимым имуществом с участием иностранного капитала в 1999-2006 гг.

	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Всего предприятий	240	249	417	513	679	843	1 162	1 197
Число работников	4 058	3 309	5 558	9 136	11 025	14 169	20 708	23 886
Оказано услуг, млрд. тенге	2,4	0,5	0,9	0,6	4,6	19,7	38,7	57
Реализовано на внутреннем рынке, млрд. тенге	11,4	15,1	56,9	72,9	98,2	110	161,1	470,8
Вывоз валюты, млн. долл.	28,8	18,9	41,6	13,9	43,6	157,1	293,9	411,8
Ввоз валюты	23,4	31,9	84,5	134,3	67,7	219,7	655,7	1 376,8
Приток иностранных инвестиций, млрд. долл.		281,5	456,5	845,9	995,07	1 802,3	3 471,5	5 608,4
В процентах к общим инвестициям в страну		10,2	10	20,6	21,6	21,8	54,1	53,7

Валовой приток иностранных инвестиций в операции с недвижимостью в период с 2000 по 2006 год составил 13,46 миллиарда долларов и вырос в 20 раз. Фактически весь объем капиталовложений в подобные операции приходится на зарубежные инвестиции. Доля этих инвестиций выросла с 10,2 до 53,7 процента в общих инвестициях в экономику страны; последние три года операции с недвижимостью по вложениям лидируют среди всех отраслей. Соотношение реализованных и оказанных услуг - 826 процентов.

Как показывает анализ, в этот период среди самых крупных инвесторов выделяются Нидерланды. Объем инвестиций из этого государства вырос в 13,6 раза, достигнув 7,4 миллиарда долларов. В 2006 году его удельный вес в общем объеме всех инвестиций в Казахстан составил 27,6 процента. Эта страна - бесспорный лидер.

Учитывая, что поступления инвестиций в этот период наиболее существенно росли из Франции, Германии, Виргинских островов, России, Либерии, Италии, Республики Кореи, можно предположить, что немалая часть из них также пришлась на операции с недвижимостью. Франция, Германия, Италия, Россия в большей мере задействованы в других секторах экономики - нефтегазовом, горно-металлургическом. Вполне вероятно, что наряду с Нидерландами в операциях с недвижимостью принимают активное участие хедж-фонды с оффшорных Виргинских островов, инвесторы из Либерии, Республики Кореи. Вывоз валюты в эти годы составил всего один миллиард долларов. Объем реализации на внутреннем рынке за 1999-2006 годы увеличился до 996,4 миллиарда тенге или до 8,3 миллиарда долларов. Можно заключить, что значительная часть иностранных инвестиций заморожена в нереализованной недвижимости и ждет изменения климата. Этот долг отражается во внешнем долге компаний.

Доходы от операций с недвижимым имуществом за рассматриваемый период составили 718,7 миллиарда тенге, от строительства - 124,4 миллиарда тенге. На первое января 2008 года совокупные доходы банков составили 1 796,8 миллиарда тенге (Таблица 3).

Таблица 3. Доход от обычной деятельности в 1999.2006 гг. (млрд. тенге)

	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Строительство	9,6	4,8	8,5	11,3	16,7	15,2	38,2	20,1
Операции с недвижимым имуществом	-1,2	34,8	-4,5	14,7	5,9	35,4	98,9	150,7

Одновременно спекулятивная волна вовлекла в этот процесс многих. Нужда порождает философию нищеты и политику бедноты. Экономические процессы становятся все более эмоциональными, азартными. Это хорошо видно на примере дольщиков. Следует разделять эмоциональную и спекулятивную экономики. Если первая строится на желании выручить большие деньги за свои, малые, кровные, то вторая - это многократно просчитанный и большой бизнес с привлечением значительных ресурсов. Первое может переходить во второе и наоборот.

Уроки и выводы из ситуации

Возникшая в Казахстане ситуация вызвана внешними причинами, спровоцирована ипотечным кризисом в США. Однако уязвимость казахстанской экономики, главным образом цепочки: банки - строительство - промышленность строительных материалов - операции с недвижимым имуществом - товары для дома - торговля и т. д. связана с недостаточным учетом меры возможного воздействия факторов глобализации, стремлением получить спекулятивные сверхдоходы сразу. В настоящее время достаточно очевидно, что риски не были просчитаны до конца. Ситуация на казахстанском жилищном рынке - зеркальное отражение американского ипотечного рынка. Дешевые кредиты в значительном объеме попали в руки необеспеченных слоев населения, возврат которых в новых условиях сразу же стал проблематичным.

Несмотря на неоднократные предупреждения профессиональных специалистов на превышение объемов внешних заимствований от просчитанных, предельных нормативов, желание сыграть на опережение, соблазн снять сиюминутные "сливки" взяли вверх. К сожалению, регулирующие органы не проявили должной настойчивости в этом деле, затрагивающем интересы национальной экономической безопасности, пошли на поводу сильного банковского лобби.

Ситуация усугубляется серьезными проблемами в мировом финансовом секторе, связанными с ипотечным кризисом. Основной из них стала высокая стоимость фондирования, резкое подорожание денег вследствие их дефицитности. Подобная динамика в мире не наблюдалась в течение двух десятилетий. Серьезное сокращение мировых банковских кредитов для отечественных банков означает одно: выход нужно искать своими силами, "дешевая касса временно закрыта".

Вместе с тем очевидно, что реальной основы для резкого спада, торможения строительного процесса не было. Ибо реальная потребность в жилье имеется, она будет сохраняться еще длительное время. Доходы населения растут, стремление направлять индивидуальные денежные накопления на решение проблемы жилья являются ключевой в семейных бюджетах. Государство расширяло и продолжит наращивание программы жилищного строительства, ипотечного кредитования с целью обеспечения муниципальным жильем госслужащих, работников социальной сферы и т. п. Многие компании развернули аналогичные программы. Создается соответствующая инфраструктура.

В настоящее время приоритетные комплексы национальной экономики - нефтегазовый и горно-металлургический - не только сохраняют свое значение, но в ближайшей перспективе будут укрепляться. Возрастает значение аграрного сектора, что в условиях обострения ситуации на мировом продовольственном рынке существенно повысило роль и значение Казахстана в решении обострившихся проблем. Транспорт, связь, вся система сферы услуг в республике активно развиваются. Материальная основа совокупного спроса стабильна. Таким образом, в стране нет объективной, реальной основы ни для циклического кризиса, ни для системного. Нынешние причины носят спекулятивный характер. И хотя этот фактор все чаще становится причиной целого ряда кризисных явлений, нарушающих стабильный ритм национальных экономик, он является внешним, не имеющим объективного характера. Но от этого он не становится виртуальным.

Спекулянты вздули "пузырь" и отошли. При этом, максимально разогревая рынок, они собирают свою ренту за счет инвесторов. Колебания рынка жилья создают значительную угрозу для мировой экономики. Особое внимание Международный валютный фонд обращает на Великобританию, Австралию, Ирландию и Испанию, экономики которых находятся в наибольшей опасности. По данным этой организации, за 30 лет в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. В настоящее время наряду с США в зону риска вошли Испания, Великобритания, Украина, Россия и Казахстан.

Суть нейтрализации спада заключается в принятии комплекса мер по оздоровлению, выправлению ситуации. Очевидно, что есть достаточно емкий, потенциально перспективный рынок жилья. Рост числа состоятельного населения будет поддерживать сегмент рынка элитного жилья. Рынку социального жилья, безусловно, помощь окажет государство, центральные и местные органы власти. Успешные компании активно приступают к созданию рынка ведомственного жилья. Они или покупают жилье, или строят, либо содействуют его получению по ипотеке, в той или иной мере оказывая финансовую поддержку своим сотрудникам. Проблемный характер носит жилье для среднего класса в основном в лице представителей малого и среднего предпринимательства.

В настоящее время пострадал МСБ, вовлеченный во все звенья строительной цепочки, включая промышленность стройматериалов, торговлю, услуги. Нормализовать ситуацию на рынке - это вновь запустить всю систему. Очевидно, что прежних объемов, ажиотажных цен не будет, как не будет сверхвысокой рентабельности. Тем не менее подобный показатель, несмотря на его абсурдность, сохранится в этой сфере довольно длительный период.

Важным для всей страны, системы власти, предпринимательства, бизнеса становится выстраивание более надежной схемы, прагматичной жилищной, строительной, инвестиционной политики. Принимаемые меры в определенной мере сгладили, смягчили удар. В Алматы, Астане, где находятся основные проблемные объекты, произведена оценка реальной ситуации, осуществлена дифференциация поддержки долевого участия и ряд других мер. Наиболее адекватные и эффективные действия, на наш взгляд, предприняты по городу Астане. Из 201 жилищного комплекса, насчитывающего 68 тысяч квартир, дольщиками выкуплено 32 тысячи квартир. Акимат выделяет 41 миллиард тенге для выкупа шести тысяч недостроенных квартир в 41 ЖК по оптимальной цене не выше 115 тысяч тенге за один квадратный метр. Финансирование еще 30 ЖК с участием восьми тысяч дольщиков намечено осуществить через ФУР "Казына". Семьдесят девять объектов достроят сами застройщики за счет собственных средств, привлечения инвесторов, кредитов БВУ. В этих объектах задействованы 13,3 тысячи дольщиков.

Таким образом, по 150 ЖК из 201 проблемы сняты. Еще по 27 объектам произведено перераспределение дольщиков в объекты с большей степенью готовности. По оставшимся, наиболее проблемным 24 ЖК разработаны варианты решений. Безусловно, предложенная цена акимата ниже спекулятивной, но является достаточной для покрытия убытков и получения средней нормы прибыли. Это довольно серьезная поддержка рынка. Для завершения 112 объектов столичному городу из республиканского бюджета выделено 48,8 миллиарда тенге. В течение 2008 года на эти цели будет направлено еще 122 миллиарда тенге.

Реальная оценка ситуации в строительном секторе, особенно в жилищном строительстве, может быть разрешена дополнительными инвестициями в размере двух миллиардов долларов, которые способствуют вводу объектов порядка 6,7 миллиарда долларов. Таким образом, ситуация, непосредственно связанная со строительством, снимается. Откуда же проблемы? Видимо, большая часть долгов - не в реальном, а в виртуальном строительном секторе. Проблемные кредиты находятся или в заранее не существовавших фальшивых залогах, или же в других секторах экономики.

Для решения проблем БВУ снижены размеры минимальных резервных требований (МРТ) с шести процентов по внутренним обязательствам до пяти, с восьми процентов по иным обязательствам до семи, что высвобождает 90 миллиардов тенге замороженных ресурсов, повышает уровень ликвидности; уменьшена ставка рефинансирования Нацбанка с 11 до 10,5 процента. Это позволяет расширить доступ к кредитным ресурсам. БВУ стали более активно передавать проблемные объекты кредитования специализированным компаниям. Серьезным подспорьем для БВУ является продажа части своих акций иностранным партнерам. В ведущие банки - Казкоммерцбанк, "ЦентрКредит", АТФБанк - пришли иностранные партнеры, имеющие более широкий доступ к рынкам внешних заимствований. Очевидно, что проблема ликвидности, впредь не обостряясь, найдет свое решение как за счет внутренних источников, так и посредством новых инвесторов.

В условиях дефицита ликвидности для поддержки малого и среднего бизнеса выделяется 160 миллиардов тенге по трем разным уровням. ФУР "Казына" выделит 50 миллиардов тенге, банки второго уровня - 50 миллиардов. Регионы выделяют по два миллиарда тенге, республиканский бюджет - 28 миллиардов. Помимо этих средств, предлагается принять программу совместного финансирования проектов МСБ при участии фонда "Даму" и коммерческих банков с конечной ставкой не выше 12,5 процента годовых.

Значительные объемы депозитов населения в БВУ - важный источник ликвидности. Позитивную роль играет то, что население в период спада стремится к накоплению ресурсов, не расходуя их на потребление. Растущие депозиты населения достигли 1 513 миллиарда тенге (12,6 миллиарда долларов), в том числе в Народном банке - 372,4 миллиарда тенге, в Казкоммерцбанке - 302,3 миллиарда, в БТА - 267 миллиардов, в АТФБанке - 145,7 миллиарда, в "ЦентрКредите" - 139,4 миллиарда тенге. Потребительские предпочтения населения в период сложностей, как правило, корректируются. Потребительский спрос концентрируется вокруг приоритетных потребностей - питание, образование, лечение и т. п. Потребность в жилье не выпадает из потребительской корзины, но ее включение откладывается, становится проблематичной, при этом не исчезая из числа приоритетных.

Падение покупательского спроса негативно сказывается на торговле. Объем потребительских кредитов, выданных физическим лицам, в первом квартале 2008 года уменьшился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 151 миллиард тенге. Торговля испытывает сложности. Темпы продаж замедлились.

Эта отрасль для покрытия своих возросших расходов увеличивает цены или же распродает запасы по более низкой цене. Эти две тенденции имеют право на жизнь. Инфляция концентрируется на продовольственном рынке, где вероятность возмещения затрат наиболее высока. Дефляция охватывает рынок непродовольственных товаров, приобретение целого ряда из которых, особенно крупных, временно отодвигается на поздние сроки.

Инфляция и дефляция в совокупности нейтрализуют друг друга. Однако категории основных покупателей продовольственных и непродовольственных товаров разные. В первой категории - социально уязвимые, во второй - более обеспеченные. Обостряют ситуацию именно проблемы на рынке продовольственных товаров. При этом нет объективных оснований для роста цен - инфляция спекулятивная. В содержании инфляции составляющая реальных издержек значительно меньше мнимых затрат. Амбиции спекулятивных инвесторов, перепродающих продовольствие, необходимо умерить если не добровольно, то "силовыми" методами - налоговыми, административными, антимонопольными.

Вместе с тем следует отметить, что уровень потребления непродовольственных товаров восстановится и, более того, после определенной коррекции будет нарастать. Сложившаяся структура потребления, потребительского спроса будет определять структуру и объем торговли, а значит, соответствующего бизнеса, предпринимательства. Создавшаяся ситуация носит временный характер. Уход спекулянтов устранит деформации в потребительском спросе, восстановит рынок в нормальном, естественном состоянии.

Снижение совокупного спроса негативно сказывается на предпринимательстве, которое несет потери. Страдая от недостатка ликвидности в связи со снижением спроса, не покрывая дефицита оборотных средств за счет кредитов, оно не может перестроиться на выпуск другой продукции, задерживает выплаты работникам. Одним из серьезных путей решения проблем с ликвидностью был бы выход на рынок ценных бумаг. Настоящий момент - наиболее подходящий для оживления этого рынка, о необходимости которого так много и долго говорится со всех трибун. Банки начинают жить за счет заемщиков, одновременно повышая ставки. Спираль "задолженность - дефляция", поразившая в свое время японскую экономику и в ожидании которой находится американская экономика, начинает свое воздействие и на экономику Казахстана. Кризис избыточных сбережений, способствующий падению цен на товары длительного пользования, а также на недвижимость, побуждает население, домохозяйства к еще большим сбережениям. Это наглядно видно на росте депозитов физических и юридических лиц в БВУ, снижении объемов торговли и приобретении жилья. Банки, в свою очередь, как предупреждают специалисты, могут попасть в ловушку кризисного "левериджа", когда соотношение сумм доходов по размещаемым средствам и стоимости привлекаемых средств снижается до рискованного уровня.

Государство - не "ночной сторож"

Государство в этих условиях не должно быть "ночным сторожем", ему необходимо эффективно участвовать в регулировании всей системы экономических, рыночных отношений. Ранее бизнес и предпринимательство ему помогали, теперь настал черед государства. Исходя из того, что во время спадов налоговые поступления сокращаются, а расходы государства растут, в целом ряде стран в периоды кризисов законодательно снижают налоги и увеличивают их в периоды подъемов по принципу "встроенных стабилизаторов".

В Казахстане можно было бы внимательно изучить подобный опыт и отразить в новом Налоговом кодексе.

Необходимо в первую очередь поддержать совокупный спрос, который и будет важным сигналом для рынка, бизнеса, предпринимательства. Чтобы не провоцировать инфляционных надежд у агрессивных спекулянтов, необходимо оказывать селективную поддержку. На наш взгляд, было бы самым уместным адекватно индексировать свои обязательства перед ветеранами, пенсионерами, малоимущими, социальной сферой, снизить или вообще отменить налоги на эту категорию. Солидная поддержка этих слоев позволила бы смягчить инфляционное давление. Одновременно эти меры оказали бы свое позитивное воздействие на совокупный спрос.

Важной задачей становится борьба с инфляцией, ее основным "виновником" - спекуляцией. Сверхналоги на сверхприбыль, настойчивая борьба с монополизмом, ценовыми сговорами, последовательное расширение конкуренции - среди основных мер борьбы.

В целом ситуация в стране, которая оказалась излишне эмоциональной, - вначале безудержная погоня за легкими деньгами, теперь страх их потерять - создала психологию выжидания. Все застыли в ожидании ценового "дна", нужных, встречных шагов пока не делается как со стороны продавцов, так и покупателей. Операторы рынка недвижимости новых инвестиций не вкладывают, а значит, строителям некому продать свою продукцию, ибо главными покупателями были инвесторы, особенно иностранные. Владельцы недвижимости не могут продать готовое, купленное жилье конечным потребителям. И это несмотря на падение цен в пределах от 30 до 50 процентов. Одни в надежде, чтобы купить еще дешевле, другие - сохранить какие-либо капиталы. Цепочка - в выжидании.

Инвесторы приблизились к ценовому дну, а в некоторых случаях вышли за параметры себестоимости, которая также, в свою очередь, была многократно завышена. Рынку нужно сознательно идти на потери, взяв за основу реальный, объективный масштаб цен. И тогда появится адекватный спрос, который будет подталкиваться нуждой в жилье и возможностями семейного бюджета.

Понятно, что можно сохранить сбережения, накопления, доходы, но "сидение на месте", как известно, прибылей не приносит.

Мир не застыл в тревожном ожидании экономического, финансового коллапса, а прилагает значительные усилия для выхода на новые рубежи. Потенциал конструктивных и позитивных мер более достаточен, чем сила деструктивного, негативного. Идет смена глобальных приоритетов под давлением экономических факторов. Разрушается застывшее, инерционное. Тот, кто быстрее осознает закономерности современных кардинальных и динамичных преобразований структуры глобальной экономики и лучше подготовится к ней, тот и будет на коне.

Побеждает, кто производит лучшую потребительную стоимость за меньшую меновую стоимость. Теперь это подтверждается на глобальном уровне. Казахстан при грамотной системной политике имеет все шансы вписаться в логику нынешних преобразований с лучшими результатами.